Was können wir finanzieren?

[Musketier]

@Musketier
Jetzt hättet ihr aber 85k als Einmalbetrag und weitere 580€ mtl. alternativ anlegen können und da komme ich schon bei 1% Verzinsung des Kapitals (Steuern dürften für ein Ehepaar bei diesen Summen nicht anfallen) auf eine Summe von 167k, die euch entgangen ist.
Ihr habt folglich wenigstens 83k für den Luxus ein Eigenheim zu besitzen ausgegeben, oder nicht?!

Wenn ich das Haus nach 10 Jahren zum Wert von 30T€ verkaufen würde, hätte ich 239T€ auf der Hand. Als Mieter bei 1% Verzinsung nur die 167T€. Macht bei mir ein Plus von 72T€.

 

[Steffen80]

Wenn ich das Haus nach 10 Jahren zum Wert von 30T€ verkaufen würde, hätte ich 239T€ auf der Hand. Als Mieter bei 1% Verzinsung nur die 167T€. Macht bei mir ein Plus von 72T€.

Das ist aber sehr spekulativ. Rein statistisch ist da die Börse deutlich sicherer. Nur die Deutschen mit Ihrer Börsenangst haben das noch nicht geschnallt..

 

[Musketier]

Das ist aber sehr spekulativ. Rein statistisch ist da die Börse deutlich sicherer. Nur die Deutschen mit Ihrer Börsenangst haben das noch nicht geschnallt..

Wenn du das auf den Wert des Hauses beziehst, dann glaube ich schon, dass der eher steigt, weil wir im direkten Speckgürtel von Dresden liegen. Ich bin von hier aus mit 20 Minuten schneller im Zentrum als manch Dresdner.

Im neu zu erschließenden Baugebiet werden die Grundstücke mit über 200€ angeboten. Damals warens bei uns noch 80€. Das hab ich aber alles noch gar nicht eingepreist, sondern bin wenn Manns ganz genau nimmt von einer Preissteigerung in Höhe der Abnutzung des Hauses also von einem Werterhalt ausgegangen.

Beziehst du dich auf die 1%, die kamen nicht von mir, sondern eher um die 4-6%.
Allerdings sind auch an der Börse 10 Jahre der Wert den man bereit sein sollte zu investieren, wenn man mit ziemlicher Sicherheit sein Kapital zzgl. Verzinsung wieder raus haben möchte raushaben . Tendenz eher länger. Wenn ich jetzt aber einen längeren Zeitraum >15 Jahre betrachte, dann ist das Darlehen bei uns schon weg.

Ich weiß, dass man die Rechnung so oder so gestalten kann. Wenn ich jetzt mit eine 85m² Wohnung vergleiche, dann gewinnt der Mieter.

 

[Steffen80]

Der Wert einen Hauses steigt eigentlich nie, sondern fällt immer nur (Abnutzung)..wenn was steigt, dann ist es das Grundstück. Ob die Grundstückspreise weiterhin so stark steigen wie bisher, ist reine Spekulation. Wenn die Zinsen irgendwann wieder deutlich höher sind (und dann muss eigentlich)...was glaubst passiert dann? Der Kreis der Leute, die 500..600k (und das braucht es mind., den die Baupreise fallen sicher nicht, das gab es noch nie) zu ein paar Proozent Zinsen finanzieren können, reduziert sich deutlich. Dazu kommt, dass Leute mit relativ hohem Einkommen lieber selber bauen und nicht Bestand kaufen. Wer soll also die ganzen Häuser kaufen dann? Dazu kommt die massiv älter werdene Bevölkerung die dann aus den Häusern raus will (weil zu groß). Unterm Strich alles nicht so rosig...kleine Häuser in bester Lager vielleicht besser..größere Häuser in nicht ganz so guter Lage werden wohl ziemlich sicher keine Wertsteigerung erhalten. Wir haben eine AAA Lage (Großstadt + großen See vor der Tür) und trotzdem bin ich mir sicher das aktuell keiner die bereits investierten 1,2 Mio. für unser Haus zahlen würde. Max. tippe ich auf 900k...und selbst da ist der Käuferkreis hier im Osten vermutlich extrem klein. Wenn, dann baut diese "Schicht" selber. Ich hoffe einfach, nie verkaufen zu müssen, auch wenn ich sehr gern noch einmal bauen würde.

 

[BauBob7]

Ich kanns bei uns relativ gut vergleichen, da wir gegenüber vielen anderen hier im Forum recht nah am Standard gebaut haben.

Wir haben 2014 ein kleines Haus mit 125m² Wohnfläche, eine 50m² Stahlgarage und die Außenanlagen auf einen 525m² Grundstück fertiggestellt. Das ganze für rund 300T€.
Eigenkapital 85T€
Kredit 215T€
Wenn man die jährlich geleistete Sondertilgungen mal verteilt, haben wir eine monatliche Rate von 1530€.
Restschuld nach 10 Jahren 61.000€


Rechnet man mal grob, was uns das Haus in den 10 Jahren kostet, wären das
Eigenkapital 85T€
Raten 183,5T€
Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten (250€/Monat geschätzt) 30T€
=298.500

Demgegenüber steht der Wert des Hauses von 300T€ abzgl.. 61T€ Restschuld = 239T€

Hier im Wohngebiet standen auch schon einige Häuser mit ähnlicher Größe, Alter und Ausstattung zu Kaltmieten mit um die 1200€/Monat im Netz. Macht über 10 Jahre 144T€ Miete.


Als Mieter hätte man einen Überschuss von 580€ zwischen Rate von 1530 zzgl. 250€ Rücklagen und der Kaltmiete von 1200€.
Legt man diesen gemeinsam mit den 85T€ Eigenkapital an, hätte man nach 10 Jahren bei 4% Rendite 212T€ , bei 5% 230T€ und bei 6% 250T€.


Geht man mal davon aus, dass das Haus nicht weniger Wert ist (was bei gestiegenen Grundstückspreisen von 80€ auf 200€/m² nicht anzunehmen ist), dann hätten wir mit dem Kapital 5-6% Nachsteuerrendite erzielen müssen.

Mieterhöhungen würden das Ergebnis noch weiter zu unseren Gunsten verbessern.
Ein Betrachtungszeitraum >15 Jahre würde sich aufgrund des Wegfalls der Rate ebenfalls zugunsten des Eigentums auswirken.


Für uns hat es sich also definitiv gelohnt, wenn man davon ausgeht, dass wir als Mieter uns ebenfalls für ein Haus entschieden hätte.
Das mag in anderen Regionen, mit anderen Tilgungsraten oder zu anderen Zeitpunkten ganz anders aussehen.

Die Rücklage muss dort raus, oder würdest du diese einem potenziellen Käufer nach 10 Jahren mitgeben?

Du gibst mir 300k, ich geb dir Haus und 30k Rücklage? Quatsch.

Ebenso darfst du locker eine Wertsteigerung einrechnen. Selbst Kommer, größter Einfamilienhaus-Hasser den es gibt, sieht, dass Häuser ein Prozent oberhalb Inflation im Wert steigen.

Realistisch kannst du aber eher mindestens 400k ansetzen nach 10 Jahren. Im Großraum Dresden steigen Hauspreise nach dem DTI Index zur Zeit um 8 Prozent p.a.

 

[Musketier]

Der Wert einen Hauses steigt eigentlich nie, sondern fällt immer nur (Abnutzung)..wenn was steigt, dann ist es das Grundstück. Ob die Grundstückspreise weiterhin so stark steigen wie bisher, ist reine Spekulation. Wenn die Zinsen irgendwann wieder deutlich höher sind (und dann muss eigentlich)...was glaubst passiert dann? Der Kreis der Leute, die 500..600k (und das braucht es mind., den die Baupreise fallen sicher nicht, das gab es noch nie) zu ein paar Proozent Zinsen finanzieren können, reduziert sich deutlich. Dazu kommt, dass Leute mit relativ hohem Einkommen lieber selber bauen und nicht Bestand kaufen. Wer soll also die ganzen Häuser kaufen dann? Dazu kommt die massiv älter werdene Bevölkerung die dann aus den Häusern raus will (weil zu groß). Unterm Strich alles nicht so rosig...kleine Häuser in bester Lager vielleicht besser..größere Häuser in nicht ganz so guter Lage werden wohl ziemlich sicher keine Wertsteigerung erhalten. Wir haben eine AAA Lage (Großstadt + großen See vor der Tür) und trotzdem bin ich mir sicher das aktuell keiner die bereits investierten 1,2 Mio. für unser Haus zahlen würde. Max. tippe ich auf 900k...und selbst da ist der Käuferkreis hier im Osten vermutlich extrem klein. Wenn, dann baut diese "Schicht" selber. Ich hoffe einfach, nie verkaufen zu müssen, auch wenn ich sehr gern noch einmal bauen würde.

Buchhalterisch gebe ich dir Recht. Allerdings gibt es im Gegenzug auch die Inflation.
Mit den angestrebten Niveau von 2% ist die auf ähnlicher Höhe wie die Abschreibung.
Solange man das Haus nicht vollkommen verkommen lässt, sondern die Rücklagen nutzt, um immer was dran zu machen dürfte auch das Haus einen ähnliche Wert erhalten.

Unter der Voraussetzung dass ein größerer Zinsanstieg kommt, wird sich natürlich der Markt verändern und da lassen sich Häuser auf Normalniveau sicherlich einfacher vertreiben, als dein Haus. Da stimme ich mit dir überein.
Wobei ich mir aktuell nicht vorstellen kann, dass die Zinsen wieder massiv steigen. Die nächste Krise steht schon vor den Toren und wir haben hier in Europa noch Nichtmal angefangen mit der Erhöhung des Leitzinses.
Entweder krachts richtig und die EU zerbricht, dann sehe ich auch für Deutschland wieder höher Zinsen oder aber wir dümpeln weiter auf niedrigem Niveau (unter 3%) hin.