Was können wir finanzieren?

[BauBob7]

Das ist, sorry, von vorne bis hinten verkehrt.

Die einzige sinnvolle Vergleichsrechnung wurde schon von @Musketier selbst in #70 angestellt. Mein Kritikpunkt daran war, dass man nur so rechnen kann, wenn man das Haus verkaufen würde. Den hierfür gewählten Verkaufszeitpunkt fand ich überdies willkürlich, weil er u. a. vor Folgendem liegt:


Alle diese Kapitaleinsätze verkennst du. Instandhaltungsrücklage des Weiteren verkehrt angesetzt.

Die wirkliche Ersparnis durch das Haus ist ganz einfach zu erkennen. Mietersparnis ab Zeitpunkt der letzten Rate. Bis dahin hast du Vermögensaufbau betrieben und Zinsen entrichtet. Die Rendite auf das Vermögen ist bis dahin in den Vermögensaufbau geflossen.

Die Ersparnis in %/a speist sich nicht aus Zahlung von 300k, sondern aus den 300k + aller Zinsen + aller bis dahin angefallen Instandhaltungen. Sie wird weiter verringert durch die Instandhaltungsrücklagen, die du völlig falsch ansetzt und die, wie schon richtig gesagt wurde, selbst bei konservativer Rücklage bei der ersten richtigen Sanierung trotzdem unzureichend sind.

Der große Unterschied zu z. B. Aktien ist, dass du in den - sagen wir mal fünfzehn - Jahren, in denen du die Mietersparnis zum Vermögensaufbau durch Tilgung des Kredits nutzt, keine Zinseszinseffekte generierst, die bei Aktiendepots vom ersten Euro und ersten Tag an laufen. Diese Differenz, die den Tilgungszeitraum betrifft (der im konkreten Beispiel mit 15 Jahren schon kurz ist), musst du zusätzlich einrechnen. Tust du aber nicht.

Wenn du ernsthaft Haus und Börse vergleichen wolltest, müsstest du überdies nicht die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital heranziehen, sondern auf den Vermögenswert. Heißt de facto: Je größer der Wertzuwachs beim Haus, desto kleiner(!) deine Rendite, die du zum Vergleich nutzen kannst. (Weshalb verkaufen und in eine altersgerechte Mietwohnung ziehen am Ende auch so attraktiv sein kann, wenn das Haus wirklich gut im Wert steht).

Aus diesen Argumenten lässt sich rein logisch ableiten, dass du eine Schönrechnung betreibst.

Das man hier Vorgänge semantisch trennt, weil es sich für die Buchhaltung anbietet, ändert nicht die Wirklichkeit hinter den Zahlen. Aus diesen Gründen halte ich deinen Beitrag für sachlich falsch.

Ich habe dir alles schon mal erklärt, ich mach es kein zweites Mal. Wenn du mit geschlossenen Augen und Ohren durch die Gegend rennen willst, mach es bitte.

Du betreibst eine Schönrechnerei und ignorierst oder verdrehst Fakten. Ich habe aufgehört, mit solchen Leuten zu diskutieren, die nicht an Fakten interessiert sind, sondern nur nach Kieselsteinchen suchen, welche für ihre vorgefertigte Meinung nützlich sein könnten.

 

[chand1986]

Du betreibst eine Schönrechnerei und ignorierst oder verdrehst Fakten. Ich habe aufgehört, mit solchen Leuten zu diskutieren, die nicht an Fakten interessiert sind, sondern nur nach Kieselsteinchen suchen, welche für ihre vorgefertigte Meinung nützlich sein könnten.

Dann sollten wir eine andere Gelegenheit für ein Bierchen finden - diese "Diskussion" wird es sicher nicht.

Ansonsten kann es sein, dass du aufhören musstest, solche Diskussionen zu führen, weil dir nicht jeder zustimmen wird. Wirklich überzeugend ist deine Argumentationskette nämlich schlicht nicht. Ob das jetzt an dir oder den Empfängern liegt, kann jeder selbst entscheiden. Mit vorgefertigter Meinung hat das nichts zu tun - ich habe früher auch mal so gerechnet wie du und meine Meinung diesbezüglich aus guten Gründen geändert.

Was wir hier erzählen kann im Zweifel jeder selbst per Tabellenkalkulation (unter ein paar Annahmen) durchdeklinieren und sich dann selbst entscheiden.

 

[Musketier]

Das Problem an der Stelle ist, dass du für Zukunftsbetrachtungen immer Annahmen treffen musst und für Rückwärtsbetrachtungen fehlen ggf. die vollumfänglichen Daten bzw. sind die Aussagen für die Katz, da das Ergebnis von Zeitraum zu Zeitraum oder von Ort zu Ort vollkommen anders aussehen.

Als Beispiel
Vor 10-12 Jahren gab es hier noch Rendite-Objekte für die 10-15 fache Jahresmiete.
Manche Orte sind mittlerweile weit über die 30 fache Jahresmiete hinaus.
Die Rückwärtsbetrachtung nützt also rein gar nichts.


Im Übrigen hab ich ehrlicherweise auch noch einen kleinen Hinkefuß an meiner Berechnung gefunden.
Die Vergleichsmieten sind aus den letzten 2 Jahren. Davor gab es keine solchen Objekte. Das heißt aber auch, dass man die Mietsteigerung über 3-4 Jahre zurückrechnen müßte. Außerdem weiß ich auch nur, wie die Immobilien im Netz standen. Ob die dann tatsächlich zu der Miete rausgingen, weiß ich nicht.


Das schöne am Eigenheim ist halt die Freiheit das Objekt so zu gestalten, wie du es brauchst/willst. Unsere Terrassenüberdachung hätten wir als Mieter nie gebaut. Da hätte man vermutlich schon bei einer Markise überlegt, wenn der Vermieter nichts dazu gibt. Das kannst du aber in Geldeswert nicht ausdrücken.

 

[chand1986]

Das Problem an der Stelle ist, dass du für Zukunftsbetrachtungen immer Annahmen treffen musst

Jo. Wertsteigerungen, Mietsteigerungen, Inflation, Instandhaltungskosten, Renditen anderer Anlagen, alles nur mal mehr mal weniger seriös als Schätzung einzusetzen.

Vor 10-12 Jahren gab es hier noch Rendite-Objekte für die 10-15 fache Jahresmiete.
Manche Orte sind mittlerweile weit über die 30 fache Jahresmiete hinaus.

Was Mieten gegenüber Kaufen/Bauen relativ günstiger macht... und es rein ökonomisch sinnvoll zu verticken und in's Mietobjekt zu wechseln. Erzähl ich doch die ganze Zeit *duckundweg*

Das schöne am Eigenheim ist halt die Freiheit das Objekt so zu gestalten, wie du es brauchst/willst. Unsere Terrassenüberdachung hätten wir als Mieter nie gebaut. Da hätte man vermutlich schon bei einer Markise überlegt, wenn der Vermieter nichts dazu gibt. Das kannst du aber in Geldeswert nicht ausdrücken.

Und das ist der Grund für eigene Immo. Keine fiktiven Renditen/Nichtrenditen.

 

[Musketier]

Was Mieten gegenüber Kaufen/Bauen relativ günstiger macht... und es rein ökonomisch sinnvoll zu verticken und in's Mietobjekt zu wechseln. Erzähl ich doch die ganze Zeit *duckundweg*

Da mir @chand1986 jetzt ganz gekonnt die Worte im Mund rumgedreht hat, noch eine kleine Anmerkung.
Auch wenn wir unsere Ausgaben regelmäßig auf Nutzen hinterfragen, wenn ich jetzt wirklich 200T€, 300T€ oder ne halbe Mille auf dem Konto hätte, dann würde sicher unser 13 Jahre alter Zweitwagen einen neuen Besitzer in Afrika finden und auch der ein oder andere Urlaub würde etwas größer ausfallen. So bleibt der Wagen, bis der TÜV uns scheidet und der Urlaub geht zumindest dieses Jahr auch nicht über die grenzen der EU hinaus.
Insofern würde auch nicht alles im Aktiendepot/-fond landen und Rendite erzielen, denn was nützt einem am Lebensende die Million im Aktiendepot.
Es entscheidet sich also nur zwischen Luxus im eigenen Heim oder Luxus im Urlaub/beim Konsum.

 

[BauBob7]

Nochmal really plain and simple

Objekt kostet 100.000 EUR
Miete 6,8% also 6.800 EUR

Eigenkapital 20.000 EUR
Kapitalmarkt bringt mir ebenfalls 6,8% todsicher
Zinsen sind 2 %

eine Periode
Anfang und Ende

Mieter
20.000 EUR
6,8% Kapitalmarktrendite = 1.360 EUR Rendite
6.800 EUR Mietzahlung
Endsumme: 20.000 + 1.360 - 6.800 = 14.560

Käufer
20.000 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
Endsumme: 18.400 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen

Fazit: Käufer gewinnt. Das lässt sich jetzt alles verkomplizieren mit mehreren Perioden, was aber einfach nur eine Wiederholung ist und nichts am Ergebnis ändert (1 + 1 +1 ergibt das gleiche wie [1+1] und dann noch mal 1).

Und jetzt der Fall mit 100.000 EUR Eigenkapital:

Finanzierer:
20.000 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR investiert
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
6,8% Rendite auf 80.000 EUR: 5.440 EUR
Endsumme: 103.840 EUR

Käufer:
100.000 EUR eingebracht
keine Zinsen, keine Miete, keine Rendite
Endsumme: 100.000 EUR

Fazit: Kaufen oder Finanzieren ist eine unabhängige Entscheidung und kann die Rendite verbessern. Die Rendite wird genau dann verbessert, wenn die Zinsen niedriger sind als Rendite.

Im Fall eines privaten Wohnungskäufers ist die Rendite genau die eingesparte Miete. Diese ist absolut sicher, künftige Preissteigerungen sind erwartbar aber spekulativ. In jedem praktischen Fall ist der Fremdzinssatz aber unterhalb der Miete, selbst in München. Einzig sinnvoll ist ein höherer Eigenkapital-Einsatz um gerade so ein Limit zu unterschreiten, damit der FK-Zinssatz für die gesamte Schuld niedriger wird (80%, 60% usw.).

Natürlich ist der Kapitalmarktzins nicht 6,8% und nicht annähernd so sicher wie die Rendite einer eingesparten Miete. 4,87% abzüglich Steuern und Gebühren sind knapp 3% vor Inflation.