Sanierung 60er-Jahre Haus: Fragwürdige Gutachter-Empfehlungen?

[schwalbe]

Hallo zusammen,

ich bin hier schon eine Weile mitlesend unterwegs, nun habe ich mich aus aktuellem Anlass angemeldet und bitte um eure Einschätzung.

Meine Freundin und ich sind beide Mitte 30, haben einen kleinen Buben (15 Monate) und werden uns in Mittelfranken ein freistehendes Einfamilienhaus (800m² Grundstück ohne Hanglage, Haus BJ 1959, ca. 123m² Wohnfläche) für 360.000 € inkl. Kaufnebenkosten kaufen. Ich war gestern mit einem Sachverständigen vor Ort und habe im Anschluss der Maklerin zugesagt. Das Haus wurde für uns verbindlich reserviert und wir werden es bekommen.
Meine Freundin (verbeamtete Lehrerin) ist absolute Baulaiin. Ich bin Ingenieur für Energieeinsparmaßnahmen. Beruflich habe ich allerdings eher mit großen Lüftungsanlagen, Blockheizkraftwerk und Kesselanlagen im dreistelligen kW-Bereich zu tun, mit Dämmung gar nix am Hut. Ich habe aber zumindest etwas Ahnung von Technik und Erfahrung mit der Abschätzung von Kosten.

Hier mal die Rahmendaten stichpunktartig, von unten nach oben:

• Keller: Heizraum+Öllager, Werkstatt, Vorrats/Speiselager, Waschküche mit Außentreppe in den Garten.
• EG: Windfang, WC, kleines Bad mit Wanne, Wohnzimmer mit Schwedenofen und Terrassentür (Gartenzugang), Esszimmer, Küche
• OG: Bad (ebenfalls mit Holzboden und Teppich drauf), 3 Schlafzimmer
• Dachspitz, über Klapptreppe erreichbar: zwei kleine, identische Zimmer. Die Fläche, ich schätze mal je 6m², wurde bei der Angabe der Wohnfläche (123m²) nicht berücksichtigt. Über diesen Zimmern ist noch ein ca. 0,8m Platz bis zum First.

Status Quo:

• eine undichte Stelle in der Werkstatt: Hauseintritt der Elektrozuleitung ist undicht. Je Starkregen laufen ca. 2 Eimer Wasser rein.
• Einige Kellerdecken sind mit einer alt aussehenden Dämmung versehen, sieht mir nach einer dünnen Eigenbau-Styroporschicht aus.
• Heizung: Ölheizung, BJ 1999. Gasanschluss liegt auch im Haus.
• Elektrik zweiadrig.
• Böden überall Holzdielen. In fast allen Räumen liegt Teppich drauf.
• Außenwand lt. Grundriss 30cm Ziegel, darauf Putz.
• Satteldach wurde ca. 1980 neu gedeckt (Biberschwanz) und hat eine Heraklith-Zwischensparrendämmung. Raumwärts dann "Strohmatten-Putz" und Holzverschalung. Es sind von außen keine Unebenheiten zu erkennen, die Ziegel sind halt etwas moosig. Von innen kann man direkt unterm First auf das Gebälk blicken und sieht dort keine Feuchten Stellen o.ä.

Vor dem Gutachtertermin waren wir der Meinung, dass das eine größere Baustelle wird und wir Tabula Rasa machen.
Sprich: sämtliche Leitungen (Wasser, Elektro, Heizung) rausreißen und neu rein, Fassade dämmen, Dach dämmen, neue 3fach-Fenster. Dazu alle Bäder/WC neu, neue Küche sowieso. In Summe hatten wir die gesamten Maßnahmen mit max. 240k abgeschätzt. Freunde von uns, die ein ähnliches Objekt vor drei Jahren komplett saniert haben, hätten unsere Kalkulation auf 300k aufgerundet und dann das komplette Programm (Kernsanierung) mit KfW-Förderung und -Zuschüssen gemacht.

Nun die Erkenntnisse bzw. Gutachtermeinung von gestern:
Vorab: Den Kerl habe ich über ein Gutachterportal organisiert, es musste recht schnell gehen. Ich hatte vorab mit ihm telefoniert um den Umfang der geplanten Maßnahmen zu umreißen und war dann natürlich gespannt, wer da auftaucht. Er ist knapp 70 und laut Visitenkarte geprüfter Gutachter für Gebäudeschäden. Außerdem macht er Schimmelgutachten und baubegleitende Qualitätssicherung. Er scheint prinzipiell so der Typ "Never change a running system" zu sein. Seine Meinung zur Bausubstanz nehme ich ihm ab, bei manchen Themen schien er nicht besonders sattelfest zu sein (z.B. hätte die Effizienz einer Brennwertheizung und Rücklauftemperatur/Temperaturniveau nichts miteinander zu tun. Dämmzwang gäbe es auch nicht).

• Er hat in fast allen Räumen die Wandfeuchte gemessen. Dafür, dass das Haus zwei Jahre ungenutzt und ungelüftet herumsteht, seien die Werte gut. In der Werkstatt war natürlich mehr Feuchte zu messen. Die Undichtigkeit würde er wie folgt beheben: Außen um das Hauseck, wo der Schaden ist, in ca. 2m Umkreis bis auf Niveau Kellerboden aufgraben. Elektrozuleitung abklemmen und zurückziehen, neue Kernbohrung setzen und mit einer ordentlichen Dichtung versehen. Kosten dafür schätzt er auf ca. 5 T€.
• Er würde außerdem - zu meiner Verwunderung - in den Kellerräumen jeweils kleine Heizkörper installieren um eine Grundbeheizung zur sicheren Schimmelvermeidung herzustellen. Die Wärme sei ja nicht verloren sondern steige auf... Heizkörper im Keller nachzurüsten kam mir spontan komisch vor.
• Heizungstechnisch würde er den Ölkessel durch eine Gasbrennwerttherme ersetzen, das würde schon enorme Einsparungen bringen. Halte ich eher für Quatsch. Und dann die Kiste mit 70/50 laufen lassen und sich wundern, dass gar nix kondensiert.
• Die Außenwand (leichte Risse im Putz, vor allem auf der Südseite) würde er mit einer Putz-auf-Putz-Lösung optisch verschönern, aber keine Dämmung anbringen. Wenn ich das Gebäudeenergiegesetz richtig lese, ist das auch ohne Dämmpflicht möglich. Allerdings habe ich Bauchschmerzen beim Gedanken, auf alten Putz einfach nen neuen "draufzuklatschen" und zu hoffen, dass das schon halten wird. Ist das gängige Praxis?
• Das Dach würde er, wenn ich ihn richtig verstanden habe, ebenfalls lassen. Jedoch ist hier meiner Meinung nach das Gebäudeenergiegesetz eindeutig: oberste Geschossdecke oder Dach ist zu dämmen, wenn die Mindestanforderung nach DIN 4108-2 (2013) nicht eingehalten wird. Das wird die alte Sauerkrautdämmung im Dach nicht schaffen.
• Beim Fenstertausch würde er dementsprechend dann auch nicht die allerdichtesten Fenster einbauen, sondern Zweifachverglasung mit einem u-Wert zwischen 1,3 und 1,5.
• Die Elektrik würde er komplett neu machen und hat empfohlen, dabei mit mindestens 20k Kosten zu rechnen. Heizungs- und Wasserleitungen würde er drinlassen. Auch hier haben wir absolute Bedenken, 60 Jahre alte Leitung einfach weiterzunutzen, auch wenn die noch 20 Jahre halten mögen. Dann im vollbewohnten Zustand die Wände und Böden aufzumachen ist doch ein Graus.

Unterm Strich würde er also deutlich weniger sanieren als wir vorhatten. Er gab an, dass dadurch in der Größenordnung 100k Kosten gespart werden können. Unser Anliegen/Anspruch/Wunsch ist es, jetzt ein Haus herzurichten, in dem sich nicht alle 5 Jahre eine Baustelle auftut, weil alles nach und nach gemacht werden muss. Wir wollen aber auch nicht um jeden Preis ein vollgedämmtes, kernsaniertes Haus. Ich kann nachvollziehen, dass er ein funktionierendes, schimmelfreies Gebäude, nicht ohne Not voll einpacken möchte. Andererseits sind die Energiekosten über die nächsten 50 Jahre natürlich auch nicht zu vernachlässigen.

Ich bin interessiert an euren Einschätzungen zu den beschriebenen Punkten. Ich kann bei Bedarf gerne detaillierter ausführen und Info geben. Ich weiß, dass aus der Ferne eine Einschätzung nur schwer möglich ist und vor allem das Thema Dämmung ein insgesamt kontroverses ist. Da ich aber wie erwähnt damit bislang noch nicht zu tun hatte, tue ich mir schwer, die Aussagen dazu richtig einzuschätzen.
Momentan gehe ich davon aus, dass ich mit einem zweiten Fachmann (Gibt es Geheimtipps, wo man gute auftreibt?) nochmals vor Ort gehen sollte und eine Zweitmeinung einhole.

Vielleicht hat ja jemand den ganzen Roman gelesen, selbst Erfahrung mit solchen Projekten und/oder ganz andere Ideen/Einwände, die ich bislang noch gar nicht auf dem Schirm habe.
Ich freue mich, von euch zu lesen und danke vorab für jede Rückmeldung.

schwalbe

 

[hanghaus2000]

Ich teile die Meinung des Gutachters. Sogar die zum Gasbrennwertkessel.
Du machst eine Sanierung. Also brauchst die ganze ueberdimensionierte Daemmerei nicht.

Zu den Rohrleitungen teile ich Deine Meinung.

 

[Schimi1791]

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• Die Außenwand (leichte Risse im Putz, vor allem auf der Südseite) würde er mit einer Putz-auf-Putz-Lösung optisch verschönern, aber keine Dämmung anbringen. Wenn ich das Gebäudeenergiegesetz richtig lese, ist das auch ohne Dämmpflicht möglich. Allerdings habe ich Bauchschmerzen beim Gedanken, auf alten Putz einfach nen neuen "draufzuklatschen" und zu hoffen, dass das schon halten wird. Ist das gängige Praxis?
  ...

Hat man uns bei zwei unabhängigen Angeboten auch empfohlen. Erst wird ein Armierungsputz aufgebracht, dann der Oberputz. Zur Gewissensberuhigung wurde aber angeraten, vorher einen Abreißtest mit dem neuen Putzauftrag zu machen.

 

[schwalbe]

Danke für eure Antworten.
Wenn nun aber der Abreißtest ergeben sollte, dass das nicht wie geplant klappt, wäre man doch auf jeden Fall voll beim Thema Fassadensanierung, inkl. dem ganzen Rattenschwanz, der dranhängt? (Dämmung bis Bodenniveau Keller?, sehr geringer Dachüberstand auf den Giebelseiten -> Dach verlängern?, ...)
Was meint ihr zu Dachdämmung? Um die dürften wir doch kaum rumkommen, oder?

Zum Thema Öl/Gas habe ich vorhin an anderer Stelle den Hinweis auf die CO2-Steuer aufgeschnappt, die in Zukunft deutlich steigen dürfte und den kurzfristig erstmal günstigen Kesselersatz auf Dauer zu einer kostspieligen Sache machen könnte. Was ist von einer Wärmepumpe in Verbindung mit vergrößerten Heizkörpern und einer kleinen Photovoltaik-Anlage (~7 kWp) zu halten? Dass die mit hohem Temperaturniveau nie im Leben Arbeitszahlen wie im Datenblatt erreicht, ist mir bewusst, aber man wäre mit dem Eigenstromverbrauch immerhin etwas unabhängiger.

 

[Nida35a]

Gasbrennwerttherme rein und heizen,
bis du die 100k€ verheizt hast, gelten neue Gesetze und Förderungen für genau solche Häuser.
Wie hoch ist denn der Verbrauchswert des Vorbesitzers in Liter Öl, bzw € pro Jahr

 

[schwalbe]

Verbrauchswerte oder Rechnungen habe ich bislang keine, wollte aber am Montag mal danach fragen.