Finanzierungsmachbarkeit Einfamilienhaus Kauf

[Tom197680]

Das Haus hat einen Keller von ca. 90qm. Das Erdgeschoss hat 110 qm. Das Dachgeschoss hat eine Flächen von 90 qm. Das Haus liegt ca. 5 km entfernt von WOB. Die Preise in WOB sind in den Jahren sehr hoch angestiegen! Das Grundstück ist 1.200 qm gross. Der Vermieter hatte mal einen Verkehrswert von 600.000 Euro erwähnt.

 

[Musketier]

Ich glaube mit den 600T€ verschätzt er sich. Er hat ja kein Grundstück, sondern nur ein Haus für 60 Jahre zu bieten.
Wenn ich mir im Internet die Angebote rund um Wolfsburg anschaue, gibt es da das ein oder andere Haus/Reihenhaus mit deutlich weniger Haken.

 

[nordanney]

Der Vermieter hatte mal einen Verkehrswert von 600.000 Euro erwähnt.

Davon ziehen wir mal vereinfacht den Grundstückswert ab, da Erbbaurecht. Dann ziehen wir noch den Wert des Wohnrechts ab, da dieses für einen Käufer keinen Wert hat, sondern im Gegenteil den Wert des Hauses schmälert. Dann bleibt am Ende eine Wohnung mit 110qm und Nutzungsrecht an einem gemieteten Grundstück über. Was kosten gebrauchte Wohnungen bei Euch? Damit kommt man schon in die Nähe des reellen Wertes.

 

[RomeoZwo]

Also rund um WOB sehe ich BRW von ~ 200€/m2 +-100€. Bei 1200m2 also 240T€.
Beim lustigen weiter Raten (danke für das zuverlässige zur Verfügung stellen von Informationen), gehe ich mal von einer Erbpacht von 100 Jahren aus, beginnend mit dem Bau des Hauses, also Restlaufzeit 70 Jahre und damit einen Vervielfältiger von 29,12, bei den vorher erwähnten 3% Liegenschaftszins. Das ergibt einen Verkehrswert des Erbbaurechts von ca. 160T€.
Wenn das EG 110qm hat, gehe ich bei der BGF jetzt mal von großzügigen 350 m2 aus (Achtung, BGF, Bruttogeschossfläche ist nicht Wohnfläche!). Gemäß dem Sachwertverfahren ergibt sich also ein Verkehrswert (2020) des Gebäudes von 350m2 * 877€/m2 * 130% = circa 400T€. Davon muss die Alterswertminderung abgezogen werden. Der Einfachheit und überschlägiger Zahlen her jetzt mal linear (Alter 30 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre) = 30%. Bleibt ein Gebäudewert von 280T€.
Verkehrswert Grundstück + Gebäude kommt also auf (mit den angenommenen Angaben) 440T€.
Davon abzuziehen ist der Wert des Wohnrechts (vorhin grob Überschlagen auf 150T€) und somit ein rechnerischer Wert von 290T€ (alle Angaben eher großzügig, also pro VERkäufer gerechnet).

So falsch liegt der Eigentümer also gar nicht ... hat mich mein Bauchgefühl doch getäuscht! Mit Verkehrswerten von Erbpachtrecht hatte ich mich nie beschäftigt. Hier liegt bei dem großen Grundstück und 3% Liegenschaftszins ein "Soll" von 7200€/Jahr vor bei lediglich 1800€ Erbbaupacht. Dieser signifikante Unterschied macht das Erbbaurecht hier so "wertvoll".

 

[Tom197680]

>Vielen Dank für das gute Rechenbeispiel. So habe ich das noch nicht gesehen.

 

[ypg]

Ich denk mal, man sollte das insgesamt jetzt auch nicht verkomplizieren :)

Wie wäre es mit 168.000€, was ca. 20 Jahreskaltmieten entspricht?

An Mietkauf hab ich heute Morgen auch gedacht, verpeilt es zu schreiben.