Finanzierung Einfamilienhaus 950.000 €; Kredithöhe 750.000, Eigenkapital 200.000

[Matthias1988]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich haben die Gelegenheit ein Einfamilienhaus Bj. 2017 von privat zu kaufen. Wir sind schon seit 2-3 Jahren auf der Suche, aber die Lage in Bayern - insbesondere im Speckgürtel Münchens - ist einfach eine Katastrophe. Nun hat sich für uns aber eben diese super Gelegenheit ergeben in einer 8.000 Einwohner Gemeinde 50 km von München ein Haus zu kaufen. Da wir beide gerade mehr als nur geflasht von diesem Haus sind und man in diesem Zustand vielleicht aus der Emotionalität heraus nicht komplett rational entscheidet - einfach weil man es unbedingt will - haben wir uns entschlossen, hier bei euch im Forum mal nach Rat zu fragen, ob das, was wir vorhaben überhaupt vernünftig ist.

Allgemeines zu uns:

• Wer seid ihr?
  Matthias und Luisa, verheiratet seit 2019
• Wie alt seid Ihr?
  32 und 30
• Gibt es Kinder?
  1 Tochter, 6 Monate alt
• Sind Kinder geplant?
  ja, mindestens ein weiteres und bald
• Was macht Ihr beruflich?
  beide verbeamtete Lehrer
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr?
  Vollzeit und Elternzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
  Ich: 3600 netto, Frau in Vollzeit theoretisch ebenfalls, aber aktuell und mindestens bis 2024 durch Eltern- bzw. Teilzeit 1800 € netto. Zum neuen Schuljahr fängt meine Frau für diesen Betrag wieder in Teilzeit an. Unsere Kleine wird dann an zwei Tagen bis Mittags von der Oma betreut. Unser Familieneinkommen liegt also zumindest mal für die nächsten 3-4 Jahre bei etwa 5600€ ohne Sonderzahlung oder Steuerrückerstattung. Ab dem Kindergartenalter besteht dann sicherlich die Möglichkeit für meine Frau wieder etwas aufzustocken, sodass das Haushaltseinkommen sicherlich merklich (mind. 500 €) steigen dürfte. Ebenso steigen unsere Bezüge jährlich um durchschnittlich fast 2% und aktuell steigen wir auch noch alle 3 Jahre um eine Stufe (entspricht etwa 100 € netto) auf. Auf absehbare Zeit wird unser Familieneinkommen also deutlich steigen. Wenn die Kinder irgendwann eine weiterführende Schule besuchen sollten, besteht außerdem der Plan, dass meine Frau wieder Vollzeit arbeitet.
• Wie viel Kindergeld gibt es?
  219 €
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
  220.000 € (davon 170.000 €) selbst gespart, 50.000 € schießen die Schwiegereltern zu
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
  200.000 €, es würde also ein Kredit in Höhe von 750.000 € benötigt werden.

zukünftige Haushaltskosten:

Da wir bisher kein Haushaltsbuch oder so etwas geführt haben, habe ich unsere monatlichen Ausgaben einfach mal geschätzt bzw. Ausgaben, die wir bisher noch nicht hatten, hoch gerechnet.

• Fixkosten
  private Krankenversicherung und Pflegeversicherung 2x: 466 €
  Versicherungen (Dienstunfähigkeit 1x, Haftpflicht, Hausrat, Rechtsschutz): 100 €
  Abos, Handy, Internet, GEZ: 135 €

Das macht in Summe: 701 €

• kalkulierte monatliche Hausnebenkosten:

[TH][/TH] [TH][/TH]

Heizkosten	180,00 €​
Strom	120,00 €​
Wasser	120,00 €​
Heizungswartung	40,00 €​
Straßenreinigung	25,00 €​
Müllabfuhr	30,00 €​
Wohngebäudevers.	100,00 €​
Grundsteuer	70,00 €​
Gehwegreinigung	10,00 €​
Schornsteinfeger	10,00 €​
Instandsetzungsrücklage	200,00 €​

Das macht in Summe: 905 €


flexible Kosten:

Lebensmittel (VP)	600,00 €​
Freizeit, Unterhaltung, Urlaub (U)	300,00 €​
Körperpflege, Gesundheit (KP)	100,00 €​
Haushaltswaren, möbel (HW)	100,00 €​
Bekleidung, Schuhe (BK)	200,00 €​
Beherbergung, Gaststätten (BG)	100,00 €​
Verkehrsmittel, Wartung (VK)	450,00 €​

Das macht in Summe 1850 €, wobei alle Summen für uns wirklich SEHR (zumindest aktuell noch) großzügig kalkuliert sind. Aktuell brauchen wir jedenfalls deutlich weniger und ein größerer Urlaub müsste unter diesen Umständen eben ein bisschen warten. Darin liegt also mit Sicherheit ein großes Sparpotential. Ebenso sind die Hausnebenkosten, glaube ich jedenfalls, bewusst auch leicht zu hoch kalkuliert. Einzig der Posten Auto macht so ein bisschen Sorgen. Zwar gehören uns zwei Autos (Kombi und VW Golf), die beide top in Schuss sind (30k und 80k Kilometer) und erst 2 und 6 Jahre alt sind, aber sein kann ja trotzdem immer was...zur Not müsste halt etwas von der Instandsetzungsrücklage für das Haus herhalten. Bei einem 4-Jahre alten Haus, das wirklich top in Schuss ist und bei dem wirklich nur absolut hochwertige Materialien verwendet wurden, wird hoffentlich nicht schon in den ersten paar Jahren etwas richtig Teueres anfallen...

Abzüglicher aller von mir nun aufgelisteten Kosten (5600€ Einkommen - 3456 € Ausgaben) blieben also 2144 € zum Tilgen. Diese Summe würden wir eigentlich auch ganz gern aufbringen, da wir a) denken, dass wir wirklich vorsichtig realistisch kalkuliert haben und auch Posten bedacht haben, die Sparpotential bieten und b) unser Familieneinkommen auf absehbare Zeit wieder steigen wird. Und c) wir auch wirklich für ein paar Jahre sparsam leben können.

Wie seht ihr das? Wäre euch das viel zu brenzlig? Haben wir irgendetwas total Wichtiges vergessen?


zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück?
  ca. 700 qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?
  Neubau 2017, voll unterkellert
• Garagen?
  Doppelgarage
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche)
  225 qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung?
  kA, aber der Marktpreis scheint mir nach wirklich intensivem Recherchieren in den letzten Jahren auf jeden Fall über 1 Million zu liegen.
  

Kaufkosten: 950.000 € inkl. aller Kaufnebenkosten (minimal drunter)

sonstige Kosten:

• Küchenkosten
  EBK für NP 30.000 € im Kaufpreis inkludiert
• Möbel, Lampen, Deko
  Lampen und Einbauschränke in Ankleide im Kaufpreis inkludiert, fast alle unsere Möbel würden wir aus unserer jetzigen Mietwohnung mitbringen, da alles neu- und hochwertig.

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten
  950.000 €
• abziehbares Eigenkapital
  200.000 €
• Finanzierungssumme
  750.000 €

Über einen sehr guten Bekannten meiner Eltern, der ihnen wohl auch noch einen Gefallen schuldig war, haben wir mehr oder weniger schon eine Finanzierungszusage zu einem Zinssatz über 1,05% mit einer Zinsbindung von 20 Jahren (Privatbank). Nach Ablauf dieser Zeit wäre bei einer Tilgung von 2200 € monatlich noch eine Restschuld von etwa 335.000 € offen. Ohne Sondertilgung wohl gemerkt. Klar, die ersten paar Jahre wird in diese Richtung nicht viel möglich sein, aber irgendwann, wenn wir beide wieder voll verdienen, dann hoffentlich schon. Alleine durch unseren Stufenaufstieg und die jährliche Gehaltserhöhung von etwa 2 % dürften meine Frau und ich in 15 Jahren (jeweils in Vollzeit) zusammen etwa 10.000 € netto verdienen. Durch diverse Sondertilgungen sollten wir dann hoffentlich bei einem Betrag von deutlich unter 300.000 € sein. Wir wären dann 52 und 50 und hätten also noch genug Zeit, eine Anschlussfinanzierung abzubezahlen....

Was denkt ihr? Ist das so möglich? Oder hättet ihr irgendwo größere Bauchschmerzen? Was ich bisher nicht erwähnt habe und eigentlich auch nicht mit reinspielen sollte, ist, dass unsere beiden Eltern uns wohl jederzeit finanziell unter die Arme greifen würden. Das wollen wir aber nicht.

So, ist jetzt doch etwas länger geworden. Vielen Dank fürs Durchlesen und wir würden uns wirklich sehr über eure Anregungen, Tipps, Bedenken, Rückfragen freuen.

Viele Grüße.

Luisa und Matthias

 

[ypg]

Ein paar Fragen:
2017 und Neubau?
Von Privat? Warum verkaufen sie? Verkaufen sie unter Wert, und wenn ja, warum? War ein Gutachter drin?
Wie weit werden dann die Babysitter-Omis wohnen?

Zur Finanzierung kann ich wenig beitragen. Bei der Summe wäre mir persönlich schlecht - wir bekommen aber auch nicht annähernd das, was Ihr jeden Monat bekommt an Gehalt.

Eure monatlichen Wohnnebenkosten finde ich etwas zu hoch angesetzt.
Da mag insgesamt gesehen auch der ein oder andere Posten fehlen... irgendwo wird sich das aber ausgleichen.

ABER:

fast alle unsere Möbel würden wir aus unserer jetzigen Mietwohnung mitbringen, da alles neu- und hochwertig.

Haushaltswaren, Möbel (HW)

100,00 €​

Da beißt sich was! Wie groß ist Eure Wohnung, dass Ihr ein ü200qm Haus befriedigend einrichten könnt?
Ich sag Euch: da kommen Wünsche, und es kommen Neuanschaffungen. Das wird auch nicht bei nur einem 100€-Beistelltisch bleiben. Dann Gartenmöbel, Grill, Rasenmäher, etc. Ich will nicht kleinlich und auch nicht großkotzig sein, aber das können gut und gern monatlich 1000€ sein, wenn man sich die das kauft, was gerade auch auf dem Markt ist.
Aber vielleicht ist das jetzt auch zu überbewertet, denn ihr habt ja Eigenkapital, und davon könntet ihr noch 20000€ weglegen (zu den kalkulierten Gardinen usw.)
Mal schauen, was die anderen Fachleute hier sagen.

 

[HilfeHilfe]

naja mit dem Gehalt habt ihr gut gespart. Wie kam es , habt ihr mietfrei gewohnt ?

Naja 5600 und 750k Schulden. Mir wäre es zu viel , aber München umgebung halt.

 

[exto1791]

Von den 3.600€ netto kannst du schon mal direkt deine Private Krankenversicherung abziehen mit 466€ und schon liegt dein Verdienst bei knappen 3.100€, was sicherlich nicht schlecht ist aber meiner Meinung nach deutlich zu wenig um einen 750.000€ Kredit aufzunehmen, zumal ihr dann bald 2 Kinder habt und deine Frau nur Teilzeit arbeiten kann. Deine Frau muss ebenfalls 466€ private Krankenversicherung abdrücken. Verdient während der Elternzeit 1.800€ - somit bleiben 1.400€ - macht ein Haushaltsnettoeinkommen von knappen 5.000€ - nicht mal...

Wenn deine Frau Teilzeit anfängt bleibt trotzdem nicht mehr - ihr werdet also ganz lange mit 5.000€ auskommen müssen. Das Einkommen ist definitiv mit 2 Kindern in Ordnung, aber für einen 750.000€ Kredit einfach deutlich zu wenig...

Ihr seid noch relativ jung und habt noch ein paar Jährchen Zeit abzubezahlen, bekommt ne ordentliche Pension und müsst euch im Alter sicherlich keine Sorgen machen, allerdings sehe ich eher das Problem in der monatlichen Tilgung.

Bei solch einer Kredithöhe müsst ihr bei einer 2,5% Tilgung ca. 2.200€ jeden Monat tilgen. Das ist schon heftig, vor allem wenn dann noch 2 Kinder da sind.

Wie du auch beschrieben hast, werdet ihr im Alter definitiv keine Probleme bekommen, allerdings werden die nächsten Jahre sehr sehr hart werden meiner Meinung nach.

Ich sehe hier eher einen Kredit von maximal 600.000€.

Solltet ihr jedoch unbedingt das Vorhaben anstreben wollen, würde ich euch dazu raten, dass ihr vielleicht kostenlose Tilgungssatzwechsel einbaut und die ersten Jahre vielleicht erstmal weniger tilgt und dann sobald mehr Haushaltsnettoeinkommen generiert wird ordentlich abbezahlt. Allerdings hätte ich persönlich damit irgendwie kein gutes Gefühl.

 

[Altai]

Eigentlich ist die Kreditsumme zu hoch für euer Einkommen. Zumindest für das aktuell vorhandene. Und wenn sehr bald noch ein Kind kommen soll, wird es ja auch nicht besser, bzw. erst nochmal weniger. Schließlich wird das neue Elterngeld nur nach der TZ Stelle berechnet.

Aber andererseits... wenn die Haushaltsrechnung aufgeht? Es ist viel Potential vorhanden, perspektivisch deutlich besser dazustehen.
Es werden sicher magere Jahre, bis deine Frau wieder arbeitet.

Zum Thema Tariferhöhung: ich habe auch gedacht, das entspannt die Lage im Laufe der Zeit. Ich werde nach TV-L bezahlt und mein Netto ist recht ähnlich zu deinem. Aber ehrlich... Von einer 2% Erhöhung kommt nur noch so wenig an, dank Höchststeuersatz, dass es kaum die Inflation abfängt. Allein dieses Jahr, 10% für den Posten Energie (Strom Gas Tanken) und zack waren die 1,3% mehr als weg. Bin natürlich kein Beamter, das mag dann etwas besser aussehen (keine RV).
Wenn noch Stufenaufstieg kommen, ist das natürlich gut, das kann man ja wirklich behalten.

Die Haus-Nebenkosten finde ich enorm hoch angesetzt.
Dafür finde ich den Posten Freizeit und Urlaub extrem mager. Da sollen auch alle Ausflüge und Unternehmungen reinzählen? Ein Besuch im Bad, Zoo oder Indoor-Spielplatz verschlingt zu viert schon 50...100€. Urlaub gibt's dann zur am Baggersee.
Irgendwelche Hobbys pflegt ihr wohl nicht?
200€ Klamotten für vier Leute ist auch überschaubar. Wenn ich sehe, was zum Saisonwechsel da für meine beiden Töchter anfällt... Puh.
Ob die Mobilitätskosten reichen, ist kaum zu beurteilen. Wie viel müsst ihr fahren? D.h. was entfällt auf den Kraftstoff? Ich habe für ein Auto mindestens 250...300€ für Steuern, Versicherung, Wartung und Sprit bei ca. 1200km/Monat Fahrleistung. Wie weit wäre es zur Arbeit?
Und was komplett fehlt, sind Kosten für Kinderbetreuung. Braucht ihr niemals die Kita, was kostet das, was kostet das Essen dort? Ihr könnt euch nicht ausschließlich auf die Oma stützen, da kann auch mal was sein. Meine Mutter, noch keine 60, erhielt z.B. von jetzt auf gleich eine so schlimme Diagnose, dass sie mich bei der Kinderbetreuung nicht mehr unterstützen konnte (es war dann eher das Gegenteil) und bei Scheitern der Behandlung innerhalb von Monaten gar nicht mehr da gewesen wäre... Sie ist genesen, aber es hätte auch anders ausgehen können.

 

[Hausbautraum20]

Ein Einfamilienhaus mit 700qm Grundstück für diesen Preis klingt in eurer Lage wirklich nach einem Schnäppchen. So viele solche Chancen kriegt man da ja nicht. Oder es gibt einen Haken?

Mir wäre bei der Summe auch schlecht.
Aber wir sind auch beide Beamte und haben da dann natürlich auch viel bezüglich Stufenaufstieg/Gehaltserhöhung... überlegt/gerechnet.
Wie ihr denke ich auch, dass wir in 20 Jahren soviel mehr Gehalt haben, dass die Anschlussfinanzierung eigentlich kein Problem sein sollte.
Die ersten Jahre mit Kindern werden halt eventuell hart. Also würde ich eher ne etwas "niedrigere" Rate nehmen und dann sondertilgen.

Insgesamt ist die Summe irre.
Aber wenn ihr beide gesund bleibt und soviel arbeiten könnt und wollt vermutlich schon zu schaffen.
Das einzige was ich mir gedacht habe: Wir haben auch paar Gymnasiallehrer im Umfeld, aber mit Grundschuleintritt wurde da eher weniger als mehr gearbeitet. Die Betreuung ist da nicht in jeder Gemeinde gut möglich.
Außerdem verstehe ich das mit den 2 Tagen in der Woche nicht. Alle uns bekannten Gymnasiallehrer müssen bei halber Stelle an 4 Tagen anrücken. Mit viel Glück und weniger Stunden an 3 Tagen. Die anderen Vormittage werden aber ja zur Vorbereitung, Korrektur....benötigt. Was ich damit sagen will, vielleicht solltest du noch 350€ für die Krippe einplanen? Mit 2 Kindern wird es nicht einfacher.