Also rund um WOB sehe ich BRW von ~ 200€/m2 +-100€. Bei 1200m2 also 240T€.
Beim lustigen weiter Raten (danke für das zuverlässige zur Verfügung stellen von Informationen), gehe ich mal von einer Erbpacht von 100 Jahren aus, beginnend mit dem Bau des Hauses, also Restlaufzeit 70 Jahre und damit einen Vervielfältiger von 29,12, bei den vorher erwähnten 3% Liegenschaftszins. Das ergibt einen Verkehrswert des Erbbaurechts von ca. 160T€.
Wenn das EG 110qm hat, gehe ich bei der BGF jetzt mal von großzügigen 350 m2 aus (Achtung, BGF, Bruttogeschossfläche ist nicht Wohnfläche!). Gemäß dem Sachwertverfahren ergibt sich also ein Verkehrswert (2020) des Gebäudes von 350m2 * 877€/m2 * 130% = circa 400T€. Davon muss die Alterswertminderung abgezogen werden. Der Einfachheit und überschlägiger Zahlen her jetzt mal linear (Alter 30 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre) = 30%. Bleibt ein Gebäudewert von 280T€.
Verkehrswert Grundstück + Gebäude kommt also auf (mit den angenommenen Angaben) 440T€.
Davon abzuziehen ist der Wert des Wohnrechts (vorhin grob Überschlagen auf 150T€) und somit ein rechnerischer Wert von 290T€ (alle Angaben eher großzügig, also pro VERkäufer gerechnet).
So falsch liegt der Eigentümer also gar nicht ... hat mich mein Bauchgefühl doch getäuscht! Mit Verkehrswerten von Erbpachtrecht hatte ich mich nie beschäftigt. Hier liegt bei dem großen Grundstück und 3% Liegenschaftszins ein "Soll" von 7200€/Jahr vor bei lediglich 1800€ Erbbaupacht. Dieser signifikante Unterschied macht das Erbbaurecht hier so "wertvoll".