Boden-Marktpreis vs BodenRichtWert

[Klappradl]

Die neusten Angebote, die ich gerade mal gesucht habe, liegen hier nähe Düsseldorf bei beim 1,7 - 2 fachen des BRW. Und dann muss man noch das Haus darauf abreißen. Keine Ahnung, ob das im Endeffekt gezahlt wird. Vermutlich nicht ganz, aber die Makler sind ja nicht blöd.

 

[cschiko]

Aber ich ging davon aus, dass die Bodenrichtwerte aus realen Verkäufen (Grunderwerbsteuer-Anmeldung?)
anonymisiert erfasst wurden. Damit sollten die Vorbehalte Lage, Qualität, Popolarität der Gegend usw
ja bereits beinhaltet sein. Dennoch bleibt eine Diskrepanz.

Weiterhin werden die Werte zu jeweils unterschiedlichen Stichtagen erfasst worden sein,
sodass da durchaus fast 1 Jahr Erfassungs-Versatz zwischen den Werten benachbarter Flurstücken drin sein könnte.

Weiterhin mag das Erfassungs-Schema und die Korrekturen landesspezifisch unterschiedlich zu sein.

Genauer ergeben sich die Grundlagen für die BRW sogar aus den Notarverträgen! Zum Thema Diskrepanz ein Beispiel:

- BRW Zone 123 mit BRW 220€, angrenzendes Neubaugebiet wurde für 380-400€ verkauft
- verkauft wird große "Baulücke" für 523€

Reales geschehen und ich kenne den Käufer sogar persönlich, der Preis ist real (es gab also keine unbekannten Zusammenahänge). Allerdings wird man mit hoher Wahrscheinlichkeit den BRW nun nicht auf 500€ anpassen, da ja leediglich ein Kauf vorliegt. Ohne Neubaugebiet würde ggf. gar nichts passieren, durchs Neubaugebiet geht man vielleicht deutlicher hoch. Das Problem der BRW liegt also vor allem daran, dass man oft Zonen hat wo lange nichts verkauft wird, man dadurch in gewisser Form die Entwicklung des Marktes für diesen Bereich nicht mitbekommt und dann plötzlich weit höher bezahlt wird.

 

[launy10]

Das Problem der BRW liegt also vor allem daran, dass man oft Zonen hat wo lange nichts verkauft wird, man dadurch in gewisser Form die Entwicklung des Marktes für diesen Bereich nicht mitbekommt und dann plötzlich weit höher bezahlt wird.

Kann ich so bestätigen. Nachbargemeinde, letztes Neubaugebiet im Dorf ca. 10-15 Jahre her. Bodenrichtwert 70€. Jetzt entsteht ein Neubaugebiet, Parzellen werden für 200€ verkauft.

 

[Tassimat]

Aber irgendwie schafft man es auch den BRW zu aktualiseren, wenn ausschließlich Bestandsimmobilien verkauft werden. Irgendein Gutachterausschuss müsste da jährlich tätig sein.

 

[Smirnoff1983]

Kann ich so bestätigen. Nachbargemeinde, letztes Neubaugebiet im Dorf ca. 10-15 Jahre her. Bodenrichtwert 70€. Jetzt entsteht ein Neubaugebiet, Parzellen werden für 200€ verkauft.

Ist bei uns auch nicht viel anders.
Bei uns in der Gemeinde kosten die meisten Grundstücke aktuell (Immo-Scout etc) ab 100€/qm bis 190€/qm. Aber wenn man sich die Bodenrichtwertskarte von Niedersachsen anguckt, stehen da teilweise noch Grundstückspreise für 25€/qm. Das Problem ist, das die alten "Neubaugebiete" schon mind. 25Jahre+ alt sind.
Es ist oft sehr gut zu beobachten, das sich die Werte seit 2013 nicht mehr online auf der Karte verändert haben (Bodenrichtwert wird ab 2013 angezeigt). Jedenfalls bei den älteren Baugebieten.

Die VK Preise von 2020 im "aktuellen" Neubaugebiet lagen bei knapp 180€/qm.

 

[cschiko]

Aber irgendwie schafft man es auch den BRW zu aktualiseren, wenn ausschließlich Bestandsimmobilien verkauft werden. Irgendein Gutachterausschuss müsste da jährlich tätig sein.

Auf welcher Basis willst du denn über Bestandsimmobbilien so wirklich den Bodenwert berechnen? Es wird zwar ein Bodenwert angesetzt, aber den wirklichen Anteil der für den Boden gezahlt wird kann man eigentlich nicht erfassen und dürfte auch geringer als bei einem unbebauten Grundstück sein.

Wie gesagt geht man mittlerweile durchaus hin und hebt eben dann per "Gießkannenprinzip" anhand des allgemeinen Preisgeschehens an. Da fließt ggf. auch in gewissem Maße dann der bebaute Markt mit rein. Es ist aber eben schwierig einen BRW aktuell zu halten, wenn am Ende keine Verkäufe vorliegen, da es nur noch Baulücken gibt oder dann eben neue Baugebiete erschlossen werden (Fabrikflächen etc.).

Der Gutachterausschuss tagt jährlich zu den BRWs und gibt dann auch seine sachverständige Meinung dazu ab. ;-)