Also ich hab gestern noch mal mit meinem Architekten der den Anbau geplant hat gesprochen, der meinte je nach Grundstück, dessen Preis usw. und mit einer guten Portion Eigenleistung könnte man das Neubau-Vorhaben mit 600.000€ stemmen.
Dennoch müsste ich zwischen 450.000€ und 550.000€ aufnehmen, unter der Annahme dass ich das alte Haus für einen guten Preis (>300.000€) verkauft bekomme - was in seinen Augen nach wie vor realistisch ist.
Damit wäre ich bei 2% Zinsen und 2% Tilgung bei rund 1800€ monatlich - und damit immer noch über 40% des Einkommens.
Ich werde mit der Bank mal sprechen...
Bewege ich mich wieder hin zu Option 1 oder Abwandlungen davon, habe ich das Problem auf der anderen Seite der Finanzierung - der Sicherheit.
Situation:
Das Haus ist grundbuchlich in zwei Einheiten unterteilt, eines je Wohnung. Es wurde bei Übernahme eine Teilungserklärung abgegeben, weil ich zuerst 2011 das OG "gekauft" habe und mir dort "meine" Wohnung hergerichtet habe. 2013 folgte dann der zweite Teil. Das Haus ist somit in 2 Grundbücher zu 40% und 60% aufgeteilt, aber beides auf meinem Namen. Wenn der Notar dafür nicht 900€ verlangen würde, könnte man die Teilung auch problemlos wieder zusammenführen in ein Grundbuch - das nur am Rande.
Für das OG habe ich 2011 ein Darlehen über 85.000€ aufgenommen zu (heute) schlechtem Zins (4,09%) - darauf sind Stand heute noch etwa 75.000€ Restschuld. Zinsbindung läuft Mitte 2019 aus, Restschuld dann etwa 72.000€. Eigentlich hatte ich einen Bausparvertrag dafür um die Schuld nach Ablauf der Zinsbindung auf ~35.000€ zu reduzieren, den musste ich 2014 aber teilen und vorzeitig verwenden um das Dach auszubauen, aktuell ist da also nicht allzu viel darauf (~5.000€). Da muss ich also eine Anschlussfinanzierung machen.
Für das EG habe ich 2013 ein Darlehen über 115.000€ aufgenommen zu 2,75%. Es handelt sich um ein TA-Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag. Aktueller Stand logischerweise unverändert, auf dem Bausparvertrag sind knapp 20.000€ darauf. 2023 ist die Ablösung des Darlehens durch den Bausparvertrag vorgesehen, danach zahle ich noch 8 Jahre das Bausparvertrag-Darlehen ab und bin fertig.
Unterm Strich also 200.000€ Darlehen, Restschuld 190.000€, Bausparvertrag-Guthaben von etwa 25.000€. Verkehrswert des Hauses laut Bank 250.000€ (geschätzt vor den Sanierungen). Soll laut unterschiedlicher Quellen heute bei ~300.000€ liegen.
Ich zahle heute an Raten:
- 400€ Darlehen 1
- 260€ Darlehen 2 (nur Zinsen)
- 200€ Bausparvertrag 1 (frei verwendbar)
- 400€ Bausparvertrag für Darlehen 2 (an die Bank abgetreten)
Dazu zahle ich noch 300€ in verschiedene Fonds als Vorsorge für mich und jedes der Kinder.
Also ein Darlehen das im Monat 1500€ kostet und alle o.g. Raten ablöst würde für mich keinen Unterschied bedeuten, außer dass die Vorsorge-Verträge reduziert werden müssten - hier würden für die Kinder aber Oma/Opa einspringen und das weiter zahlen. Und das ohne das Einkommen meiner Frau, das aktuell nicht vorhanden ist, ab 2018 spätestens wieder mit mindestens 450€ einfließen wird, und spätestens wenn alle Kinder in den Kindergarten gehen (Stand heute also Mitte 2019, falls noch ein Kind folgen sollte spätestens Mitte 2021) wird meine Frau noch mal voll arbeiten gehen und ebenfalls ~1000€ Netto generieren.
Daher meine Behauptung: Monatliche Belastung kann ich recht gut abschätzen, was ich leisten kann, und was nicht. Gegen die meisten Eventualitäten bin ich abgesichert (Tod, BU, AL,...).
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Anders sieht es bei der Beleihung aus. Wenn die Hausbank sich weiterhin weigert, das Haus neu einzuwerten, bekomme ich da keinen Cent mehr. Normal beleiht die Bank nur bis 76% - ist bei mir schon bei fast 80%.
Baue ich nun an, muss ich auf jeden Fall die Bank wechseln, hin zu einer, die mehr als 80% beleihen wird, und die mir dann entsprechend auch Geld für den Anbau gibt. Der Anbau soll mit Allem 150.000€ kosten (inkl. Baunebenkosten) - Wertsteigerung kann laut Architekt mit etwa 80.000-90.000€ beziffert werden.
Neuer Wert des Hauses dann (ausgehend von den "falschen" 250.000€) also 330.000-340.000€. Eine Beleihung von 95-100% ist somit nötig. Machen die wenigstens Banken. Wobei die meisten aber auch den Altbau höher einwerten dürften, so dass ich am Ende auf eine Beleihung von 80-85% kommen sollte.
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Also, gehe ich noch mal an Option 1 - Anbau des bestehenden Hauses - ran. Mit 150.000€ baue ich 7*10m Fläche an, schaffe dort ein Badezimmer (12m²), eine Küche (14m²) sowie ein Wohn-/Esszimmer von 32m².
Dann fehlt uns ein Schlafzimmer oder Kinderzimmer. Dieses in die anzubauende Fläche zu integrieren ist theoretisch möglich, praktisch aber nicht. Das neue Wohnzimmer wäre am Ende nur noch ein Schlauch von 3*10m oder sowas. Eine andere Aufteilung ist kaum möglich, weil immer irgendwas essenzielles dagegen sprich (tragende Wand, logische Aufteilung, bestehende Anschluss-Möglichkeiten,...).
Im Altbau kann nicht viel geändert werden, aus den gleichen Gründen, und aus dem KO-Kriterium, dass ich dort mit 2-3 Kindern auch drin leben muss, während der Anbau gemacht wird.
Ich habe mir 2 Optionen überlegt, die auch nach 2-3 Mal drüber schlafen noch halbwegs realistisch erscheinen, aber beide viel Klärung bedürfen, und möglicherweise gar nicht erlaubt sind.
Option 1: Im EG ist am Anbau noch (ungenehmigt) ein Wintergarten über die volle Breite entstanden - 2,5*10m. Diesen könnte ich beim Anbau mit überbauen. Kostet zum einen wieder mehr Geld, bringt aber auch 20m² mehr Wohnraum. Nach der Faustformel müsste ich da mit 20m² * 2000€/m² = 40.000€ rechnen, plus Nebenkosten und Zusatzarbeiten für Fundament und Neuaufbau des Wintergartens also overall 200.000€ statt 150.000€ für den Anbau - der aber auch erst mal genehmigt werden müsste (es wären mehr als 40% des Grundstückes überbaut).
Option 2: Statt des Anbaus würde ich das Grundstück durch Zukauf von Nachbarn erweitern (schon mal mit ihnen darüber gesprochen). Würde damit das Grundstück von 600m² auf knapp 700m² vergrößern, und könnte dann "im Garten" ein Haus für meine Eltern bauen, so dass ich mit meiner Familie das "alte" Haus komplett nutzen könnte. Wir hätten dann zwar 1-2 Zimmer und etwa 80m² "zu viel" Platz, aber für das "kleine" Haus sicher nicht viel mehr Kosten als für den Anbau.
Wieder mit der Faustformel 80m² * 2000€/m² = 160.000€ plus Nebenkosten usw. komme ich ebenfalls auf die 200.000€.
So viele Gedanken, so viele theoretische Möglichkeiten. Aber überall einen Haken... Versteht Ihr, wieso ich das alte Haus am liebsten verkaufen, und irgendwo bei Null anfangen will?
