Kaufvertrag / Teilung der Immobilie / Grundstück wie ansetzen

[HaraldHirsch]

@nordanney kannst du noch mehr dazu sagen, weil du meintest dass die summe einfach zu 2/3 aufgeteilt werden sollte? hast du da erfahrung, gibt das hinterher keine probleme mit dem finanzamt oder sonstwem?

 

[nordanney]

@nordanney kannst du noch mehr dazu sagen, weil du meintest dass die summe einfach zu 2/3 aufgeteilt werden sollte? hast du da erfahrung, gibt das hinterher keine probleme mit dem finanzamt oder sonstwem?

ICH als Immobilienbanker würde es so machen: Kaufpreis des Objektes aufteilen auf die qm, somit hast Du den Anteil der auf die Eigennutzung und auf die Vermietung entfällt.

Habe solch eine Aufteilung für Eigentumswohnungen, die unterschiedlich genutzt wurden (Familie + Vermietung), vorgenommen. Auch für das Thema "Arbeitszimmer" (mein Hauptarbeitsplatz ist daheim) wurde die Aufteilung so anerkannt.

Für die Bank ist das übrigens völlig egal, wie sie das Darlehen aufteilt, da immer das gesamte Objekt haftet.

Welche andere Aufteilung soll denn Sinn ergeben?

Vorgenanntes gilt nur für die Finanzierung! Bei der Abschreibung musst der Grundstückswert rausgerechnet werden.

 

[DG]

@HaraldHirsch: das Grundstück über den Sachwert zu 100% an das EG zu koppeln und die Wohnungen quasi "in der Luft" zu bewerten, ist meiner Meinung nach nicht korrekt. Bevor man sich mit Steuerberater und Finanzamt aber darüber groß streitet, würde ich die Wohnungen nicht nach Sachwert- sondern nach Ertragswertverfahren bewerten, sprich: über die zu erzielende durchschnittliche Mieteinnahme. Daraus ergibt sich dann ein theoretischer Verkehrswert in dem die Lage und damit letztlich der Bodenrichtwert anteilig auf die Wohnung(en) kapitalisiert wird und ergo enthalten ist.

Eine gleich große Wohnung würde in schlechterer Lage weniger Mieteinnahmen generieren, damit wäre dem dort geringeren Bodenrichtwert Rechnung getragen.

Für die Bank ist das übrigens völlig egal, wie sie das Darlehen aufteilt, da immer das gesamte Objekt haftet.

Bei gleicher Eigentümer- und Anteilsstruktur ja. Gilt das auch bei Veräußerung an Dritte oder bei ungleicher Anteilsstruktur?

MfG
Dirk Grafe

 

[nordanney]

sondern nach Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren ist für eine Wohnung kein adäquates Mittel, da der Ertragswert hier keine (nennenswerte) Rolle spielt. Ein Gutachter würde dies auch niemals als Bewertungsgrundlage nutzen.

Bei gleicher Eigentümer- und Anteilsstruktur ja. Gilt das auch bei Veräußerung an Dritte oder bei ungleicher Anteilsstruktur?

Wenn das Haus später verkauft wird, ist die Frage für Finanzierung des TE irrelevant. Was meinst Du mit ungleicher Anteilsstruktur? Das Haus hat einen Eigentümer, entweder eine Einzelperson oder eine Personengesellschaft (z.B. Eheleute). Der Anteil, den jeder Eigentümer hat, ist für die Bank nicht wichtig, da das Haus haftet und jeder Miteigentümer die Grundschuldzweckerklärung unterschreiben muss.
Wenn allerdings Eheleute Eigentümer und nur der Ehemann Darlehensnehmer wird (was ja nicht ungewöhnlich ist), kann ich mir vorstellen, dass es dann schwieriger beim Thema V+V wird. Das betrifft dann aber wieder nicht die Bank.

 

[DG]

Ertragswertverfahren ist für eine Wohnung kein adäquates Mittel, da der Ertragswert hier keine (nennenswerte) Rolle spielt. Ein Gutachter würde dies auch niemals als Bewertungsgrundlage nutzen.

Es geht um Mietwohnungen. Bei Miet-/Mischobjekten ist das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Wenn das Haus später verkauft wird, ist die Frage für Finanzierung des TE irrelevant. Was meinst Du mit ungleicher Anteilsstruktur?

Es wird aber uU nicht das ganze Haus verkauft, sondern etwaig nur eine einzelne Wohnung!? Daraus ergibt sich dann eine ungleiche resp. "fremde" Anteilsstruktur, die zu den hier angesprochenen zwei/drei Grundbuchblättern führt.

MfG
Dirk Grafe

 

[nordanney]

Es geht um Mietwohnungen. Bei Miet-/Mischobjekten ist das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Nö, ist falsch. Lies doch mal die ImmoWertV oder die BelWertV.

Falls - hier redet niemand von Eigentumswohnungen, sondern von einem 3FH (siehe Eingangspost) - das Haus aufgeteilt wird und Wohnungsgrundbücher gebildet werden, was passiert dann mit der Finanzierung? Zunächst nichts, da dann noch immer alle Wohnungen für das/die Darlehen haften.
Dann wird eine Wohnung verkauft un die Bank fordert einen bestimmten Betrag. Und? Dann gibt es den TE, der noch zwei Wohnungen hat und einen Dritten. Das hat aber alles nichts mit den Fragen des TE zu tun.