Nachteil einer Baulast in unserem konkreten Fall?

[Escroda]

Angenommen ein neuer Käufer würde sein Grundstück komplett neu planen, dass er für Wohngebäude den Abstand von 3 Metern zu unserem Grundstück einhalten muss, aber eine neue Garage direkt an unsere bauen darf? Oder muss er durch diese Baulast sogar noch weiter "wegbauen"?

Das kommt auf die Baulast an. Bei Verlust der Privilegierung gibt es meist zwei Möglichkeiten der Baulast: Anbauverpflichtung oder Abstandsfläche. Erstere führt zu einem "Ja" für deine erste Frage, letztere zu einem "Ja" für deine zweite Frage.

Genügt es vielleicht einfach, dass der Nachbar gegenüber der Stadt zustimmt?

Manche Bauämter lassen sich auf eine solche Nachbarzustimmung ein. Ein Rechtsanspruch besteht aber nicht. Einfach mal nachfragen.

Wenn wir das Grundstück aufschütten lassen, so dass das Gelände nicht mehr abfällt und der Vermesser rückt noch mal neu an und misst aus, vielleicht darf die Garage dann ja diese 3 Meter Höhe haben?

Es gilt die natürliche Geländeoberfläche. Eine Aufschüttung ändert also nichts. Wenn das natürliche Gelände aber lange Zeit nicht dokumentiert wurde, könnte es dennoch klappen. Mir wär's als Vermesser aber zu heikel.

Ein kompletter Schuh wird's erst, wenn ihr zusätzlich die privat-rechtliche Verpflichtung eures Nachbarn erhaltet

Deine Ausführungen sind komplett richtig für Wege-, Leitungs- und Stellplatzbaulasten. Bei Anbau- oder Abstandsflächenbaulasten ist die grundbuchliche Sicherung aber nicht nötig.

Geht das überhaupt?

Ja, geht, wenn die Garage die Bedingungen für die Privilegierung erfüllt (§6 (8) Bauordnung NRW).

Sonst ist die Garage nicht "Genehmigungsfähig". Da kann dein Nachbar nichts dran ändern.

Doch, es sei denn, der Bebauungsplan spricht auch noch dagegen.

Ist das wirklich so?

Nein.

Hätte gedacht, das verjährt irgendwann

Ja.

 

[Steven]

Doch, es sei denn, der Bebauungsplan spricht auch noch dagegen.

Hallo Escroda

meines Wissens nach darf in NRW eine Garage, die auf der Grenze erstellt wird, eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern nicht überschreiten.

Steven

 

[Escroda]

Doch, darf sie. Nur dass sie dann abstandsflächenrechtlich nicht mehr privilegiert ist und genauso Abstandsflächen auslöst, wie beispielsweise ein Wohnhaus. Somit gelten dann die gleichen Regeln, als wenn ein Wohnhaus auf der Grenze gebaut werden soll. Daher ist es wichtig, genau auf die Formulierung einer Anbauverpflichtung zu achten, damit man nicht aus Versehen den Nachbarn ermächtigt, sein komplettes Haus auf die Grenze zu setzen.
§6 Bauordnung NRW
(1) ...Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften
1. an die Grenze gebaut werden muss,
Das wäre z.B. der Fall, wenn ein Bebauungsplan geschlossene Bebauung vorschreibt.
oder
2. an die Grenze gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.
Das wäre z.B. der Fall, wenn der Nachbar zustimmt oder eine Anbauverpflichtung ins Baulastenverzeichnis eingetragen wird.
(2) ... Abstandsflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nur mit in der Abstandsfläche zulässigen baulichen Anlagen überbaut werden
Das wäre z.B. der Fall, wenn der Nachbar eine Abstandsflächenbaulast auf sein Grundstück übernimmt.
Alles natürlich unter der Voraussetzung, dass nicht noch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt werden.

 

[Steven]

Doch, darf sie. Nur dass sie dann abstandsflächenrechtlich nicht mehr privilegiert ist und genauso Abstandsflächen auslöst, wie beispielsweise ein Wohnhaus.

Hallo Escroda

dann ja!
Ist aber beim Threadstarter nicht der Fall bzw. nicht mehr möglich. Da der Nachbar schon eine Garage auf der Grundstücksgrenze stehen hat, kann er keine Abstandsfläche auf seinem Grundstück als
Baulast geben. Wer nur der
Fall, wenn er seine Garage abreist. Was wahrscheinlich illusorisch ist.
Also: Garage Max. 3 Meter hoch.

Steven

 

[Escroda]

Ist aber beim Threadstarter nicht der Fall bzw. nicht mehr möglich.

Doch.

Da der Nachbar schon eine Garage auf der Grundstücksgrenze stehen hat, kann er keine Abstandsfläche auf seinem Grundstück als Baulast geben.

Doch.
§6 Bauordnung NRW
(8) In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig
1. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen und Feuerstätten bis zu 30 m3 Brutto-Rauminhalt mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m, auch wenn sie über einen Zugang zu einem anderen Gebäude verfügen, ...

Wer nur der
Fall, wenn er seine Garage abreist.

Nein.

Also: Garage Max. 3 Meter hoch.

Nein.
Anbauverpflichtung - fertig

 

[Steven]

Hallo Escroda

und wie löst du die Max. 3 Meter?

Steven