DKB Finanzierung abgelehnt wg. Objektwert, Erfahrungen?

[Hyponex]

@Tom1978

vielleicht sollten wir uns abklären, ob wir über Bewertung = was bei der Bank das Wert ist reden,
ODER wir über den Wert für die Konditionermittlung reden!!!

Denn, wenn man ein Grundstück für 200.000€ kauft, obwohl es nur 125.000€ Wert ist, wird die Bank bei den Konditionen (die meisten Banken) es mit 200.000€ berücksichtigen ;)

Beispiel:
Grundstück: 200.000€
Baukosten: 400.000€
Wert: 600.000€

Finanzierung dann 450.000€ = 75% für die Konditionen.

Dann die Bewertung:
Grundstück: 125.000€
Haus: 350.000€
Interner Wert bei der Bank = 475.000€ = entspannt genehmigen, da der Wert höher ist als Kreditsumme.


Aktuell am Markt sieht es aber eher so aus:
Leute kaufen Grundstück für 200.000€ (Wert 125.000)
Bauen für 500.000€ (Wert bei der Bank 400.000)
Kosten: 700.000€ (Wert 525.000)
wollen dann aber 650.000€ Finanzieren (da die 100.000E Eigenkapital einbringen. 50 für die Nebenkosten, 50 Anteil für Haus/Grundstück)

und hier kommt das Problem auf, wenn die Bank es mit 525.000€ bewertet, und dann 650.000€ finanzieren muss, muss die abwägen, ob der Kunde in der Lage ist, bei Zwangsversteigerung (man erlöst dann als Beispiel nur die 525.000€) die Differenz tragen kann.
Einige Banken machen das hier mit, einige sagen: nee, aufgrund der Bewertung lehnen wir ab...

Deshalb haben die Banken bei Euch, für die Konditionsermittlung den anderen Wert wohl genommen.
Intern für den Beleihungswert aber andere Summe genommen. Das ist ganz gängie Praxis.

liegt wohl auch daran, dass man bei Grundstücken aktuell in der Tat, 50-150% Aufschlag hat, über dem Bodenrichtwert...

 

[andimann]

Moin,
Zum Verhältnis von Einkommen und Kreditsumme wurde schon viel gesagt.
Zum Hauspreis;
780k und da sind noch keine Außenanlagen und Küche drin? Bei 160 qm?
80 k waren das Grundstück
50k Doppelgarage (in gemauert und ganz viel Schickimicki)
50 k Baunebenkosten
Bleiben 600k für das reine Haus? Das sind schlanke 4000 Euro auf den qm?!? Das ist aber mal mehr als nur sportlich.
Oder baut ihr mit 3 Kellergeschossen und Tiefgarage?
Ja, die Preise sind sicherlich deutlich gestiegen in den letzten Jahren, aber das kommt mir wirklich absurd hoch vor.

Und wenn die Grundstückspreise da derartig niedrig sind, muss das ziemlich jwd sein, wo du die Hütte nie mehr für das Geld losschlagen kannst. In welcher Region baut ihr denn?

Viele Grüße,

Andreas

 

[gnurps_]

Vielen vielen Dank für eure zahlreichen Antworten, ich versuche auf alles einzugehen.

In welcher LP Phase seit ihr eigentlich gerade mit Eurem Architekten?

Wir sind gerade bei Leistungsphase 6, Vergabe ist größtenteils vorbereitet.
Der Architekt genießt übrigens unser größtes Vertrauen, konnte bis jetzt aber auch nur staunen und mit uns verzweifeln ob der Preise.

30 Jahre mit einem horrenden Abtrag.

Wir finden den Abtrag nicht horrend, können sehr gut damit leben. Ja, Kinder werden teurer, dafür fällt ein dicker Brocken Kinderbetreuungskosten bald auch weg.
Wir führen übrigens seit Jahren Haushaltsbuch und fühlen uns mit einer Rate 2000€/Monat sehr wohl.

(...) dass ein Haus ohne KNX funktioniert.

Na klar, zweifelsohne. Das wird aber auch unser Hobby bzw. ist es schon :) Daher ist KNX gesetzt, wir könnten aber auf die Minimalvariante mit späterem Ausbau umschwenken.

Bei den Außenanlagen zum Beispiel lese ich nur was von 10.000€ Eigenleistung. Wirkt aber so, als hättest du diese Summe auf das Eigenkapital aufgeschlagen, anstatt Materialkosten anzusetzten:

War vielleicht nicht eindeutig: Wir setzen 10k als unsere Eigenleistung an, Material ist bei den Baukosten dabei.

Wir bauen mit Sole-Wasser-Wärmepumpe, 13,29 kwp, kfw 55, Kontrollierte-Wohnraumlüftung, Kamin, elektr. Rollläden, etc. Für 2.850 € / qm + Baunebenkosten.

Beneidenswert! Da interessieren mich die Details. Guck dir mal bitte die Kosten unserer Gewerke an, was dir im Vergleich auffällt.

Vielleicht zur Erläuterung:
Wir bauen nicht mit goldenen Wasserhähnen, auch wenn es manche von euch glauben.
Ja, die technische Ausstattung ist gehoben (kein Luxus). Ist aber auch unser Hobby, und wir denken auch damit Werte zu schaffen. Immerhin hat der Energieberater bilanziert, dass es fast Passivhaus würde.

Küche:
15k ist nach gängiger Meinung voll ok für eine Markeneinbauküche. Mit Miele-Geräten haben wir durchwachsene Erfahrungen, daher werden es Mittelklasse-Geräte von BSH.

das Teilzeit Einkommen der Frau soll in einigen Jahren auf Vollzeit gehen? und auch bei dem Mann erwartet man in den nächsten Jahren "Gehaltssteigerungen"?

Richtig.
Aber die Bank sieht das Problem wohl im Wert der Immobilie, der für die Kosten zu gering ist.

Lage, Lage, Lage

Ja, es ist ein Dorf in einer nicht wohlhabenden Gegend. Wir merken aber zunehmend die Flucht der Städter. In 20 km Entfernung liegt der BRW schon bei >200 €/m², in 25 km >300.
Unsere Sackgassenlage ist nicht verkehrt, wir sind mit dem Grundstück sehr glücklich. Haben auch von Bankberatern positives Feedback dazu bekommen.

Hier mal grob die Kosten der Gewerke:

• Pfahlgründung 22k
  inkl. Stahlplattenmiete für Zuwegung
• Erdarbeiten, Entwässerungskanal, Maurer-, Beton- und Abdeckarbeiten 146k
• Zimmerer 40k
• Dachdecker 33k
• Trockenbau 19k
• Elektro inkl. KNX 57k
• Heizung, Sanitär, Lüftung 83k
  inkl. Erdwärmebohrung
• Fenster, Tischler 26k
• Putz 8k
• Maler, Bodenbelag 18k
• Estrich 15k
• Fliesen 38k
• Treppe 6,5k
• Innentüren 4k
• Garagentor 5k
• Geländer 2,5 k
• Pflaster-, Kanalarbeiten 33k
• Photovoltaik + Batteriespeicher 22k
• Baunebenkosten 94k
  davon 18k Elektroplaner, 53k Architekt
  

Danke nochmal!

 

[Tom1978]

Hier mal grob die Kosten der Gewerke:

• Pfahlgründung 22k
  inkl. Stahlplattenmiete für Zuwegung
• Erdarbeiten, Entwässerungskanal, Maurer-, Beton- und Abdeckarbeiten 146k
• Zimmerer 40k
• Dachdecker 33k
• Trockenbau 19k
• Elektro inkl. KNX 57k
• Heizung, Sanitär, Lüftung 83k
  inkl. Erdwärmebohrung
• Fenster, Tischler 26k
• Putz 8k
• Maler, Bodenbelag 18k
• Estrich 15k
• Fliesen 38k
• Treppe 6,5k
• Innentüren 4k
• Garagentor 5k
• Geländer 2,5 k
• Pflaster-, Kanalarbeiten 33k
• Photovoltaik + Batteriespeicher 22k
• Baunebenkosten 94k
  davon 18k Elektroplaner, 53k Architekt

Danke nochmal!

Paar Fragen:

1. Photovoltaik + Batteriespeicher 22k -> für den Preis bekommst Du meine 13,29 kwp Photovoltaik-Anlage (komplett schwarz mit Leistungsoptimierern) + mind. 7-8 KW Batteriespeicher. Hoffe das habt ihr für den Preis?
2. Fliesen 38k. Was ist da drin? Fliest ihr das komplette Haus?
3. Baunebenkosten sind ja enorm. Eigentlich sollte man ja mit Architekt mind. genauso günstig bauen können wie mit GU/BU. Sieht hier aber eher nach sehr hohen Preisen aus.
4. Erdarbeiten kosten bei Euch soviel wie bei uns das fast halbe Haus inkl. Erdarbeiten :cool:

Was noch derzeit erschwerend hinzu kommt ist natürlich die zeitliche Abstimmung zwischen den Gewerken. Die sind alle überladen mit Terminen. Wenn einer auf einmal ausfällt, hast du das Problen der Verschiebung mit den Anderen. Der Architekt übernimmt da keine Bauzeitgarantie.

 

[Crossy]

Ihr gebt 75k für Elektro inkl. KNX Planung aus. Wenn das nicht Luxus ist, weiß ich auch nicht mehr.

 

[guckuck2]

Mit solchen Angeboten würde ich das Projekt schlicht verschieben. So groß kann der Drang nach Haus nicht sein, als
dass man sich so über den Leisten ziehen lässt.

KNX 57T€ und dann nicht schlüsselfertig sondern noch mit Eigenleistung?
Zzgl. 18T€ "Elektroplaner"?

Sorry aber das ist einfach nur bekloppt und wenn ihr das nicht checkt, checkt es wenigstens die Bank.

GU oder drastisch verschieben bzw. langsam bauen, bis gute Angebote vorliegen.

PS.: Alleine der Estrich ist locker dreifach überzahlt ... ich lieg hier echt unterm Tisch.