Angebotsvergleich und Liquiditätsplanung für Neubau Erfahrungen?

[ErsterHausbau]

Hallo Zusammen,

nachdem ich schon sehr viel hilfreiche Einträge hier heute gelesen habe, musste ich mich direkt anmelden und einmal unsere aktuelle Situation beschreiben:

Wir sind eine 4 köpfige Familie mit 2 kleinen Kindern fernab von Bekanntschaften und Verwandtschaften (dadurch sind bei uns schon Eigenleistungen raus, da wir beide arbeiten und keine Zeit und Kraft mehr dafür übrig hätten)
Gehalt (netto): ~6300€
Ausgaben: ~2700€ (davon >900€ für Kita-Gebühren. Wir leben an sich sehr sparsam und eine der Hauptausgaben sind aktuell echt die Kinder :D. ~1400€ Miete warm)
Eigenkapital: ~500000€ (hiervon wollen wir nur einen Teil einsetzen. Abhängig davon wie es ideal wäre mit der Finanzierung)
Private Darlehen: 150000€ (Rückzahlung in 15-20 Jahren, zinsfrei)
KfW300: 220000€ (könnten wir bekommen, wenn wir 2025 bauen. KfW40 + QNG vorausgesetzt. Tilgung innerhalb von 10Jahren, dann Zinsen von ~0,1-0,2%)

Wir bewerben uns aktuell auf ein Neubaugebiet nähe Tübingen mit 650€/qm --> Gesamtgrundstückspreis: 229 000€ exkl. Nebenkosten
Wir sind totale Laien und handwerklich wenig begabt und haben uns in den letzten Wochen viel informiert - stehen aber weiterhin ganz am Anfang. Wir haben einige Angebote bereits eingeholt von monolithischer Bauweise, Massivholz und mehreren Holzständerbauweisen Anbietern.
Unser angefragtes Haus:

Kein Keller (mussten wir direkt wegstreichen nach den ersten Angeboten, da es so viel teurer ist)
Carport (Garage im Wohngebiet nicht erlaubt)
170qm Grundfläche auf 2 Vollgeschossen auf Bodenplatte (auch mit dem Hintergrund den fehlenden Keller und Garage zu ersetzen)
Mindestens 5 Schlafzimmer (2 Kinderzimmer, Elternschlafzimmer und 2 Büros / Gästezimmer für HomeOffice)
Nahwärme im Neubaugebiet vorhanden
Pultdach vorgeschrieben und alle Dächer müssen begrünt sein

Wir haben schon Vorbemusterungen gemacht und einen relativ guten Überblick was wir extra wollen. Dies sind wenige Punkte und in den meisten Fällen könnten wir mit den Standards aus den Bau- und Leistungsbeschreibungen leben.

Jetzt zum eigentlichen Problem:

Die uns vorliegenden Angebote für das Haus + Carport + Photovoltaik + Speicher belaufen sich alle auf über >620 000€. Ich rechne für die Nebenkosten (Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche, Nahwärmeanschluss, Architekt....) mit ~100-130 000€. Einfach weil mir die Erfahrung fehlt und ich hier sehr unterschiedliche Werte im Internet finde. Und mein Gefühl sagt, dass immer noch mal was dazu kommt, mit dem man nicht gerechnet hat.

Dadurch bin ich in den insgesamten Kosten bei ca.:

Grundstück + Nebenkosten: ~249 000€
Haus + Carport + Photovoltaik + Speicher: ~620 000€
Nebenkosten: ~115 000€
Gesamt: ~980 000€

Wenn ich bei diesen Kosten die monatliche Rate für Bankkredit, Tilgung private Darlehen und Rückzahlung KfW300 Kredit ausrechne, dann komme ich da schon auf >3000€ pro Monat und da sind noch keine Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen, etc. mit drin. Wenn ich diese mit einrechne komme ich auf ~3600€ pro Monat und unser Finanzierungsberater meinte, dass Banken da nicht mehr mitmachen, weil wir dafür zu wenig Einkommen haben.

Wir fühlen uns dadurch echt sehr arm und es ist irgendwie frustrierend sich subjektiv so wenig Haus leisten zu können.
Jetzt meine Fragen: Berechne ich zu viel falsch? Oder sind die Ansprüche einfach zu hoch und für einen Hausbau unter 1 Million bekommt man nur 120qm Reihenhäuser?

 

[Wo1z3rl]

Ich kann wenig zum Hausbau oder den Hausbaukosten beitragen, aber ich habe Fragen zu
der Kostenübersicht.
Sind die Ausgaben 2700€ plus 1400€ Warmmiete, also 4100€ gesamt?
Das Eigenkapital sollte konservativ im Tagesgeld zu ca 3% angelegt etwa 15T Euro im Jahr einbringen, wurde das im Einkommen berücksichtigt?

 

[ErsterHausbau]

Edit: Die1400€ sind nicht in den 2700€ mit drin. Diese sind separate Ausgaben welche aber dann mit dem Hauskauf wegfallen würden.

Das Eigenkapital ist investiert (Aktien, ETFs, Tagegsgeld) und ich rechne aktuell sogar mit 4% Rendite pro Jahr für die kommenden Jahrzehnte. Ändert aber leider zu wenig daran dass die monatliche Belastung zu hoch wird für die Banken. Die Kredite auf längere Laufzeiten zu machen ist eventuell möglich, aber da ich schon 40 bin, ungern eine Option. Ich will eigentlich nicht in die Rente rein noch abzahlen. Und der KfW300 mit längerer Laufzeit wird halt einfach schnell unattraktiver durch höhere Zinsen (auch wenn die immer noch sehr gut sind).

 

[Buchsbaum066]

Wenn ich das so lese kommen mir Zweifel. 1 Million für ein Haus, dazu 2 Kinder und ein zwar eher hohes, aber am Ende doch durchschnittliches Familieneinkommen. Sicher hast du viel Eigenkapital, schreibst dann aber ihr wohnt sowieso weitab von Bekannten und Verwandten.

Zäum doch das Pferd mal von der anderen Seite auf. Kauf dir in Ostdeutschland irgendwo wo es schön ist ein schönes Grundstück.
Dort wo deine Kinder in einem sehr guten Kindergarten betreut werden. wo du problemlos und sofort 2 Plätze bekommen wirst und nicht mehr als 200 Euro für beide bezahlst. Da wo es nur deutsche Kinder gibt. In wenigen Jahren hast du gute Schulen, Sachsen Platz 1 im Bildungsmonitor.

Ihr werdet sofort einen sehr guten Job finden mit nicht so hoher Bezahlung. Braucht ihr aber auch nicht.

Du könntest dein Haus sogar ohne Kredit bauen für das halbe Geld. Soviel Eigenkapital hast du. Wir sind auch von Nürnberg nach Sachsen Anhalt gezogen. Ich habe einen prima Job gefunden. Mich ärgert nur, dass ich es nicht eher getan habe.

Haus ohne Kredit gebaut und wir haben damals für unser Grundstück 6 Euro der qm erschlossen bezahlt. Aber hier bekommst du schon gute Grundstücke je nach Lage zwischen 20 und 50 Euro.

Abgesehen davon, meine Tochter geht hier in die beste Schule des Landes. Privatschule kostet zwar 150 Euro im Monat aber dafür ist alles neu, es gibt eine Schwimmhalle in der Schule, einen medizinischen Dienst, 2 Klassenlehrer und nur 15 Schüler je Klasse. Das die alle Deutsch sprechen ist auch klar.

Es gibt keinen Stau mehr, keine vollen Supermärkte und ich liebe das entspannte Leben der Ossis.

Du kaufst dir ein Grundstück für 50.000 Euro, baust dir für 500.000 Euro ein Schlösschen drauf, nimmst 200k Eigenkapital und finanzierst noch 300k.
Zahlst dann vielleicht 1000 Euro im Monat ab und sparst sonst noch jede Menge Kosten.

Bevor du dir so einen Klotz ans Bein bindest.

 

[ErsterHausbau]

Finanziell wäre das eindeutig die beste Option, aber wir wollen eher näher Richtung Stuttgart ziehen, da dort die Verwandtschaft herkommt. Ist nur finanziell noch weniger machbar als um Tübingen.

Wir suchen seit 5 Jahren auch im Bestandsmarkt und in hier in der Umgebung ist es mit so einem kleinen Einkommen wirklich frustrierend. Kernsanierungen sind genauso teuer wie ein Neubau und die unsanierten alten Häuser kosten aber schon allein > 400-500k€.

Wir haben auch schon projektierte Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Betracht gezogen, aber diese sind uns immer zu klein und haben richtig komische Schnitte. Kinderzimmer mit ~10qm und eine Ebene nur Galerie. Und erst nach Kauf der Häuser wäre ein privater Umbau der Räume möglich und dann landet man am Ende wieder bei viel zu hohen Kosten.

Hat denn jemand die selben Erfahrungen gemacht und eventuell Tipps wo wir einsparen könnten oder wie wir falsch rechnen?
Zb kostet die Dachbegrünung mit Aufständerung der Photovoltaik schon ~30-50k€ (je nach Angebot). Eventuell würde es Sinn machen diese Posten fremd zu vergeben bzw selbst durchzuführen?

 

[nordanney]

Wir fühlen uns dadurch echt sehr arm

Mit ner halben Million Eigenkapital? Du bist damit echt bevorzugt gegenüber wirklich armen Häuslebauern, die nicht so ein Polster haben. Luxus pur.

Oder sind die Ansprüche einfach zu hoch und für einen Hausbau unter 1 Million bekommt man nur 120qm Reihenhäuser?

Liegt bei Euch natürlich auch am teuren Grundstück und - da gehe ich jede Wette drauf ein - an Euren Ansprüchen. Wenn ich ein Haus für gute 3.500€/qm baue, dann baue ich schon sehr hochwertig (= teuer).

Wenn ich bei diesen Kosten die monatliche Rate für Bankkredit, Tilgung private Darlehen und Rückzahlung KfW300 Kredit ausrechne, dann komme ich da schon auf >3000€ pro Monat

Wie rechnest Du?
Warum nicht 400k Eigenkapital einsetzen, günstigeren Hausanbieter suchen und nicht auf Teufel komm raus tilgen (10 Jahre KfW = Tilgung in 8 Jahren kann man machen, wenn man es sich leisten kann - aber danach sieht Eure Liquidität nicht aus).

Privatdarlehen auf 20 Jahre: 625€
KfW auf 30 Jahre: 730€ (+/- in Abhängigkeit der tilgungsfreien Jahre)
360k Restdarlehen: 1.500€
Summe 2.850€ mtl.

==> kannst Du durch ein anderes Haus (etwas kleiner, weniger Ansprüche) locker auf 2.500€ Rate drücken

Ob Ihr dann mit den verbleibenden 3.800€ zurecht kommt, musst Du wissen.

Was macht Ihr mit den 500€ Kindergeld? Die musst Du auch noch als Einkommen berücksichtigen.

Instandhaltungsrücklagen, etc. mit drin.

Die sind beim Neubau erst einmal gar nicht nötig. Kann man machen, wenn Geld über ist. Kann man aber auch erst starten, wenn die Kids in der Schule sind und die KiTa-Kosten wegfallen. Die ersten fünf Jahre hast Du Gewährleistung aufs Haus, da sanierst/investierst Du gar nicht. Und danach sollten noch einmal 10-20 Jahre kommen, in denen gar nichts passiert. Erst dann kann man darüber nachdenken, Geld auszugeben (außer, Du musst alle 4 Jahre neues Parkett verlegen oder alle 10 Jahre mit den Bädern nach der jeweils aktuellen Mode gehen). Halten tut aber alles viel länger. Du hast ja noch nicht einmal eine Heizung, die kaputte gehen kann.
Dach: 40-50 Jahre
Bäder/Sanitär: Wann immer es Dir nicht mehr gefällt
Alles andere: Wann immer es Dir nicht mehr gefällt
technische Themen: nicht abzusehen, da es bis auf Photovoltaik/Wechselrichter nichts mehr gibt, was kaputt gehen kann und hohe Kosten verursacht