Was können wir finanzieren?

[BauBob7]

Objekt kostet 100.000 EUR
Miete 6,8% also 6.800 EUR

Eigenkapital 20.000 EUR
Kapitalmarkt bringt mir ebenfalls 6,8% todsicher
Zinsen sind 2 %

eine Periode
Anfang und Ende

Mieter
20.000 EUR
6,8% Kapitalmarktrendite = 1.360 EUR Rendite
6.800 EUR Mietzahlung
Endsumme: 20.000 + 1.360 - 6.800 = 14.560

Käufer
20.000 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
Endsumme: 18.400 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen

2. Periode

Mieter
14.560 x 0,068 = 990 EUR Rendite
6.800 EUR Mietzahlung
Endsumme: 14.560 + 990 - 6.800 = 8.750 EUR

Käufer
18.400 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
Endsumme: 16.800 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen

3. Periode

Mieter
8.750 x 0,068 = 595 EUR Rendite
6.800 EUR Mietzahlung
Endsumme: 8.750 + 990 - 6.800 = 2.545 EUR

Käufer
16.800 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
Endsumme: 15.200 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen

4. Periode

Mieter
2.545 x 0,068 = 173 EUR Rendite
6.800 EUR Mietzahlung
Endsumme: 2.545 + 173 - 6.800 = -4.082 EUR

Käufer
15.200 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen
2% Zinsen auf 80.000 EUR geliehen: -1.600 EUR
Endsumme: 13.600 EUR Eigenkapital + 80.000 EUR geliehen

Ab hier hat sich dann der Zinseszinseffekt vom Eigenkapital verabschiedet und arbeitet jetzt für den Käufer und nicht mehr für den Mieter.

 

[BauBob7]

@BauBob7Ein zentrales Gegenargument von mir ist ja, dass die Sparphase in der selbst bewohnten Immo (Rate) keinen Zinseszinseffekt zeitigt, die Sparphase am z. B. Aktienmarkt aber schon, wenn man thesaurierend anlegt. Das blendest du aber aus. Was ist der Grund dafür?

Erklärung hierzu: Das, was du als Mietersparnis = Rendite ansetzt, wird ja über den gesamten Tilgungszeitraum des Hauses in die Bildung von Vermögen gesteckt (abbezahltes Haus).
Vergleichbar wäre am Aktienmarkt also, die Dividenden immer zu reinvestieren, um so Vermögen in Form des Wertes seines Depots aufzubauen.

Mathematisch legst du beim Haus also jedes Jahr einen Teil der unveränderlichen(!) Summe des Kredits zurück, also linearer Zuwachs.
Bei Aktien legst du einen Teil der veränderlichen(!) (=steigenden) Summe jedes Jahr zurück, also exponentieller Zuwachs.

Natürlich kannst du als Mieter bei den Aktien weniger pro Jahr einzahlen, weil du die Mietersparnis nicht hast. Auf der anderen Seite startest du den exponentiellen Effekt aber mit deinem Eigenkapital, das du sonst in den Hausbau eingebracht hättest.

Während der Aktionär sich langsam einen Depotwert aufbaut, ja mit Zinseszins (1,5% real in den letzten 20 Jahren), hat der Eigentümer ja bereits den vollen Wert, welcher Wert generiert. Auch wenn du dein Haus 20/80 finanzierst, bekommst du den Ertrag von 100.

Vergiss einfach komplett Wohnen, Mieten, usw.

Es gibt einen Markt mit 6,8% ewiger Rendite. Aktionär A investiert seine 20k dort rein. Aktionär B leiht sich 80k zu 2% und investiert 100k.

In diesem Fall entspricht Aktionär A dem Mieter und Aktionär B dem Käufer. Mathematisch ist das nichts anderes.

Beide profitieren von den 6,8% auf die 20k. Aktionär B profitiert zusätzlich von dem Spread 6,8%-2,0% = 4,8% auf 80k. Das ist auch der Löwenanteil vom Profit.

 

[chand1986]

@BauBob7

Du gehst einfach Null auf Argumente ein, sondern wiederholst immer nur deine bekannten Berechnungen.

Du hast es sogar geschafft, in beiden Fällen in jeder Periode weniger Eigenkapital zu haben als in der Vorperiode - nur beim Käufer ist der Abbau langsamer als beim Mieter. Dafür tilgt sich der Kredit nicht. Du musst doch selbst merken, wie hanebüchen dein Ansatz deshalb ist?

Zusätzlich hat der Mieter in deinem Beispiel das Delta zur Rate des Käufers nie in den Kapitalmarkt eingezahlt.

Ein letztes Mal, so einfach wie ich kann. Unsere beiden zu betrachtenden Fälle:

1)
Du kaufst ein Haus mit 100k Eigenkapital und zahlst über 20 Jahre bis zur Volltilgung ab. Das habe dich 580k gekostet - mit allen Zinsen, Rücklagen, Investitionen und dem Grundstück.

Du hast 20 Jahre lang eine Dividende in Form von gesparter Miete bekommen. Umgerechnet auf die 20 Jahre X% pro Jahr von 580k. In absoluter Zahl 20*X*580k.

Diese Dividende ist in deine Tilgung eingeflossen. Du hast nun Eigenkapital in Höhe des Immobilienwertes und kassierst weiterhin pro Jahr X*580k.

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2)
Du wohnst zur Miete. Deine Miete sei niedriger als die Kreditrate. Das Delta sei Y. Dein Eigenkapital sei 100k.

Du legst die 100k für Z% an der Börse an. Ebenfalls legst du das Delta Y jedes Jahr dort an. Ebenfalls legst du die jährliche Dividende von Z% dort wieder an. Dies machst du 20 Jahre lang.

Dein Eigenkapital nach 20 Jahren entspricht dem Wert des Depots.

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Diese beiden Fälle sind zu vergleichen. Und das kann man mathematisch schlicht und ergreifend nicht so machen wie du:

Vergiss einfach komplett Wohnen, Mieten, usw.

Es gibt einen Markt mit 6,8% ewiger Rendite. Aktionär A investiert seine 20k dort rein. Aktionär B leiht sich 80k zu 2% und investiert 100k.

In diesem Fall entspricht Aktionär A dem Mieter und Aktionär B dem Käufer. Mathematisch ist das nichts anderes.

Beide profitieren von den 6,8% auf die 20k. Aktionär B profitiert zusätzlich von dem Spread 6,8%-2,0% = 4,8% auf 80k. Das ist auch der Löwenanteil vom Profit.

Hier hast du mal eben aus der Immo ein Zinsezinsobjekt gemacht, das sie nicht ist und niemals sein kann. Begründung s. o.! Das Börseninvest ist aber eins.

Wie sich das ausgeht liegt an den Annahmen, mit denen man X,Y und Z besetzt. Dann kann man das im Tabellenkalkulator durchlaufen lassen und einfach die Endzahlen vergleichen.

Deine Annahme von 6,8% Dividende durch Ersparnis einer Kaltmiete ist bspw. extrem hoch. So kriegst du heute kaum ETWs vermietet, Häuser schon mal gar nicht.​

 

[chand1986]

Und falls es noch Mitleser gibt, die sich unsicher sind: Hier wird auch mit extrem unseriösen Zahlen operiert.

Bspw. wird Kursindex mit Performanceindex verwechselt. Erstes misst nur Kursgewinne, zweites auch das ständige Wiederanlegen der Dividenden (Zinseszinseffekt).

Als Performanceindizes liegen ETFs aus MSCI World und S&P 500 in den letzten 25 Jahren bei 7,7% bzw. 9% brutto. Der DAX seit 1987 bei 8,8%. Usw. Sollte netto nach allen Abzügen und Inflation zwischen 4 - 5 % real sein. Das deckt sich mit meinen Erfahrungen und der aller die ich kenne, die an der Börse investiert sind. Wir haben sicher alle nicht bloß Glück, dass wir die 1 - 1,5 %, die hier ausgegeben werden, locker übertreffen. Die Zahlen sind einfach nicht die richtigen.

Die hier dauernd eingeworfenen 4,x% sind: Der reine Kursgewinn, ohne Wiederanlage der Dividende. Und somit die falschen Zahlen für den angestrebten Vergleich.

Ob man 6,8% Mietrendite auf ein Einfamilienhaus für einen realistischen Ansatz halten will, kann jeder Bauherr selbst bewerten.

Ich möchte, dass Unentschlossenen klar ist, dass die Nichtbeachtung des Unterschiedes zwischen linearen (Immo-Kredit) und exponentiellen (Aktiendepot mit Reinvest der Dividenden) Verläufen sowie falsche Zahlen über die Entwicklung von Börsenportfolios (viel zu niedrig) benutzt werden, um eine selbst bewohnte Immo im Vergleich schönzurechnen. Ich unterstelle allerdings keinerlei Absicht!

 

[Musketier]

Ob man 6,8% Mietrendite auf ein Einfamilienhaus für einen realistischen Ansatz halten will, kann jeder Bauherr selbst bewerten.

Auch wenn ich die Zahlen selbst aufgestellt habe, möchte ich noch mal betonen, dass das sicher nicht Standard ist.

 

[chand1986]

Auch wenn ich die Zahlen selbst aufgestellt habe, möchte ich noch mal betonen, dass das sicher nicht Standard ist.

Dir mache ich auch gar keinen Vorwurf. Dein #70 zeigt ja, wie man es vom Ansatz her richtig rechnet.

Und du selbst errechnest da, dass trotz deiner enormen 6,8% eine Performance der alternativen Anlage von 5% über 15 Jahre etwa pari auskommt. Und 5% sind real im thesaurierenden Portfolio drin.
Und jetzt rechne mal einen Tilgungszeitraum von 20-25 Jahren und viel häufigere Standardmietrenditen. Darauf will ich ja hinaus.

Edit: Und wirklich keiner mietet den Standard, den er sich im Eigentum gönnen würde. Das kann man aber kaum einrechnen, von wegen Äpfeln mit Birnen...