Grundstück die Zweite - Bitte um Beurteilung

[DASI90]

Eventuell auch kein Mehrfamilienhaus, ich denke das werden schon einzelne Reihenhäuser und was das Grundstück angeht gibt es dann eine Art Teilungserklärung bzw. Nutzungsrecht, wo jeder Eigentümer den Boden unter seinem Haus+Garten zugesprochen bekommt. Die Höhen sind ja eindeutig festgelegt: 13,5m in ca. 16m Entfernung von deiner Terrasse. Hmm, die bauen mit Tiefgarage, das wird also vom Geländer her tendenziell höher als niedriger. Da bleibt gegen Abend wohl nicht viel Sonne übrig :-(

so. Sind gerade vom Termin bei der Gemeinde zurück gekommen. Haben sich viel Zeit für alle unsere Fragen genommen und mit uns ausführlich gesprochen. Wir bekommen jetzt das schriftliche Angebot per Post bei dem wir das Wahlrecht zwischen beiden o.g. Grundstücken haben und können bis ANFANG APRIL entscheiden. Haben also noch massig Zeit um die Finanzierung abzuklären und uns Gedanken zu machen.

Jetzt zu den neuen Erkentnissen. Die Gemeinde hat das untere Grundstück ja schon verkauft und von dem Bauträger den Entwurf bekommen. Es wird in jedem Fall ein durchgängiges Mehrfamilienhaus (Riegel) mit Mietwohnungen. Dementsprechend sind keine Eigentumswohnungen vorgesehen und dementsprechend wird auch der Standard vom Bauen her sein. Es entstehen also keine gehobenen Eigentumwohnungen die den Architekturpreis 2020 gewinnen. Es ist ein Riegel mit Flachdach der relativ nüchtern gehalten ist. Da es bezahlbarere Mietwohnungen werden sollen, ist aus Kostengründen auch keine Tiefgarage geplant (so wie es eigentlich auch der Bebauungsplan vorsieht), sondern in der unteren Ebene vor dem Haus auf der Südseite Stellplätze. Das wiederum hat den Vorteil, dass die möglichen Wohneinheiten durch die Stellplatzanforderung pro Wohneinheit nicht so leicht eingehalten werden können. Ergo ist in dem Entwurf jetzt auch "nur" ein Wohnhaus mit 3 Vollgeschossen mit einer Gesamthöhe von ca. 9 -9,5 m vorgesehen. Es kann natürlich nicht garantiert werden, dass der Entwurf so auch bestehen bleibt. Aber die Wahrscheinlichkeit das bspw. noch ein Staffelgeschoss mit Penthousewohnungen gebaut wird ist relativ gering. Weil erstens eine teure große Penthouswohnung bei dem Miets-Konzept keinen Sinn macht und zweitens das vor der Tatsache das bereits bei dem jetzigen Entwurf die Anforderungen ausnahmsweise von 2 Stellplätzen auf 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit reduziert werden musste. Bei einer durchgehenden Tiefgarage wäre das kein Problem, ist aber wegen o.g. Gründen nicht geplant. Die Balkone sollen zur Südseite ausgerichtet sein. Die Hauszu bzw. -Eingänge die per Fuß erreichbar sind, sind jeweils an den Wendehämmern auf der Nordseite geplant. Ist die Frage wie sehr einen das tangiert? Wohnungen mit Gartenanteil gibt es nicht.

Es ändert sich dadurch zwar nichts mehr, trotzdem stell ich mir gerade die Frage was besser ist? Ein Haus mit bezahlbaren Mietwohnungen das im Endeffekt 4 m niedrigiger ist oder ein top durchgestyletes Mehrfamilienhaus mit schnicken Eigentumswohnungen und Penthouse und dem ganzen Schnick-Schnack die den Bebauungsplan komplett ausreizen.

Wir sind dann auch noch mal so wie es die Zeit erlaubt hat kurz ins Neubaugebiet. Anbei auch ein Foto auf dem zumindest Ansatzweise das Grundstück erkennbar ist. Zur Orientierung ich stehe jetzt auf der geschlängelten Straße und mache das Bild nach oben zum Grundstück von Süd-Westen aus.



Es ist zu sehen das ein leichter Hang da ist und ich gefühlt mit 1,5 - 2m Höhenunterschied von Grundstückskante vorne zu hinten rechne? Das führt natürlich bei uns zu Mehrkosten, aber u.U. auch mehr Möglichkeiten mit dem "Problem" der Zeilenbebauung umzugehen?

Grüße

 

[ypg]

Jetzt zu den neuen Erkentnissen. Die Gemeinde hat das untere Grundstück ja schon verkauft .... ....u

Gibt es einem anderen Entwurf, als den, den ich aus #1 entnehmen kann?
Oder geht es etwas präziser?
Welches untere Grundstück meinst Du?
Und warum sollte ein Bauträger nicht alles ausreizen?

 

[DASI90]

Gibt es einem anderen Entwurf, als den, den ich aus #1 entnehmen kann?
Oder geht es etwas präziser?
Welches untere Grundstück meinst Du?
Und warum sollte ein Bauträger nicht alles ausreizen?

Meinst du mit Entwurf einen Auszug aus dem zeichnerischen Teil? Oder den Entwurf des Hauses. Den durften wir zwar sehen aber natürlich noch nicht abfotografieren. Hier der Auszug aus dem zeichnerischen Teil:

Nutzungsschablone 3 --> mit dem unteren Grundstück/Bauvorhaben meine ich den Riegek mit der schraffierten TG-Fläche.

Zur Frage warum der Bauträger nicht voll ausreizen sollte. Es wurde uns vom Baurechtler bei der Gemeinde mit dem Entwurf erklärt, dass der Bauträger keine Tiefgarage bauen will oder kann (aus finanzieller/wirtschaftlicher Hinsicht), da das Gebäude komplett vom Investor gehalten wird, weil es sich ausschließlich um Mietwohnungen für den sozialen Wohnungsbau handelt die zuschussfähig sind. Dementsprechend gab es schon in der Bewerbungsphase Probleme für ein Haus mit 3 Vollgeschossen die Stellplätze nachzuweisen. Laut Bebauungsplan sind das 2 Stellplätze pro Wohneinheit. Es wurde sich auf 1,5 Stellplätze geeinigt. Da das aber schon der untere Teil der Fahnenstange sein soll ist es unwahrscheinlich, dass ein Staffelgeschoss gebaut wird. Zudem sind Penthäuser für den Zweck des sozialen Wohnungsbau nicht die erste Prämisse. Die Stellplätze sollen quasi halb überdacht im EG untergrebacht sein. Daher könnte ich mir schon vorstellen das es dann letztlich 11 m werden. Aber eben nicht mehr. Und einen Höhenunterschied von ca. 2 m muss man auch noch berücksichtigen. Zu naiv?

Hier mal auch noch aus dem Gedächtnis wie das Haus in etwa aussehen soll bzw. in Erscheinung tritt. Die halb vorgelagerten Stellplätze und dann die Vollgeschosse I-III. Balkone sind auch auf der Front in Richtung Süden (auch wenn das die lärmbelastete Seite ist) angebracht. GOK 1 (privates Grundstück) überhöht gezeichnet zu GOK 2 unten an dem Haus.

 

[DASI90]

Hallo noch mal,

ich würde gerne noch mal eine Frage nachschieben, da ich hierfür kein neues Thema aufmachen wollte.

Leider werde ich aus dem Bachbargesetz BW und der Landesbauordnung BW nicht so ganz sicher schlau. Unabhängig davon ob es wirtschaftlich ist oder die Umsetzung bautechnisch und statisch nicht so trivial ist. Kann man, wenn der Bebauungsplan zwischen privaten Grundstücken auf die Geltung des Nachbargesetzes verweist direkt auf die Grenze eine 2 m Stützmauer bauen und aufschütten, sofern damit das Gelände ausgeglichen werden soll? Oder muss ich Abstand einhalten bei solch einem Vorhaben? Bzw. ist es u.U. gar nicht in der Form zulässig?

 

[Escroda]

Die Erhöhungen werden im Nachbarrechtsgesetz (NRG) im 3. Abschnitt, §§ 9 und 10 beschrieben. Weiterhin sind die §§ 5 und 6 der Landesbauordnung zu beachten.
...
3. bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, soweit sie nicht höher als 2,5 m sind oder ihre Wand-
Fläche nicht mehr als 25 m² beträgt, ...

Demnach sehe ich nichts, was deinem Vorhaben entgegensteht. Es sei denn, deine 2m hohe Stützmauer soll länger als 12,50m werden. Soll dort auch die Garage hinkommen, ist zusätzlich Punkt 5.4 der textlichen Festsetzungen zu beachten.

 

[DASI90]

Die Erhöhungen werden im Nachbarrechtsgesetz (NRG) im 3. Abschnitt, §§ 9 und 10 beschrieben. Weiterhin sind die §§ 5 und 6 der Landesbauordnung zu beachten.
...
3. bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, soweit sie nicht höher als 2,5 m sind oder ihre Wand-
Fläche nicht mehr als 25 m² beträgt, ...

Demnach sehe ich nichts, was deinem Vorhaben entgegensteht. Es sei denn, deine 2m hohe Stützmauer soll länger als 12,50m werden. Soll dort auch die Garage hinkommen, ist zusätzlich Punkt 5.4 der textlichen Festsetzungen zu beachten.

Danke für die Info. Das ist leider nicht zutreffend in dem Fall. Die Grundstücksgrenze beläuft sich auf 22 m. Das heißt man muss Abstand halten oder Stufenweise das Gelände modellieren?