Was können wir finanzieren?

[chand1986]

Wenn ich das Haus nach 10 Jahren zum Wert von 30T€ verkaufen würde, hätte ich 239T€ auf der Hand. Als Mieter bei 1% Verzinsung nur die 167T€. Macht bei mir ein Plus von 72T€.

Das ist, mit Verlaub, die Mutter aller Milchmädchen.

Es ging mir Eingangs vor allem um den Spruch, selbstbewohnte EFHs taugen als Altersvorsorge. Jetzt den Betrachtungszeitraum willkürlich auf 10 Jahre zu verengen, ist nicht zielführend. Wenn ich in einer Zeit garantierter Wertsteigerungen das richtige Zeitfenster wähle, kann ich fast beliebig "gute" (=gut aussehende) Ergebnisse erzielen.

Außerdem sind die 1% willkürlich niedrig gewählt. Wer sich etwas mit Geldanlage beschäftigt, macht >5% an der Börse über viele Jahre als Schnitt, oder erwirbt Immobilien zum Vermieten (wo andere dir den Kapitalstock aufbauen mit ihren Kaltmieten).
Wie du selbst berechnet hast, reicht das, um dein Haus sogar im 10-Jahres-Fenster zu schlagen. Der Zinseszins-Effekt trägt aber erst bei längeren Zeiträumen so richtig, weshalb auch, wenn dein Haus abbezahlt ist, du dem kaum noch hinterhersparen kannst, wolltest du gleiche Renditen bei Renteneintritt.

Korrekt wäre zu rechnen, was einem ein abbezahltes Haus im Alter an Kosten erspart und zu vergleichen, ob diese Ersparnis größer oder kleiner einer Rendite anderer Anlageprodukte wäre, die man mit der selben Abzahl- und weiteren Zahlleistung, die ein Haus erfordert, aufgebaut hätte über den selben Zeitraum, wie man dort wohnt. Nur so geht's.

Wenn man da nicht 10 Jahre und 1%, sondern 30 Jahre und 5% ansetzt (halte ich für wesentlich realistischer), wird's für das Haus ganz schnell düster...

Mal davon ab, dass ihr mit 15-Jahres Volltilger (habe ich das recht verstanden?) eh solide seid: Der gewöhnliche Mensch baut doch heute eher mit 20-Jahren Abzahlziel oder sogar mehr. Wird in der Betrachtung für's Haus noch schlechter.

 

[Musketier]

Die Rücklage muss dort raus, oder würdest du diese einem potenziellen Käufer nach 10 Jahren mitgeben?

Wenn Sie verbraucht wurde natürlich. und ansonsten kommt ein Käufer nach 10 Jahren und sagt, die Heizung muß bald neu gemacvht werden, dass ziehe ich vom Hauspreis ab.
Unberücksichtigt darf sie deshalb nicht bleiben

.

Ebenso darfst du locker eine Wertsteigerung einrechnen. Selbst Kommer, größter Einfamilienhaus-Hasser den es gibt, sieht, dass Häuser ein Prozent oberhalb Inflation im Wert steigen.

Realistisch kannst du aber eher mindestens 400k ansetzen nach 10 Jahren. Im Großraum Dresden steigen Hauspreise nach dem DTI Index zur Zeit um 8 Prozent p.a.

Mag unter aktuellen Gegebenheiten richtig sein, aber man weiß nie was kommt. Deshalb war meine Rechnung eher vorsichtig.

 

[Musketier]

Das ist, mit Verlaub, die Mutter aller Milchmädchen.

Es ging mir Eingangs vor allem um den Spruch, selbstbewohnte EFHs taugen als Altersvorsorge. Jetzt den Betrachtungszeitraum willkürlich auf 10 Jahre zu verengen, ist nicht zielführend. Wenn ich in einer Zeit garantierter Wertsteigerungen das richtige Zeitfenster wähle, kann ich fast beliebig "gute" (=gut aussehende) Ergebnisse erzielen.

Ich kann die Rechnung auch auf 30 Jahre machen und behaupte, dass dann bei den Aktien locker über 10% Rendite stehen müssten, wenn ich nach 15 Jahren keine Rate mehr habe, die Mietsteigerung einrechne und die Wertsteigerung des Grundstücks.
Ich habe meines Erachtens schon sehr konservativ gerechnet.

Mal davon ab, dass ihr mit 15-Jahres Volltilger (habe ich das recht verstanden?) eh solide seid: Der gewöhnliche Mensch baut doch heute eher mit 20-Jahren Abzahlziel oder sogar mehr. Wird in der Betrachtung für's Haus noch schlechter.

Geplant war die Laufzeit mit 2% Anfangstilgung weitaus länger. Aufgrund größerer Gehaltserhöhung können wir seit Anfang an jedes Jahr die vole Sondertilgung ausschöpfen.
Mag sein, dass das für uns in die Karten spielt.

Hab ja auch betont, dass die Berechnung nur für uns gilt und in anderen Konstellationen ganz anders aussehen kann.

 

[BauBob7]

Der Wert einen Hauses steigt eigentlich nie, sondern fällt immer nur (Abnutzung)..wenn was steigt, dann ist es das Grundstück. Ob die Grundstückspreise weiterhin so stark steigen wie bisher, ist reine Spekulation. Wenn die Zinsen irgendwann wieder deutlich höher sind (und dann muss eigentlich)...was glaubst passiert dann? Der Kreis der Leute, die 500..600k (und das braucht es mind., den die Baupreise fallen sicher nicht, das gab es noch nie) zu ein paar Proozent Zinsen finanzieren können, reduziert sich deutlich. Dazu kommt, dass Leute mit relativ hohem Einkommen lieber selber bauen und nicht Bestand kaufen. Wer soll also die ganzen Häuser kaufen dann? Dazu kommt die massiv älter werdene Bevölkerung die dann aus den Häusern raus will (weil zu groß). Unterm Strich alles nicht so rosig...kleine Häuser in bester Lager vielleicht besser..größere Häuser in nicht ganz so guter Lage werden wohl ziemlich sicher keine Wertsteigerung erhalten. Wir haben eine AAA Lage (Großstadt + großen See vor der Tür) und trotzdem bin ich mir sicher das aktuell keiner die bereits investierten 1,2 Mio. für unser Haus zahlen würde. Max. tippe ich auf 900k...und selbst da ist der Käuferkreis hier im Osten vermutlich extrem klein. Wenn, dann baut diese "Schicht" selber. Ich hoffe einfach, nie verkaufen zu müssen, auch wenn ich sehr gern noch einmal bauen würde.

Der Wert von der Substanz steigt ebenfalls mit der Inflation, genauer mit den Baupreisen. Stichwort Wiederherstellungskosten. Mauerwerk, Bodenplatte, usw. unterliegen auch keiner Abschreibung.

Grundstücke in Ballungsgebieten sind immer rarer, Neubau geht vielerorts schlicht nicht mehr.

Was dir keiner bezahlt sind z.B. deine KNX-Liebhabereien. Auch wenn du dir ein pinkfarbenes Bad machst, darfst du das rechnerisch gleich abschreiben.

 

[BauBob7]

Außerdem sind die 1% willkürlich niedrig gewählt. Wer sich etwas mit Geldanlage beschäftigt, macht >5% an der Börse über viele Jahre als Schnitt, oder erwirbt Immobilien zum Vermieten (wo andere dir den Kapitalstock aufbauen mit ihren Kaltmieten).

Blablabla..
Die letzten 20 Jahre war die Performance von MSCI World GTDR bei 4,87 Prozent pro Jahr vor allen Steuern auf Fondebene, persönlicher Ebene, Kostenquote vom Fond und vor Inflation.

Die reale Rendite war damit 1 - 1,5 Prozent bei 100 Prozent in Aktien (ETFs). Kann man machen, ist risikoreich.

Bei einem Haus kommt der größte Teil der Rendite aus der gesparten Miete. Diese Form der Rendite ist risikoärmer als Staatsanleihen oder Tagesgeld.

 

[berny]

Im Großraum Dresden steigen Hauspreise nach dem DTI Index zur Zeit um 8 Prozent p.a.

Vielleicht zur Zeit, völlig unsicher ob das auf Dauer so bleibt. Ein Verwandter hat sich Anfangs der 2000èr in Barcelona dazu verleiten lassen, seine ETW abartig hoch zu beleihen und eine zweite zwecks Vermietung zu kaufen. Die Banken finanzierten damals fast alles. Begründung: "Wird ja doch alles immer teurer/ wertvoller". Dumm gelaufen, Nichtmal dort wuchsen die Bäume ewig höher. Noch heute knabbert er die Kredite mühsam ab. Wohlgemerkt: Die ETW`s sind in der historischen Innenstadt von Barca und nicht am Rand von Dresden.
Was hier in DE und in Ansätzen auch wieder in den Staaten momentan preismässig am Immobilienmarkt abgeht (selbst in der mittleren Pampa) erinnert doch sehr stark an die Vorgänge in USA und Spanien vor 2007. Insofern hat Steffen80 vollkommen Recht: Als langfristige Geldanlage sind Aktien viel sinnvoller. Zwischenzeitliche Rücksetzer werden da viel schneller wieder ausgeglichen als am Immobilienmarkt.