Sanierung oder Abriss und Neubau - Entscheidungshilfe Architekt?

[Siedler34]

Sanierung für 3500€/qm muss schon einige Besonderheiten aufweisen?

Es fehlt ja immer ein bisschen die Referenz was als Standard empfunden wird und was als Besonderheit.
Wir haben die beiden Punkte, die ihr ausgelassen habt, z.B. auch angefasst, also Außendämmung, Abdichtung und Isolierung des Kellers. Außerdem noch Statik. Es wurden mehrere Stahlprofile eingezogen, da das Haus wirklich eine schlechte Bausubstanz hat. Ich persönlich fand auch den Rückbau sehr teuer.

Wir haben eine Mischung aus saniertem Altbau und Neubau, ich habe die einzelnen Rechnungen nie auseinandergerechnet. Aber mir fällt kein Gewerk ein, wo wir im Altbau günstiger weggekommen wären als im Anbau. Z.B. brauchten wir in Altbau sehr teuren speziellen Estrich, der sehr dünn ist, da die Raumhöhen sonst zu niedrig geworden wären. Daher brauchten wir für die Fußbodenerwärmung im Bad auch ein flaches, elektrisches System. Im Anbau ist da einfach Standard drin.
Wir haben auch großformatige Fliesen in 120x120 und teilweise Klimatisierung, was den Preis in die Höhe getrieben hat.
Dafür haben wir im Bad durchaus „nur“ Vigour und die Treppe ist eine Zweiholmtreppe mit stabverleimter Eiche. Einiges ist also durchaus auch eher der Durchschnitt.

Spannend, habt ihr auch von Anfang an gewusst das es bei euch eine Sanierung werden soll?

Ja. Das Haus war aus den 30ern und fast im Originalzustand. Zudem ist es eine Doppelhaushälfte und teilt sich mit der anderen Doppelhaushälfte den First- das kann man quasi nicht einzeln abreissen. im gesamten Siedlungsgebiet sind mittlerweile viele Häuser saniert (ich schätze 80%), alle individuell und keins gleicht mehr dem anderen. Gerade das, in Verbindung mit den großen Grundstücken in zentraler Lage, fanden wir toll, so dass wir uns mit voller Absicht in das Abenteuer gestürzt haben. Gut, dass wir nicht vorher wussten, was alles auf uns zukommen würde!

Wir hätten also Alternative Neubaugebiet bauen können, aber das wollten wir auf keinen Fall.

Hier schon einmal ein Foto von außen:

das ist schön, das würde ich nicht abreißen.

 

[Bertram100]

tolles Haus! Abreisen fände ich sehr schade.

 

[leschaf]

Spannend, habt ihr auch von Anfang an gewusst das es bei euch eine Sanierung werden soll?

Ja. Neubau wäre in der gleichen Größe VIEL teurer geworden (200qm + Keller --> ~750-800T€ inkl. Nebenkosten Küche, Terrasse) gegenüber Sanierung (~420T€ inkl Nebenkosten, Küche, Terrasse) - das konnten wir uns nach dem Bestandskauf gar nicht leisten. Außerdem war die Bausubstanz gut und die Sanierung hatte den großen Vorteil, dass wir keinen Bauantrag brauchten (keine Änderungen an der Gebäudehülle). Und ich bin auch von der Fraktion, die das Raumgefühl im Altbau viel angenehmer findet.

Das einzige, was mich aktuell wirklich noch stört ist der relativ feuchte Keller. Das war in der Bauphase/ bei Besichtigung tatsächlich nie ein Problem, sondern erst dieses Jahr im Sommer. Wir vermuten, dass das Grundwasser jetzt viel höher steht als noch 2022/23. Wir hatten hier den nassesten Winter/Frühling seit Beginn der Aufzeichnungen, und 2022 war Dürre.

Wir haben jetzt im Sommer einen Entfeuchter im Dauerbetrieb tagsüber (8-18 Uhr, hält die Luftfeuchte <60%), der läuft quasi umsonst wegen unserer Photovoltaik. Im Winter ist es kein Problem. Langfristig wäre eine Abdichtung nicht so schlecht, aber finanziell wird sich das so kaum lohnen. Selbst wenn ich den Entlüfter für 300€ pro Jahr dauerhaft laufen lasse, brauche ich Ewigkeiten, bis sich das rentiert. Die Feuchtigkeit kommt auch hauptsächlich von unten, vielleicht kann man da auch noch Dichtschlämme oder so aufbringen, da überlegen wir noch.

Ansonsten haben wir hier auch einen wirklich tollen Wohnstandard. Durch das sanierte Dach + Photovoltaik als weiteren Sonnenschutz auf Südseite ist es auch bei 35° Außentemperatur im DG echt gut auszuhalten. Wir haben 2 Vollgeschosse + DG, was ich sehr schätze (=Kinderzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer im OG komplett ohne Dachschrägen) - das hat man im Neubau auch sehr selten. Im Winter mit WP bisher auch gar kein Problem. Elektrik und Leitungen auf Neubaustandard, usw, und dazu viele schöne alte Elemente erhalten (Eichentreppe, Türen und Zargen, alte Schiebetüren usw).

Hier gibt es auch einen Thread dazu: https://www.hausbau-forum.de/threads/sanierung-zweifamilienhaus-1936-erfahrungen.44066/

 

[hanghaus2023]

Zwar nur ein Foto, aber langsam Tendenz Richtung nicht abreissen. Bitte mehr Grundlagen. Fotos und Pläne.

 

[Frechdachs]

Vielen Dank für euer weiteres Feedback.
Ich wollte ja weitere Fotos nachreichen und habe mich zusätzlich dran versucht, den Grundriss aufzumalen.
Ist mein erstes Mal in dem Programm, daher die Treppen improvisiert mit Pfeilen...

Keller (links eine Außentreppe nach oben):

Erdgeschoss (vor dem Haus drei Eingangsstufen hoch):

Obergeschoss (mit Dachschräge oben an der West- bzw. unten an der Ostseite, geht runter auf ca. 1,5m):

Außenmaß stimmt, innen kann es aber Abweichungen zum Maßstab geben, weil die Zahlen nur noch schwer auf dem Original zu lesen sind. Die Maße der Außenmauern wurden scheinbar "korrigiert", daher waren die zu lesen und sollten passen (im Keller 24cm, im Erdgeschoss 28cm außer an der Süd-Wand, dort 36,5cm. Innenwände 11,5cm.

Hier Fotos der Räume von der Besichtigung damals, die Gegenstände hat der Verkäufer inzwischen alle ausgeräumt.

Keller (Waschküche):

Erdgeschoss (Bad, Küche, Wohnzimmer)

Obergeschoss (Bad, Schlafzimmer, Kind1)

Was wir ansonsten noch wissen:
- Das Dach wurde wohl vor ~30 Jahren mal neu gedeckt.
- Das Bad im Erdgeschoss wurde vor ~10 Jahren barrierefrei gemacht.
- Die Öl-Heizung ist >30 Jahre, da kommt auf uns also so oder so ein Austausch zu.

Ich hoffe damit liefere ich genug Diskussionsgrundlage. Falls nicht, nehmt es mir bitte nicht übel - dann versuche ich weiteres nachzuliefern.

Das einzige, was mich aktuell wirklich noch stört ist der relativ feuchte Keller. Das war in der Bauphase/ bei Besichtigung tatsächlich nie ein Problem, sondern erst dieses Jahr im Sommer. Wir vermuten, dass das Grundwasser jetzt viel höher steht als noch 2022/23. Wir hatten hier den nassesten Winter/Frühling seit Beginn der Aufzeichnungen, und 2022 war Dürre.

Wir haben jetzt im Sommer einen Entfeuchter im Dauerbetrieb tagsüber (8-18 Uhr, hält die Luftfeuchte <60%), der läuft quasi umsonst wegen unserer Photovoltaik. Im Winter ist es kein Problem. Langfristig wäre eine Abdichtung nicht so schlecht, aber finanziell wird sich das so kaum lohnen. Selbst wenn ich den Entlüfter für 300€ pro Jahr dauerhaft laufen lasse, brauche ich Ewigkeiten, bis sich das rentiert. Die Feuchtigkeit kommt auch hauptsächlich von unten, vielleicht kann man da auch noch Dichtschlämme oder so aufbringen, da überlegen wir noch.

Oha, das klingt nach Überraschung. Der Keller bei uns ist trocken, Grundwasser scheint hier im Gebiet auch ein Thema - uns wurde aber stolz gesagt, dank leicht höherer Lage sei das nie ein Problem gewesen.

Ansonsten haben wir hier auch einen wirklich tollen Wohnstandard. Durch das sanierte Dach + Photovoltaik als weiteren Sonnenschutz auf Südseite ist es auch bei 35° Außentemperatur im DG echt gut auszuhalten. Wir haben 2 Vollgeschosse + DG, was ich sehr schätze (=Kinderzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer im OG komplett ohne Dachschrägen) - das hat man im Neubau auch sehr selten. Im Winter mit WP bisher auch gar kein Problem. Elektrik und Leitungen auf Neubaustandard, usw, und dazu viele schöne alte Elemente erhalten (Eichentreppe, Türen und Zargen, alte Schiebetüren usw).

Es freut mich zu hören, dass ihr den Wohnstandard so klasse hinbekommen habt. Auch das du mit Photovoltaik arbeitest und damit scheinbar den Strombedarf so decken kannst, dass für den Lüfter im Keller etwas bleibt, ist super.
Danke für den Link, den Thread lese ich mir bei Zeiten durch.

 

[Frechdachs]

Was ich noch vergessen hatte (war zu langsam beim Editieren):
Das Haus hat links 3m Abstand und rechts einen 3m Carport. Der Garten geht nach Westen und ist über eine Terrasse vom Wohnzimmer aus erreichbar.