Finanzierung Kauf Bestandshaus BW, 800-850k€

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Zuletzt aktualisiert 26.12.2024
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S

saralina87

Vielen Dank für deinen Post! Die Entscheidung all-in vs soweit als nötig ist tatsächlich eine Frage die wir für uns noch nicht 100% klären konnten. In unserer Rechnung übersteigt die Rendite des Kapitalmarktes bei weitem die Zinskosten selbst wenn wir pessimistisch rechnen. Aber wie du schon sagst, wir sind die Generation, welche in unmittelbarer Konfrontation mit diesen Kapitalmarkt-Renditen aufgewachsen sind. Möglicherweise sind wir etwas blind gegenüber "schlechten Zeiten".
Die Rendite übersteigt es aber auch noch immer, wenn ihr das Geld erst wieder anspart.
Ihr habt (noch) keine Kinder und könnt dementsprechend auch keine verlässliche Angabe machen, wie sich euer Einkommen dann präsentieren wird. Ich fände daher die Variante möglichst geringe Rate und Sparen was aktuell geht deutlich entspannter und vernünftiger.
Aber das müsst ihr natürlich für euch gedanklich erstmal klären. :)
 
P

Proeter

Ich persönlich würde wohl mehr Eigenkapital einbringen und im Nachgang schauen, wieviel ihr dann noch sparen könnt und dieses Geld dann in ETF packen.
Ich kann der Idee mit dem parallelen ETF durchaus etwas abgewinnen. Zwar gibt es auch eine eiserne Regel, niemals Aktien auf Pump zu kaufen (und de facto wäre es das ja, wenngleich der Pump auf dem Haus liegt, aber entsprechend größer ist).
Aber der Vorteil des ETF: Wenn ArmAberSexy die schnellere Tilgung (mit 3800 €/Monat) wählt und es dann mal ganz dicke käme (einer wird arbeitslos oder Vollzeit + 2 Kinder klappt doch nicht etc.), dann könnte man bei großer Not den ETF abbauen und in die Tilgung stecken. Zwar riskiert man dann zusätzlich, dass man während tiefer Kurse verkaufen muss - aber wir sprechen hier über ein Notfallszenario, bei dem man eine gewisse Risikoprämie einpreisen muss.
Theoretisch könnte man den ETF noch mit nem Optionsschein nach unten absichern, aber dann kann man das Geld auch schon fast direkt auf dem Tagesgeldkonto liegen lassen. Ein hohe Absicherung mit Optionsscheinen zehrt fast die gesamte, durchschnittliche Rendite auf.
 
A

ArmAberSexy

Nun habe ich mir das Inserat noch einmal etwas genauer angesehen und inzwischen ereilen mich gewisse Zweifel ob der Seriosität. Was mir auffällt:

a) Inserate mit Fake-Namen sind mir immer suspekt

b) Dach gedämmt mit 20 cm Zwischensparrendämmung, aber Sichtdachstuhl mit Rigipsverkleidung, die bereits einige cm zwischen die Sparren hineinragt? Wie sollen da 20 cm drüber passen? Ggf. können die Dämm-Profis was dazu sagen.

c) Die Fassade scheint mir nicht separat (also später als Baujahr) gedämmt zu sein. An den Fotos ist erkennbar, dass die Wände relativ dünn sind. Außerdem kann ich mir nicht vorstellen, dass man nach einer Fassadendämmung wieder den Asbestschiefer daran aufgehangen haben sollte.

d) Klimaanlage im Schlafzimmer erforderlich? Das sieht auch nicht der super Dachdämmung aus.

e) Konsequenz aus b+c+d: Wie kommt man damit auf einen Bedarfsausweis mit Effizienzklassse C?
Hi Proeter, vielen vielen Dank für deine detaillierte Analyse und Rückmeldung! Ich versuche mal zu entgegnen:

a,b,c) Deine Anmerkungen zu Dämmung finde ich super interessant und werde ich für die Besichtigung geistig mitnehmen. Leider bin ich absolut kein Fachmann dafür.

d) In DE haben wir beide glaube ich noch nie irgendwo eine Klimaanlage genutzt - sehen wir daher eher als Gimmick

e) Ich frage mich das auch aber vertraue an der Stelle einfach mal in die Wirksamkeit der Maßnahmen. Die Frage nach den energetischen Rahmenbedingungen des Hauses sind fast unser Hauptanliegen bei der Bewertung der Unternehmung. Meine Idee war mir den Ölverbrauch rückwärts zu rechnen da dieser ja eindeutig für mindestens 2020, wenn nicht sogar schon 2021 vorliegen sollte (und sonst im Haus ja nirgends mit Strom geheizt wird).

2.) Stammt der angegebene Verkaufspreis für das Haus aus einer bereits geführten Rabattverhandlung mit dem Eigentümer? Oder hat derselbe den Preis bereits erhöht (z.B. wegen zahlreicher Anfragen)? Im Inserat ist ja ein deutlich höherer Preis genannt, als du in deiner Kalkulation angesetzt hast. Mit dem dort angegebenen Preis dürfte es knapp werden.

+ das kombiniere ich mal mit

3.) Als Folge von Punkt 2: Wenn man sich die Bodenrichtwerte der Nachbargemeinden (am Standort des Hauses weist BORIS keinen Bodenwert aus) ansieht, dann dürfte das Grundstück ganz grob 200 k€ Wert sein. Das darauf stehende Haus wäre dann mit ca. 2500 - 3000 €/m² (ohne Grundstückswert!) bepreist - und das scheint mir für ein (wenn auch teilmodernisiertes) Objekt aus den 70ern (zudem energetisch unmodernisiert mit Ölheizung) deutlich zu viel. Warum schreib ich das? Die Bank könnte dir einen Strich durch die Rechnung machen, weil sie den Beleihungswert so niedrig ansetzt, dass euer Eigenkapital nicht ausreicht.

Ich sehe es genauso, dass des reine Objekt im Angebot eindeutig überbewertet ist da ich durch durch diverse Kontakte recht präzise abschätzen kann für welche Beträge die Grundstücke in dieser Gegend weggehen und deine preisliche Annahme trifft dies ziemlich exakt (wenn sie es denn überhaupt tun). Hier wird m.M.n. auf die emotionale Bindung der Menschen an die einzelnen Dörfer spekuliert und der Gesamtpreis in die Höhe getrieben (Die Grundstückssituation dort ist nur noch absurd, Flickenteppiche aus unbebauten Grundstücken aber keiner will verkaufen weil niemand das Geld benötigt, in der Hoffnung die Kids ziehen mal ins Dorf). Aus diesem Grund möchten wir ein Angebot unterbreiten, welches wir als angemessen erachten und sind dann natürlich dem Wettbewerb ausgeliefert. Ich würde unsere Chancen angesichts der Verzweiflung vieler mit viel Geld auch nicht als super Betrachten :rolleyes: Aber irgendwann/wo muss man ja mal anfangen und sich dabei halt auch klare Grenzen setzen. Aber zu deinem eigentlichen Punkt: Ich bin auch gespannt was die Bank zu dem Objekt sagt - wir sind hier gerade mitten im Abstimmungsprozess.

Vielen Dank nochmal!

PS: Ein Scam sollte es nicht sein da wir bereits in Kontakt mit dem Besitzer sind, diesen im Netz identifzieren konnten (interessanter Weise selbst ein Makler) und wir demnächst das gute Stück, neben anderen Interessenten, besichtigen. (oder siehst du hier noch eine potenzielle Masche?)
 
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Proeter

e) Ich frage mich das auch aber vertraue an der Stelle einfach mal in die Wirksamkeit der Maßnahmen. Die Frage nach den energetischen Rahmenbedingungen des Hauses sind fast unser Hauptanliegen bei der Bewertung der Unternehmung. Meine Idee war mir den Ölverbrauch rückwärts zu rechnen da dieser ja eindeutig für mindestens 2020, wenn nicht sogar schon 2021 vorliegen sollte (und sonst im Haus ja nirgends mit Strom geheizt wird).
Meine erste Vermutung war, dass der angegebene Wert von knapp 100 kWh/m²a aus einer ebensolchen Berechnung stammt. Dann wäre es aber kein Bedarfsausweis, sondern ein Verbrauchsausweis. Vielleicht hat der Eigentümer das auch verwechselt. Lass dir den Energieausweis zuschicken - da steht's drin. Sollte es wirklich ein Verbrauchsausweis sein, dann musst du berücksichtigen, dass dieses riesengroße Haus ggf. nich vollständig beheizt wurde. Die Kinder sind ja vmtl. schon länger ausgezogen (keine Kinderzimmer auf Fotos) und wenn das Haus nur von 1 oder 2 Personen bewohnt wurde, dann kann man sehr sparsam heizen.

Hier wird m.M.n. auf die emotionale Bindung der Menschen an die einzelnen Dörfer spekuliert und der Gesamtpreis in die Höhe getrieben (Die Grundstückssituation dort ist nur noch absurd, Flickenteppiche aus unbebauten Grundstücken aber keiner will verkaufen weil niemand das Geld benötigt, in der Hoffnung die Kids ziehen mal ins Dorf).
Ein spannender Denkansatz, den ich bei meiner Analyse von Grundstückspreisen noch nie berücksichtigt habe.
Kennst du den Verkaufsgrund des aktuellen Eigentümers schon? Wenn der die Kohle nicht braucht, dann hat der ganz viel Zeit.

Aus diesem Grund möchten wir ein Angebot unterbreiten, welches wir als angemessen erachten und sind dann natürlich dem Wettbewerb ausgeliefert. Ich würde unsere Chancen angesichts der Verzweiflung vieler mit viel Geld auch nicht als super Betrachten :rolleyes: Aber irgendwann/wo muss man ja mal anfangen und sich dabei halt auch klare Grenzen setzen.
Hier hilft m.E. sehr, die Finanzierung OBJEKTSPEZIFISCH mit einem unabhänigen Finanzierungsberater durchzusprechen. Wenn's ein guter Berater ist, dann bewertet der das Haus nach Sprengnetter (häufig genutztes Verfahren vieler Banken). Das hat gleich zwei Vorteile für dich: Du erfährst, was ein fairer Kaufpreis ist UND du kannst den Beleihwert der Bank abschätzen.
Gehst du hingegen direkt zur Bank, dann bewerten die das Haus zwar auch, sagen dir aber meist nicht, was dabei rausgekommen ist. Stattdessen sagen sie dir nur "ja" oder "nein".
 
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ArmAberSexy

Meine erste Vermutung war, dass der angegebene Wert von knapp 100 kWh/m²a aus einer ebensolchen Berechnung stammt. Dann wäre es aber kein Bedarfsausweis, sondern ein Verbrauchsausweis. Vielleicht hat der Eigentümer das auch verwechselt. Lass dir den Energieausweis zuschicken - da steht's drin. Sollte es wirklich ein Verbrauchsausweis sein, dann musst du berücksichtigen, dass dieses riesengroße Haus ggf. nich vollständig beheizt wurde. Die Kinder sind ja vmtl. schon länger ausgezogen (keine Kinderzimmer auf Fotos) und wenn das Haus nur von 1 oder 2 Personen bewohnt wurde, dann kann man sehr sparsam heizen.
Stimmt, das wäre absolut plausibel. Kommt auch auf meine Liste. Vielen Dank!

Ein spannender Denkansatz, den ich bei meiner Analyse von Grundstückspreisen noch nie berücksichtigt habe.
Kennst du den Verkaufsgrund des aktuellen Eigentümers schon? Wenn der die Kohle nicht braucht, dann hat der ganz viel Zeit.
Es hieß sie wollten für längere Zeit das Land verlassen und das Geld aus der Veräußerung als finanzielles Polster nutzen. Das klang für uns schon fast etwas nach einer Auswanderungsgeschichte. Hier kann dann durchaus ein gewisser Zeitdruck existieren je nach Motivation und Hintergrund - aber das ist wohl sehr spekulativ.

Hier hilft m.E. sehr, die Finanzierung OBJEKTSPEZIFISCH mit einem unabhänigen Finanzierungsberater durchzusprechen. Wenn's ein guter Berater ist, dann bewertet der das Haus nach Sprengnetter (häufig genutztes Verfahren vieler Banken). Das hat gleich zwei Vorteile für dich: Du erfährst, was ein fairer Kaufpreis ist UND du kannst den Beleihwert der Bank abschätzen.
Gehst du hingegen direkt zur Bank, dann bewerten die das Haus zwar auch, sagen dir aber meist nicht, was dabei rausgekommen ist. Stattdessen sagen sie dir nur "ja" oder "nein".
Das klingt gut und werde ich im Hinterkopf behalten. Hinsichtlich Finanzierungen haben wir erst kürzlich angefangen uns umzusehen und bei der lokalen Bank haben wir dann halt angefangen. Falls du da Tipps hast werde ich die gerne auf die Liste für folgende Anfragen nehmen.

Auf jeden Fall vielen vielen Dank bereits jetzt für die zahlreichen Tipps. :)

Grüße
 
P

Proeter

PS: Ein Scam sollte es nicht sein da wir bereits in Kontakt mit dem Besitzer sind, diesen im Netz identifzieren konnten (interessanter Weise selbst ein Makler) und wir demnächst das gute Stück, neben anderen Interessenten, besichtigen. (oder siehst du hier noch eine potenzielle Masche?)
Hiermit beziehst du dich vmtl. auf meinen vorigen Kommentar bzgl. des Inserats mit Fake-Namen. Ein "Scam" im eigentlichen Sinne (also dass er euch damit schaden will) sehe ich eher nicht.
Meine Erfahrung ist aber, dass bei Inseraten ohne angegebenen Namen diverse fiese Tricks häufiger anzutreffen sind, insb.:
- Haus soll gar nicht verkauft werden, sondern Angebot dient nur der Marktwertermittlung, z.B. im Streit mit Ehefrau bei Scheidung
- spätere Preiserhöhung
- Zusage zum Verkauf, aber Absage kurz vorm Notartermin
- Verkauf wird abgebrochen und Haus erscheint später wieder - aber über Makler und mit Provision (hier unwahrscheinlich, wenn der Verkäufer selbst Makler ist)
 
Zuletzt aktualisiert 26.12.2024
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