Finanzierung mit ING realisierbar?

[Janabalenciaga]

Moin,
genau so.

1. Grundstück kaufen, kann man zur Not wenn´s nicht klappt sicherlich wieder - mit Gewinn - verkaufen.
2. Grundstück möglichst hoch tilgen, da kriegt Ihr sicherlich auch bessere Konditionen als 1.3%.
3. Parallel soviel wie möglich sparen, so merkt man auch ob man längere Zeit ohne viel Konsum, Reisen usw. klarkommt.
4. Vom Eigenkapital die teuren Konsumentenkredite abzahlen.
5. Etwas kleiner planen, es müssen nicht immer 165 m² sein - warum sträubt Ihr Euch eigentlich so dagegen.

Gruß Olli

Das als Option 2 gerne, werden uns auf jeden Fall mit dem Thema variables Darlehen auseinandersetzen. Nur ist dieser geschilderte Weg mit „All-In“ schon mal zur Hälfte bestritten worden. Daher müssen wir es jetzt versuchen, das so durchzuziehen wie ich erst geschildert habe.
Sollte die Bank nicht mitspielen, etc. sind wir aus dem Bauvertrag raus und können uns als Plan B versuchen das Grundstück zu sichern. Danke für diese Anregung.

 

[moHouse]

Nimm es nicht persönlich!
Das geschriebene Wort liest man oft auch etwas "böser" als es der Gegenüber gemeint hat. Dazu gibt es hier halt auch ab und an mal ein paar merkwürdige Aussage. Versuche die zu überlesen.

Im Grunde genommen musst du hier auch überhaupt nichts rein stellen.
Wenn euer Angebot + Planung solide und belastbar ist, ist doch alles gut. Dann nimm dir nur die Anregungen für fehlende Dinge auf der Liste mit.
Dass einige Posten angezweifelt werden, kannst du dem Forum nicht verübeln. Hier ist schon ne Menge Erfahrung versammelt.

Wenn du in nem Mercedes-Forum schreibst, dass Deine Nachbarn die neue S-Klasse für 15.000 Euro gekauft haben und dir als Beweis ne Excel-Tabelle vorgelegt haben, musst du dich auch nicht über Gegenwind und Zweifel wundern.
Wenn du den Nachbarn vertraust, ist alles gut. Keiner von uns kennt die so gut wie du.

Noch ein Hinweis: könnte sein, dass ihr nicht sofort aus dem Vertrag bei Ablehnung raus kommt und der Verkäufer euch seinen eigenen Finanzberater nochmal an die Seite stellen darf. Muss nicht schlecht sein. Kann aber auch bedeuten, dass dann etwas teurere Optionen wie nachrangige Finanzierung ins Spiel kommt.
Falls es so sein sollte, bekommst du hier im Forum auch gute Infos dazu.


Was ich nicht verstehe: ich lese öfter mal, dass bei sowieso nicht so üppigem Eigenkapital das auch noch aus der Finanzierung heraus genommen wird um bestimmte Nebenkosten abgetrennt selbst zu zahlen.
Warum? Alles in einen Gesamtfinanzierungstopf und das Eigenkapital dazu. Ist doch nur positiv für den Beleihungslauf.

Vereinfacht ausgedrückt:
Besser 20.000 Eigenkapital auf 110.000 Finanzierungssumme als 10.000 Eigenkapital auf 100.000.
Einmal sind es dann 18% Eigenkapital, beim zweiten nur 10%.
Bei größeren Summen ist der Unterschied nicht mehr so immens. Aber immer noch da.
Oder hab ich nen Denkfehler?

 

[BackSteinGotik]

1) Warum sollte die Bank vertraglich festgelegtes 13 Gehalt nicht anrechnen was bereits über 12 Jahre ausgezahlt wird?! Ist mir nicht bekannt. Somit stehen wir schon mit ca. 4700€ da.

2) Eigenkapital ist nicht 0, sondern 20K. Bitte keine Falschaussagen liefern.
3) Nein ich arbeite nicht im OD. Mehr arbeiten geht immer, nur nicht das Ziel gewesen und bleibt erstmal bei der Teilzeit. Aber die potenzielle Möglichkiet ist da. Auch die Selbstständigkeit besteht bei mir nach wie vor, jetzt allerdings etwas runtergefahren.
4)Der Mann ist über 15 Jahre selbstständig. Da aber Vollzeit tätig, hält er das auf kleinerer Flamme. Wie gesagt, Einnahmen +/- 500€ monatlich (Werte aus 2019, 2020 wird es mehr sein da mehr Zeit dafür gehabt durch den Reisen -Ausfall).
Wie die Chancen stehen, entscheidet letztendlich die Bank.

1) Wenn es einzelvertraglich festgeschrieben ist, sicher kein Problem. Ist aber nicht bei jedem so - siehe "betriebliche Übung"..
2) Du schreibst selbst: "kein nennenswertes Eigenkapital: 30 t.E auf dem Konto. " - davon zahlt ihr notwendigerweise die Kaufnebenkosten für das Grundstück und den Zaun. Mit dem Eigenkapital wird euer Beleihungsauslauf nicht wirklich besser.
3) Mehr arbeiten geht halt nicht immer - deswegen die Frage. Wenn du eine so flexible Stelle hast, alles Gut.
4) Genau.

 

[guckuck2]

Grundstückspreis: 162.000€ (Erbwerbsnebenkosten fehlen)
Hausbaupreis: 237.000€
Innenausbau: 43.500€
- Wandfliesen 100m2 a 30€ = 3000€ (Das ist billigste Baumarktfliese mit Kleber. Arbeit und weiteres Material fehlt)
- Bodenfliesen/Belege (die meisten Zimmer im EG werden gefliest) = 160m2 a 30€ = 5000€ (Das ist billigste Baumarktfliese mit Kleber. Arbeit und weiteres Material fehlt)
- Malerarbeiten 1000€ (das reicht wenn überhaupt für die Farbe. Kein Spachtel, Werkzeug, Abdeckmaterial, keine Acryl/Silikonarbeiten. Außen sind auch Malerarbeiten vom Bauherr zu übernehmen (s. Bauleistungsbeschreibung), fehlt auch komplett. ARbeit fehlt komplett)
- Steckdosen / Datendosen - 6000€ (ok)
- Küche - 15.000€ (fast ungewöhnlich viel für das sonstige Preisniveau des Hauses. Wird als Puffer drauf gehen)
- Sanitärobjekte - 8000€ (ok, aber auch ohne Arbeit. Abdichtung der Bäder bei begehbaren Duschen nicht vergessen)
- Treppe: 5000€ (ohne ARbeit)
*Alles inkl Arbeiten/ Montage / EL (niemals inklusive arbeit, ganz sicher nicht, selbst nicht mit Polen! Wenn Schwiegerpapa das "kostenlos" macht, steht er mit dem halben Bein im Steuerknast)
Baunebenkosten: 31.000€
- Vermessung 3000€ (ok)
- Baugutachten (in Bauleistungsbeschreibung inkl, aber trotzdem): 600€ (ok, da in Bauleistungsbeschreibung enthalten, ansonsten zu billig)
- Baugenehmigung 1200€ (ok)
- Streuobstwiese - 3000€ (?)
- Straßensperrung - 1000€ (?)
- Erde - Abtransport - 2450€ (Erdtransport und Entsorgung fehlt in Bauleistungsbeschreibung komplett. Preis ausgesprochen optimistisch. Auch an Material zum Wiederverfüllen denken)
- Erschließung -7000€ (Wenn hiermit sämtliche innere und äußere Erschließung gemeint ist, ist das erheblich zu wenig. Das schwankt zwar regional auch, aber da auch die komplette innere Entwässerung fehlt, Abwasser, Strom, Wasser, Schächte - alles mit Baukostenzuschüssen - komplett fehlt, würde ich hier eher 20T€ ansetzen)
- Regenwasserzisterne - 3000€ (ok je nach Größe und Bauart)
- Baustrasse - 1000€ (ok)
- Baugrundverbesserung - 8000€ (auf Grund der sehr schlechten Bauleistungsbeschreibung im Bereich Erdarbeiten, würde ich dies als Puffer so behalten. ok)
- Sicherungsmaßnahmen : 1000€

Außenanlagen: (Gelände verfüllen, Entwässerungsrinnen, Eingang, Auffahrt? Wie lange wollt ihr durch Matsch ins neue Haus stapfen?)

- Zaun: 5000€
Sonstige Posten bleiben aller erstmal offen, dann in Eigenausführung zu erledigen.

Gesamtkosten von der Darlehenssumme 499.000€ 478.000€

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Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital: 13.800€

Grobe Anmerkungen in Klammern hinter den Positionen.

Das Problem mit Bauleistungsbeschreibungen ist übrigens nicht der Punkt, an dem sie explizit auf den Bauherren verweist. Das kann jeder sehen und Angebote einholen.
Schlimmer sind die Punkte, die nicht erwähnt werden, denn es wird nur geschuldet, was aufgeführt ist und der Laie merkt nicht, das etwas fehlt.

Ein Beispiel in der vorliegenden Bauleistungsbeschreibung sind die über dem Erdreich endenden Regenrohre. Immerhin ein dezenter Hinweis, dass da was nicht fertig sein wird.
Einige Abdichtungsarbeiten fehlen allerdings komplett. Ebenso z.B. Baustromanschluss und Verteiler mit regelmäßiger Wartung (in Summe 2T€, fehlen in Kalkulation).
Es fehlt auch der Kran. Geht prinzipiell auch ohne, manch Folgegewerk wird aber Fluchen und Preise erhöhen, wenn keiner da ist.

Zudem sind Gewerke wie das Gerüst zwar erwähnt, aber nicht weiter qualitativ/quantitativ beschrieben. Es würde eines aufgestellt werden, ob das bis zum Bauende ohne Mehrkosten stehen bleibt, steht dort aber nicht. So wie es da steht, wird das wieder abgebaut werden, sobald der Rohbauer durch ist.

 

[nordanney]

Gesamtkosten von der Darlehenssumme 499.000€ 478.000€

Dann teilt es auch der Bank so ehrlich mit. Dazu dann noch T€ 20 als Eigenleistung aufschlagen dafür, dass das Material auf die Wand und die Böden gebracht wird.
Du liegst somit bei Hauskosten von T€ 498.
Jetzt kommt die Bank und bewertet die Punkte. Zunächst einmal ziehen wir die T€ 15 für die Küche ab, die gehört nicht zum Haus. Verbleiben T€ 483. Nicht alle Baunebenkosten erhöhen den Hauswert, das lassen wir aber mal außen vor.
Von den T€ 483 = Marktwert ziehen wir 10% Sicherheitsabschlag ab, um auf den Beleihungswert zu kommen. Das sind T€ 435. Eure Finanzierung von T€ 499 führt also zu einem Beleihungsauslauf von 115%. Jetzt kannst Du selbst mal nach 115%-Finanzierung googeln. Wir würden sie Dir nicht anbieten wollen/können.

Aussage der ING zu einer Vollfinanzierung (insbesondere der letzte Satz ist interessant):
So sieht eine gelungene 100-Prozent-Finanzierung aus
Eine Beispielrechnung macht deutlich, wie ein zu 100% finanzierter Hauskauf ablaufen könnte: Ein junges Paar, beide Ende 20, verfügt über ein gutes Einkommen und erwartet Gehaltssteigerungen. Das Haus, das die beiden kaufen wollen, kostet 350.000 Euro. Das vorhandene Eigenkapital beträgt etwa 36.000 Euro – gerade einmal 10%. Um eine Sicherheit zurückzulegen, beschließt das Paar, nur die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notarkosten selbst zu bezahlen und den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro können sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67% bei 15 Jahren Zinsbindung bekommen. Hierfür zahlen sie monatlich 1.600 Euro. Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist.

 

[WilderSueden]

Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro können sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67% bei 15 Jahren Zinsbindung bekommen. Hierfür zahlen sie monatlich 1.600 Euro. Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist.

Um dieses Beispiel für @Janabalenciaga mal in Relation zu setzen, das sind 5% Tilgung. Für die Bank besteht bei dieser Tilgung nur für wenige Jahre ein Risiko. Davon ist die hier diskutierte Finanzierung mit 1% Tilgung und einer enormen Restschuld meilenweit entfernt.