Aus Gewerbeobjekt wird ein Bungalow

[DG]

ich bin mir eben nicht sicher, ob es billiger sein wird, einen alten, früher gewerblich genutzten Bau zu sanieren anstatt dort etwas Neues zu bauen.

Das muss man sich in der Tat konkret ansehen und einen solchen Umbau würde ich auch nur mit einem Architekten angehen. Selbst wenn man - wie hier im Verlauf zu erkennen ist - die Raumaufteilung hinbekommt, bleiben immer noch viele technische Fragen offen.

Ob sich das rechnet, hängt erheblich von diesen Fragen ab, auch wenn man Grundstück und Baukörper umsonst bekommt.

Unklar ist aus meiner Sicht auch, ob man die Umnutzung überhaupt durchbekommt. Sollte man mal beim Bauamt erfragen, dann auch gleich die Sache mit den Fenstern zur Westseite (?) klären - und am besten schriftlich, wobei das Bauamt vermutlich erst auf eine formelle Bauvoranfrage antworten wird.

Weiterer Knackpunkt ist für mich die emotionale Bindung - das ist ein Punkt, bei dem viele rationale Dinge unter den Teppich gekehrt werden, was letztlich viel Geld kosten kann. Andererseits hat das Objekt seinen Reiz, ich selbst finde Umbau immer spannender als Neubau und wenn ich mir ab und zu die ach so tollen Grundrisse und Zeichnungen von Neubauten ansehe, fehlt mir eh jegliches Verständnis.

230m² Wohnfläche, Deckenhöhe 3m, teilw. Ersatz des Flachdachs durch Pultdach (gewinnt Höhe für etwaigen Fußbodenaufbau) und Garagen unter dem Haus kann man ja auch mal als Chance begreifen. ;) Wenn Fußbodenheizung nicht geht, kann man ja vielleicht auf eine Wandheizung ausweichen. Auch das ist natürlich eine technische Frage, die man ohne Architekt und Ortsbesichtigung kaum beantworten kann.

MfG
Dirk Grafe

 

[avalanche]

@Dirk Grafe
Ja Nachbargrundstück ist mit Trafohäuschen. Gemeinde ist Besitzer, laut Vorinfo vom Bauamt sollen an der Seite auch Fenster möglich sein. Aber wir warten erst noch das Gespräch mit dem Bauamt nächste Woche ab. Dann kann ich definitiv sagen, ob dort Fenster reindürfen oder nicht. Wollte jetzt keine Falschaussage machen und es erst abwarten. Bauamt Aussage schriftlich ist nochmal ein guter Hinweis. Danke.

Ob es jetzt teurer oder billiger wird, müssen wir eben erst einmal prüfen. Das wird sich in den nächsten Wochen zeigen. Das wichtigste sind derzeit eben die Fenster und Abwasser. Dafür haben wir nächste Woche Termine.
Sicher muss man bei einem Bestandsobjekt immer Kompromisse eingehen, das ist aber immer so. Abriss / Neubau kommt nicht in Frage. Was aber nicht heißt das wir es unbedingt als Wohnraum für uns nutzen wollen. Wenn es uns nicht gefällt suchen wir uns etwas anderes.

Den Raum jedoch weiter als Gewerbe zu vermieten ist bei uns (Dorf) leider auch nicht ganz so einfach bei der Größe. Ein Leerstand ist teuer (muss beheizt / gewartet werden). Das muss auch in die Kalkulation einfließen.

Eine Sanierung der Bestandsimmobilie ist halt auch etwas für die Zukunft. Sollte es uns irgendwann nicht mehr gefallen kann man sich immer noch etwas Neues suchen. Und sanierte Objekte lassen sich besser verkaufen / vermieten.

Sobald wir Neuigkeiten haben werden wir es hier posten. Danke für eure Hinweise

Grüße
Florian

 

[DG]

Kurze Antwort dazu nach BauOrdnung NRW:

In NRW wären die Öffnungen/Fenster zulässig, wenn eine Freiflächenbaulast von 5m Tiefe auf der gesamten Wandbreite eingetragen wird. Das bedeutet, dass das Trafohäuschen 5m Abstand von der Wand bzw. vom Dachfenster haben muss; die Vorschrift kommt aus dem Brandschutz. Eine vergleichbare Regelung habe ich in NDS bisher nicht finden können, Brandschutz und Bauordnung sind aber in den Ländern zumindest ähnlich, insofern glaube ich, dass es nur um die Beschreibung des Sachverhalts geht - wenn das Trafohäuschen 5m Abstand hat, würde das eben nach nds. Baurecht formuliert und protokolliert, sollte aber grundsätzlich gehen.

Abweichungen sind auch möglich. Wir haben selbst schon Lagepläne für Freiflächenbaulasten angefertigt, wo die 5m zwischen den Gebäuden eindeutig unterschritten wurden. Das wird dann seitens Feuerwehr/Bauamt einzeln geprüft und wenn die Feuerwehr sagt, dass sie trotzdem löschen kann, dann geht auch das.

Das ist also an der Stelle etwas mehr Aufwand, aber das geht vermutlich. Ganz dicht dran steht der Trafo ja nicht.

MfG
Dirk Grafe

 

[avalanche]

Danke Dirk Grafe. Mehr als 5m zum Trafo von der Hauswand sind es in jedem Fall.
Aber wie bereits geschrieben, da warten wir das Gespräch mit dem Bauamt ab.

Schönes Wochenende

Florian

 

[ypg]

Wie auch immer:

Ich finde jetzt nicht unbedingt, dass die Fenster ausschlaggebend sind, ob das Gewerbe für Wohnzwecke verändert werden kann oder nicht.* (obwohl ich auf die Problematik Brandschutz wegen der Grundrissgestaltung hingewiesen habe)
Ausschlaggebend sind nach meiner Meinung eher die günstigen Positionen der Bäder wegen der (eingeschränkten) Abwasserleitungen.

* Geplant ist ein Pultdach, das bedeutet, dass man Möglichkeiten hat, über das Dach mit Tageslicht zu belichten. Vielleicht eher ungünstig für Kinderzimmer, dennoch in der Mitte des dritten Gebäudes die Möglichkeit, einen Nebenraum wie Hauswirtschaftsraum/Bad oder gar Ankleide zu belichten.
Auch kann man durch ein versetztes Pult oder eine Gaube im Pult für ein individuelles Tageslichtfenster sorgen.

Ich würde ausserdem dringend zu einem Architekten raten, der die ganzen Grenzen, die jetzt schon angezeigt werden, einfacher überblicken kann - auch kostentechnisch.

Zumindest lese ich zur Bereitschaft einer (teilweisen) offenen Küche, sodass man zentral einen öffentlichen Raum erstellen kann, der in seiner Größe dann als Zubringer zu den Schlafräumen dienen kann und auch sonst eine zentrale Rolle spielt, während hintere Räume in den Genuss der Ruhe kommen können. Ein Familienbad kann man auch in den vorderen Bereich des Schlafzimmer-Traktes legen, sodass das (Ab)wasser gewährleistet ist.

 

[ypg]

Off topic:
Nachdem die Benutzerfrage, ob weiblich oder männlich geklärt ist (ich finde ja so etwas immer etwas befremdlich, wenn man sich einen Account teilt und die eine Hand letztendlich nicht mitbekommt, was die andere schreibt - als Leser mag man dann auch gespannt sein, wer demnächst antwortet ;))
wäre es hilfreich, zumindest den Bauort als Landkreis anzugeben.
Zwar hab ich auch Nds stehen, aber (nicht nur) in meiner Bauphase kann/konnte man sehr wohl sehen, aus welcher Ecke Preis und Politik kommt :cool: