Bebauungsplan Gemeinde unzureichend ausgeführt, was gilt?

[TheElf23]

Eventuell habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Noch wurde keine Bauvoranfrage gestellt. Diese möchten wir eigentlich auch vermeiden, da diese das gesamte Vorhaben um voraussichtlich ca. drei Monate verzögern würde. Auch wenn man sich seitens der Maklerin wohl darauf einlassen würde. Das Grundstück entsprechend lange reservieren würde.

Ich hatte heute einen Termin mit einem Rechtsanwalt mit dem Fachgebiet öffentliches Baurecht. Es handelte sich dabei um eine Erstberatung. Konkrete Aussagen konnte er mangels konkreter Planungen nicht machen. Wir sind den aktuellen/geänderten Bebauungsplan durchgegangen. Seiner Aussage nach liegt das Hauptaugenmerk auf der „Eingeschossigkeit“. Ein zweites Vollgeschoss ist in jedem Fall ausgeschlossen, was für uns aber im Prinzip schon klar war. Möchten wir ja auch gar nicht.
Solange das zweite Geschoss als Staffelgeschoss gestaltet wird, sollte es demnach nicht zu einer Ablehnung kommen. Es muss nur entsprechend vom Architekten im Bauantrag dargestellt werden.

Paragraf 2 niedersächsische Bauordnung
„(7) 1Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. 2Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.“

Weiterhin sagte er, dass die Gemeinde den Bauantrag zwar zu Gesicht bekommen würde allerdings die Entscheidung immer noch beim Landkreis liegt.

Wir erhalten kommende Woche dann hoffentlich drei eventuell auch vier Angebote regionaler Bauunternehmer. Dann werden wir uns weitere Gedanken machen. Alle folgen dem Prinzip der Unterordnung. Mit einer Befreiung braucht man es wohl gar nicht erst versuchen, da der Bebauungsplan erst kürzlich geändert wurde.

 

[11ant]

Allerdings. In den meisten Fallen und meist auch die Kapitänsgiebel, die aus einem 1-Geschosser einen 2er machen.

Beim klassischen Kapitänsgiebel wäre es so, der hat einen Kniestock, und das Hauptdach hat keinen. Der ich sachma "Kapitänsgiebel 21" der neueren Baumode hingegen wird als Wiederkehr eines Hauptdaches angelegt, welches einen Kniestock hat und dessen Höhe er meist übernimmt. Und diese Form sähe ich hier auch zulässig.

Vielleicht solltest Du Dich dem TE und Mitdiskutanten anpassen und auch vom Drempel sprechen

Wenn das Wortklauberei wäre und es sich wie weit verbreitet angenommen um Synonyme handeln würde, könnte ich das wohl tun. Aber es sind nun einmal gegenteilige Konzepte, ähnlich wie bei Zwerchhaus und Gaube. Baukulturell ist es so, daß es in den meisten Regionen fast nur Drempel oder Kniestöcke gab und erst Zugezogene die andere Variante einschleppten, die man dann ebenfalls so nannte wie die traditionelle. Im vorliegenden Fall haben wir es mit einem Kniestock zu tun, den dürfen gerne Drempel nennen, aber diese Begriffsverwirrung werde ich freilich nicht fördern.

Eventuell habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Noch wurde keine Bauvoranfrage gestellt.

So ist es ...

Wir werden uns das gewünschte Grundstück nach Möglichkeit nochmal reservieren lassen, die Reservierung habe ich zwischenzeitlich gelöst weil ich die Schnauze voll hatte, und darum bitten bis zur Entscheidung der Bauvoranfrage diese Reservierung aufrecht zu erhalten.

... und wenn es keine Bauvoranfrage war, auf was soll es dann bitteschön ein ablehnendes Signal gegeben haben ?

Ich hatte heute einen Termin mit einem Rechtsanwalt mit dem Fachgebiet öffentliches Baurecht. [...] Seiner Aussage nach liegt das Hauptaugenmerk auf der „Eingeschossigkeit“. Ein zweites Vollgeschoss ist in jedem Fall ausgeschlossen, was für uns aber im Prinzip schon klar war. Möchten wir ja auch gar nicht. Solange das zweite Geschoss als Staffelgeschoss gestaltet wird, sollte es demnach nicht zu einer Ablehnung kommen. Es muss nur entsprechend vom Architekten im Bauantrag dargestellt werden.

Du machst mich immer neugieriger auf die Grundlage der erfahrenen Ablehnung durch die Gemeinde. Mir ist noch kein Fall begegnet, wo einerseits ein Staubsaugerkniestock heilig gewesen wäre, ohne daß man andererseits ein Staffelgeschoss (meist über Traufhöhenbegrenzungen) abgewehrt hätte.

Wir erhalten kommende Woche dann hoffentlich drei eventuell auch vier Angebote regionaler Bauunternehmer. Dann werden wir uns weitere Gedanken machen. Alle folgen dem Prinzip der Unterordnung. Mit einer Befreiung braucht man es wohl gar nicht erst versuchen, da der Bebauungsplan erst kürzlich geändert wurde.

Ihr wollt die Bauunternehmer jeden für sich Vorschläge entwickeln lassen, die den Bebauungsplan einhielten ? - Eine Befreiung hat nur insofern schlechte Aussichten, wenn sie ausdrücklich auf das größte durch die Änderung abzuwehrende Übel abzielt; andere Befreiungen sind nicht prinzipiell der Ablehnung geweiht.

Weiterhin sagte er, dass die Gemeinde den Bauantrag zwar zu Gesicht bekommen würde allerdings die Entscheidung immer noch beim Landkreis liegt.

Das Konzept des Landkreises als entscheidender Instanz und der Gemeinde als Eingangsstempelstelle ist m.W. das deutlich seltenere. Als weit verbreiteter kenne ich, daß die Gemeinde selbst inhaltlich prüft und den Antrag mit einem Votum an den Landkreis weiterleitet, der sich diesem im Regelfall anschließt und nur im Beschwerdefall eine gründliche eigene Prüfung vornimmt. Insbesondere bei befürwortendem Votum der Gemeinde macht sich der Landkreis fast nie die Mühe, kritisch zu prüfen (außer man will den Ausblick eines bedeutenden Steuerzahlers / Parteispenders verbauen, der den Dezernenten schon entsprechend geimpft hat). Irgendwann muß ich mal einen Grundsatzartikel über die Aufgabenteilung kreisangehöriger Gemeinden schreiben ;-)

 

[TheElf23]

Ich habe mich tatsächlich missverständlich ausgedrückt, dass war nicht meine Absicht.

Zum jetzigen Stand gibt es nur die mündliche Absage in Sachen Giebel von der Gemeinde. Die Aussage am Telefon war recht deutlich. Evtl. auch wieder ein Missverständnis?

Im Vorwege waren wir bei verschiedenen Unternehmern um erste Gespräche zu führen und haben um Angebote gebeten. Natürlich immer mit dem Hinweis auf den Bebauungsplan. Nach dem die Aussagen der Machbarkeit in Verbindung mit dem Bebauungsplan aber teilweise schwankten habe ich das besagte Telefonat mit der Gemeinde geführt. Da diese wie bereits erwähnt sehr deutlich war, habe ich erstmal einen Rückzieher gemacht. Wohl auch wissend mit dem Hintergrund, dass die Gemeinde bei der Genehmigung ihren Senf dazugibt.

Das kürzlich geführte Telefonat mit dem Landkreis und die Beratung durch den Rechtsanwalt lässt uns dann aber doch hoffen, dass dort ein Kapitänsgiebel möglich erscheint und genehmigungsfähig wäre.

Die Unternehmen die für uns in die engere Auswahl gehören haben wir gebeten die Angebote doch wie gewünscht zu erstellen, hatte ich zwischenzeitlich gestoppt. Im Zweifel müsste man dann die Bauvoranfrage starten, mit Unterlagen von dem Unternehmer der uns am meisten zusagt. Was der Theorie nach ja eigentlich gar nicht notwendig sein dürfte. Wir würden dann gerne sofort einen Bauantrag stellen wollen.

 

[xMisterDx]

Ich habe mich tatsächlich missverständlich ausgedrückt, dass war nicht meine Absicht.

Zum jetzigen Stand gibt es nur die mündliche Absage in Sachen Giebel von der Gemeinde. Die Aussage am Telefon war recht deutlich. Evtl. auch wieder ein Missverständnis?
(...)

Was lässt dich glauben, dass sich die Meinung der Behörde ändert, wenn du es offiziell schriftlich einreichst?

 

[TheElf23]

Eine Gemeinde wird sich ja nicht über geltendes Gesetzt einfach hinweg setzen können. Wenn der Bauantrag entsprechend ausgearbeitet ist eund eine "Eingeschossigkeit" nachgewiesen wird, dann spricht der Theorie nach nichts dagegen. Natürlich wäre es wohl der sicherere Weg über die Bauvoranfrage. Vor nächster Woche werden wir wohl keine Entscheidung treffen.

 

[Schorsch_baut]

Ich kann nur empfehlen, eine Bauvoranfrage zu stellen. Mein Bruder wollte sich die Kosten und die Zeit sparen, da sein Architekt der Meinung war, alles sei Bebauungsplan konform hingebogen, wenn auch maximal ausgereizt worden. In diesem Fall ging es um eine schwammig formulierte Traufhöhenbegrenzung und den Bezigspunkt zu dieser.
Das Ende vom Lied: Der Bauantrag wurde abgelehnt und alles dauert nun viel länger und wird viel teurer, da nun der Klageweg eingeschritten wird. Mein Bruder ist aber auch ein echter westfälischer Sturschädel, dem es jetzt ums Prinzip geht. Aktuell will er Gott und die Welt verklagen. Ich hätte die Zeit und das Geld lieber in die Hausplanung investiert.