Zahlung Schlussrate und Abnahme

[Otus11]

von §632 nirgendwo die Rede.

Muss es auch nicht.
Was schon im Gesetz steht, muss nicht in den Vertrag.
Entscheidend ist, dass die Anforderungen daraus richtig umgesetzt wurden.
Falls noch nicht geschehen: § 632a Baugesetzbuch solltest du also mal lesen.

Das einzigste wa im Vertrag mit 5 % steht, ist die Fertigstellungsbürgschaft die mir bei Baubeginn ausgehändigt werden soll.
von §632 nirgendwo die Rede.

Man kann "Deinen Fall"- der auch immer nur bruchstückhaft offenbart wird - ohne die Dokumente nicht Beurteilen.
Die 3,5% Sicherheitsbürgschaft vom Anfang war ja im Vertrag erwähnt. Vor deinem RA solltest auch DU den Vertrag vor Unterschrift gelesen haben... Sollte man meinen...

Deine "Fertigstellungsstellungsbürgschaft" ist - mutmaßlich - in der Sache die in § 632a Baugesetzbuch geforderte Vertragserfüllungs-Sicherheitsleistung zu deinen Gunsten.
Das is schon mal gut!
ABER: Der Zeitpunkt "bei Baubeginn" wäre zu spät; das Gesetz sagt: bei der ersten Abschlagszahlung (meint Zug- um -Zug).
Denn: Die Bürgschaft soll dich vor der Insolvenz des AN schützen, ohne dass ein entsprechender Bautenstand erreicht wird. Du kannst / solltest also nicht erst bei Baubeginn die BÜ fordern.

Zurück zu der ominösen 3,5 % Sicherheits-Bürgschaft (zugunsten des AN) vom Anfang:
1. Wer zahlt die Kosten dafür? Bürgschaften kosten 1-2% der BÜ-Summe...
2. Was sagt deine Bank dazu?
3. Wirksamkeit ist fraglich, s.o. Sie macht für mich zudem keinen rechten Sinn, da sie (als Erfüllungsbürgschaft = hier: Zahlung) faktisch nur das Insolvenzrisko von dir für den AN absichert. Der AN kommt an das Geld aber gar nicht so einfach heran, siehe oben # 11, wenn du wegen Mängel, zum Schluss ggf. Geld einbehältst. Ob sie im Streit ggf als faktisches Druckmittel eingesetzt werden soll... wissen wir jetzt noch nicht.
4. Sie steht im Vertrag - was erst mal lästig ist. Mehr ist aber noch nicht passiert! Gehe mit der Antwort aus 2. auf deinen / einen anderen RA zu. Entscheidet dann, wie ihr den AN ansprecht... Vielleicht kann der AN ganz toll bauen - nur dass mit den Verträgen klappt noch nicht so recht(ens)...
5. Mach dich bis dahin im WWW ein wenig schlau zu Bürgschaft, Werkvertrag & Co... Vorsicht aber vor gefährlichem Halbwissen.

 

[SirSydom]

Hallo Bauexperte Hallo SirSydom.
Das einzigste wa im Vertrag mit 5 % steht, ist die Fertigstellungsbürgschaft die mir bei Baubeginn ausgehändigt werden soll.
von §632 nirgendwo die Rede.

Google mal nach 632a und brauchrechtsblog. Da findest du ganz gut Infos.

Wie der Vorposter schon geschrieben hat, der § muss nicht zwangsläufig genannt werden - wichtig ist, dass die Bürgschaft den Anforderungen an den § gerecht wird. Ob das so ist, kann man erst sagen, wenn du uns sagst wann deine erste Rate fällig ist?

Denn, die Bürgschaft muss VOR der ersten Rate übergeben werden. Ich z.B. habe meine erste Rate "Bei Fertigstellung der Bodenplatte" bezahlt, ist das bei dir so, wäre z.B. alles in Ordnung !

Rede doch mal mit deiner Bank, ob die so eine geforderte Bürgschaft überhaupt machen (die DEVK z.B. macht das nicht, bei der Sparkasse wäre es gegangen, sogar kostenlos).

 

[cumpa]

Hallo.
Der Zahlungsplan sieht so aus:
Bei einem Haus mit Keller werden die Raten wie folgt zur Zahlung fällig:
• 5,0 % mit Aushändigung des Bauantrages/Bauanzeige;
spätestens mit erteilter Baugenehmigung
• 10,0 % mit Fertigstellung der Bodenplatte
• 10,0 % mit Fertigstellung der Kellerdecke
• 10,0 % mit Fertigstellung der Erdgeschossdecke
• 10,0 % mit Fertigstellung der tragenden Wände
• 20,0 % mit Fertigstellung des Dachstuhls, Dachdeckung und Spenglerarbeiten (13%) und Einbau
der Fenster (7%)
• 9,0 % mit Fertigstellung der Rohinstallation Elektroinstallation (4%) und Innenputz (5%)
• 5,5 % mit Fertigstellung der Rohinstallation Heizung-Sanitär (3%) und Estrich (2,5%)
• 5,0 % mit Lieferung und Montage der Heizung
• 7,0 % mit Fertigstellung des Außenputzes oder des Verblendmauerwerkes
• 5,0 % mit Fertigstellung Fliesenarbeiten (2,5%) und Einbau der Sanitärobjekte (2,5 %)
• 3,5 % mit abnahmereifer Fertigstellung. Grundsätzlich ist ein "in Benutzung nehmen" erst
nach vollständiger Zahlung möglich.

zur Ihrer Sicherheit:
Vertragserfüllungsbürgschaft:
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft über 5 % der Bausumme bzw. des Hauskauf-Festpreises einerdeutschen Versicherungsgesellschaft ist enthalten. Die Vertragserfüllungsbürgschaft erhält der Bauherr direkt vor Baubeginn und hat diese bei der Übergabe/Abnahme gegen Schlüsselübergabe zurückzugeben.

Der Bauantrag ist schon eingereicht seit ca 6 Wochen. Die Erste Rechnung kam schon.
Da ich erreicht habe dass zur ersten Zahlung der Zusatz "mit erteilter Baugenehmigung" mit reingeschrieben wurde, habe ich noch nicht bezahlt.

Ist denn die Vertragserfüllungsbürgschaft dasselbe wie der §632 ? Wenn ja müsste ich ja die Zahlung einbehalten, bis ich diese Sicherheit in die Hand bekomme... oder ?
Mit der Bank habe ich darüber noch nicht gesprochen.

Die Baufirma schrieb:
Wenn eine Bürgschaft nicht gehen sollte, :
1.Änderung des Wortlautes der letzten Rate: statt Zahlung nach Abnahme – Zahlung nach abnahmereifer Fertigstellung, aber vor Übernahme durch den Bauherren.
2.Vorabzahlung des Betrages auf unser Sparkonto, ähnlich einer Mietkaution.

Die Abteilung Buchhaltung die diese 2 Sätze schrieb hat wohl übersehen, dass der erste Satz sowieso schon so im Vertrag steht unter: letzte Rate. ( Dieser wurde vom Verkäufer von " mit Abnahme" zu: "mit abnahmereifer Fertigstellung. Grundsätzlich ist ein "in Benutzung nehmen" erst
nach vollständiger Zahlung möglich." - abgeändert.

gern würde ich alles hier rein posten ( den Vertrag ohne Namen ) aber das ist bestimmt nicht erlaubt

 

[SirSydom]

solange der Vertrag anonymisiert ist - sehe ich keinen Grund in den Forenregeln die das verbieten.

Grundsätzlich ist so eine Bürgschaft dem GÜ gegenüber kein Drama.
Du kannst ja trotzdem einfach mal mit der Firma reden. Sag Ihnen, dass dein Anwalt gesagt hat, dass diese Klausel unzulässig und damit nichtig ist - und schaue was passiert. Wenn sie darauf bestehen, musst du dir halt überlegen, ob du dir eine andere Firma suchst, oder eben die Bürgschaft stellst oder die Fälligkeit der letzten Rate ändert.

Ich persönlich würde, wenn ich mit der Firma bauen wollen würde UND diese nicht bereit ist, auf die Bürgschaft zu verzichten, den Weg 1) wählen (oder wollen die dann 1 UND 2 ??).
Und sprich mal mit deiner Bank, ob und wenn ja wie teuer die so eine Bürgschaft geben und unter welchen Bedingungen sie bezahlen würden.
Eine Vorabzahlung auf Sparkonto ist ja wohl ein Witz. Mach das nicht.

Noch einen Hinweis zu deinem Zahlungsplan:
Der ist im Vergleich zu meinem ganz schön kopflastig.
Bis zur Fertigstellung des Rohbaus mit Fenster bezahle ich gerade mal 49%, du schon 65%.
Aber ob er trotzdem ok ist, kann ich nicht beurteilen.

• 3,5 % mit abnahmereifer Fertigstellung. Grundsätzlich ist ein "in Benutzung nehmen" erst
nach vollständiger Zahlung möglich.

Haha. Vergiss nicht, es ist dein Grundstück. Und damit auch DEIN Haus. Du allein bestimmst, wer sich auf diesem Grundstück aufhält und wer dort wohnt. Sprich, wenn du in dein Haus einziehen willst, ohne die letzte Rate bezahlt zu haben - kann er nichts dagegen tun.

Mein Eindruck von der Firma ist, dass sie deine Möglichkeiten, Mängelbehebungen durch Einbehalt zu erwirken, auf 0 reduzieren möchte. Finde ich jetzt nicht so seriös..

Ehrlich gesagt - ich finde, dein Anwalt war sein Geld nicht wert, und selbst wenn er kostenlos war, war er die Zeit nicht wert.. Ist das wirklich ein Baurechtsanwalt??

 

[cumpa]

Danke SirSydom.
Ich sehe das genauso.
Mein Anwalt wurde mir vermittelt vom Bauherren-Schutzbund . Und sein Fachgebiet ist Baurecht.

Mittlerweile hat er auch was dazu geschrieben, weil ich nicht locker gelassen habe:


Sehr geehrter Herr.....,

das Recht aus § 632a ergibt sich aus dem Gesetz und muss nicht im Vertrag stehen, ebenso wenig Ihre Rechte bei Mängeln, auch diese ergeben sich aus dem Gesetz.
Mir ist deshalb nicht ganz klar, was Sie damit meinen, Sie „hätten den Vertrag mit diesem Wissen nicht unterschrieben“ ???
Das sind doch Regelungen zu Ihren Gunsten! Und zwar unabhängig davon was in einem Werkvertrag steht.
Nochmal: Mit einem Werkvertrag können Sie gegenüber einem Endverbraucher die gesetzlichen Regelungen nicht umgehen oder wirksam ausschließen.
Es ist aber nicht strafbar, wenn auch ungesetzlich, wenn ein Unternehmer eine zusätzliche Bürgschaft fordert. Und wie ich Sie verstehe, geschah dies erst nach Vertragsschluss. Dem müssen Sie nicht zustimmen. Ich kann Ihrer Argumentation somit nicht folgen.
Ich habe Ihren Vertrag im Licht des Gesetzes geprüft. Eine vollumfängliche Einführung in das Werkvertragsrecht ist dabei nicht vorgesehen.
Die angeblich „unschöne und missliche Situation“ erschließt sich mir auch nicht. Sie zahlen nur die Leistung, die auch erbracht wurde, wenn diese mangelfrei ist. Wo ist dabei ein Problem?

Daraufhin antwortete ich:
Guten Tag Herr ....
Die angeforderte Bürgschaft stand schon im Vertrag drin. (§3 Ziffer 1 )
Das Formular zum ausfüllen bzw Weiterreichung an die Bank kam erst Wochen später.
Was mache ich wenn die Baufirma auf §632a nicht eingeht, sondern die 1. Abschlagszahlung wie im Vertrag §2 steht - einfordert ?
Was mache ich wenn die Baufirma auf die Bürgschaft besteht, weil ja von mir unterschrieben ?
Die Bürgschaft kostet nicht nur Geld ( Avalprovision) sondern die meisten Bank weigern sich eine solche Bürgschaft zu unterschreiben.
Wie gesagt ich bin Laie und wusste nicht was es sich mit der Bürgschaft auf sich hat. Dachte da eher an eine Finanzierungsbestätigung.
Die unschöne und missliche Situation ergibt sich aus den oben genannten Situationen mit der Baufirma gegenüber.
Mit freundlichen Grüßen

Darauf wieder die Antwort des Anwaltes:

Sehr geehrter Herr .....,
die unbefristete Bürgschaft laut § 3 Ziffer 1 legen Sie dem Unternehmer nicht vor bzw. schließen diese nicht ab. Eine Finanzierungsbestätigung genügt. Ihre Bank hat die Rechtslage völlig richtig eingeschätzt.
Statt dessen behalten Sie von der ersten Rate, wenn diese nicht ausreicht, von der nächsten auch noch, einen Gesamtbetrag von 5 % der Bausumme ein. Dabei spielt es keine Rolle, ob der GU damit Einverstanden ist oder nicht. Das Gesetz gibt Ihnen diese Recht und es kann Ihnen niemand verwehren.
Wenn der Unternehmer dann nicht Leisten will, gerät er in Verzug und macht sich schadensersatzpflichtig. Mag sein, dass Sie sich damit keine Begeisterungsstürme bei dem GU auslösen, aber letztlich geht es um Ihre Rechte.
Mit freundlichen Grüßen

Sogar Sonntag nimmt sich hier der Anwalt zeit Mails zu beantworten....
Ich musste Ihm alles aus der Nase ziehen... eure Infos waren genauer und detaillierter als die von meinen Anwalt.....

Die Vertragsprüfung Fan der Mail statt und das Ergebnis war etwa die Hälfte Text von diesem letzten Post.....

 

[SirSydom]

Na schau an, da hat sich der Herr Anwalt doch noch etwas bemüht.
Was hast du ihm denn für diese Beratung bezahlt? Egal, wenn er es anbietet, sollte er es auch ordentlich machen.

Das beste ist, du hast nun schwarz-auf-weiß von deinem Anwalt, was du tun sollst. Mit Handlungsanweisung! Sprich, wenn das am Ende eine Falschberatung ist (ich stimme aber deinem Anwalt zu, d.h. ich sehe keine!) haftet er auch dafür.

Jetzt ist es deine Aufgabe, mit deinem Bauunternehmer ruhig und besonnen, aber mit Nachdruck zu sprechen. Dazu würde ich ein persönliches Gespräch empfehlen. Nimm deine Frau mit, wenn du verheiratet bist. Drucke die Mails der Anwalts aus, und auch am besten den §. Den Blogeintrag auf den ich schon mal verwiesen habe kannst du auch mitnehmen.

Wenn er nicht will, versuche herauszufinden worum es wirklich geht. Ich kann mir nicht vorstellen, dass es tatsächlich um Zahlungsausfall beim AG geht.. Vielleicht findet man einen Weg. Ein paar kleine Zugeständnisse machen, die nicht wehtun, helfen ggf.

Viel Erfolg.