Was können wir finanzieren?

[Wiesel29]

Meine Oma pflegte gerne zu sagen :

„Du hast recht und ich mei Ruh“

Wäre hier so langsam mal angebracht

Grüße

 

[chand1986]

Nur noch einmal. Ja, ich bin, natürlich, nicht komplett an der Börse. Cash für Notfälle ist immer da.

Und nein, ETF mache ich passiv. Nachgekauft wird, wenn ich die Knete über hab. Ansonsten Nichtbeachtung. Bringt reale Renditen, wie ich sie beschrieben habe.

Man sollte es echt selber machen. Nicht den Banken geben. Da arbeiten Bänker, die „managen“ dir das Teil kaputt. Gegen Gebühren, versteht sich.

 

[BauBob7]

@BauBob7

Du gehst einfach Null auf Argumente ein, sondern wiederholst immer nur deine bekannten Berechnungen.

Du hast es sogar geschafft, in beiden Fällen in jeder Periode weniger Eigenkapital zu haben als in der Vorperiode - nur beim Käufer ist der Abbau langsamer als beim Mieter. Dafür tilgt sich der Kredit nicht. Du musst doch selbst merken, wie hanebüchen dein Ansatz deshalb ist?

Zusätzlich hat der Mieter in deinem Beispiel das Delta zur Rate des Käufers nie in den Kapitalmarkt eingezahlt.

Doch, der Mieter hat bei dieser Berechnung in den Kapitalmarkt eingezahlt, sogar mit einer utopischen Rendite von 6,8 Prozent.

Was nicht beachtet wurde, sind spätere Sparraten am Kapitalmarkt. Die macht ja sowohl der Mieter wie der Käufer. Beachtet wurde aber sehr wohl, dass der Miete den gesamten Batzen Eigenkapital am Anfang zu 100 Prozent in den Aktienmarkt investiert und dieser sich sicher mit 6,8 Prozent pro Jahr sicher und krisenfrei verzinst.

 

[BauBob7]

@BauBob7

Deine Annahme von 6,8% Dividende durch Ersparnis einer Kaltmiete ist bspw. extrem hoch. So kriegst du heute kaum ETWs vermietet, Häuser schon mal gar nicht.​

Das sind die Zahlen von Musketier und zwei Prozent Inflation. Musketier hatte einen Faktor von 22,2 in seiner Wohngegend ermittelt anhand realer Inserate.

 

[BauBob7]

Und falls es noch Mitleser gibt, die sich unsicher sind: Hier wird auch mit extrem unseriösen Zahlen operiert.

Bspw. wird Kursindex mit Performanceindex verwechselt.

Nein, diese Aussage von dir ist falsch. Ich habe explizit den MSCI World GDTR herangezogen. Das ist ein Performance-Index mit Wiederanlage der Dividenden und der unrealistischen Annahme, dass keinerlei Quellensteuern gezahlt werden muss. Der Index ist also real nicht erreichbar.

Daher auch: 4,87 Prozent vor Quellensteuern, eigenen Steuern (Abgeltungssteuer), Fondgebühren, Ordergebühren und vor Inflation.

 

[BauBob7]

@BauBob7
1)
Du kaufst ein Haus mit 100k Eigenkapital und zahlst über 20 Jahre bis zur Volltilgung ab. Das habe dich 580k gekostet - mit allen Zinsen, Rücklagen, Investitionen und dem Grundstück.

Du hast 20 Jahre lang eine Dividende in Form von gesparter Miete bekommen. Umgerechnet auf die 20 Jahre X% pro Jahr von 580k. In absoluter Zahl 20*X*580k.

Diese Dividende ist in deine Tilgung eingeflossen. Du hast nun Eigenkapital in Höhe des Immobilienwertes und kassierst weiterhin pro Jahr X*580k.

-----

2)
Du wohnst zur Miete. Deine Miete sei niedriger als die Kreditrate. Das Delta sei Y. Dein Eigenkapital sei 100k.

Du legst die 100k für Z% an der Börse an. Ebenfalls legst du das Delta Y jedes Jahr dort an. Ebenfalls legst du die jährliche Dividende von Z% dort wieder an. Dies machst du 20 Jahre lang.

Dein Eigenkapital nach 20 Jahren entspricht dem Wert des Depots.

-----

Diese beiden Fälle sind zu vergleichen.

Aus langer Weile habe ich das gerade mal für dich gemacht in Excel. 500k Haus, 100k Eigenkapital, 400k FK, 1.875 Euro Miete (Faktor 22,2). Hauswert und Miete steigen mit Inflation 2 Prozent, bleiben also real unverändert. FK: 2% Zinsen, 2,5% Tilgung. Mieter wie Käufer haben 2.500 Euro pro Monat insgesamt für Miete/Rate und Investment. 2.500 Euro abzüglich Miete/Rate werden investiert. Auch diese 2.500 Euro steigen mit 2 Prozent. Der Mieter fängt natürlich mit 100k an.

Bei 5 Prozent Kapitalmarktrendite nach Steuern hat der Käufer am Ende 728.400 Euro Hauswert (real = 500.000), 248.400 Euro Restschuld und 506.000 Euro im Depot. Netto: 986.000 Euro. Der Mieter hat 557.200 Euro im Depot und das war es auch.

Erst bei 11,3 Prozent Rendite treffen sich Käufer und Mieter bei 1,42 Mio. Euro Vermögen nach 20 Jahren. Dabei ist Rendite nach Steuern und Fondgebühren gemeint, aber vor Inflation.

Sollte die Rendite nur 3,8 Prozent nach Steuern betragen, hat der Käufer glatt ein doppelt so hohes Vermögen nach 20 Jahren. Umgekehrt hätte der Mieter bei 21,3 Prozent doppelt so viel wie der Käufer.

Die Vermögensposition des Mieter ist also stark von der Aktienrendite abhängig.

Zurück zu den realistischen 5 Prozent. Dort gewinnt der Käufer mit 986k vs 557k. Sollte sich die Inflation die nächsten 20 Jahre glatt halbieren, gewinnt er immer noch 882k zu 627k. Die Vermögensposition ist also wesentlich weniger von externen Faktoren abhängig.