Baufinanzierung über Vermittler oder lokale Bank

[cryptoki]

nicht so Richtig.

für die 1. Finanzierung (Kauf/Neubau) spielt für die Konditionen der Beleihungswert keine Rolle, sondern der Kaufpreis bzw. die Baukosten eine Rolle.
der Beleihungswert entscheidet nur, ob die Bank es genehmigt oder nicht! (wenn es genehmigt wird, dann zu den Kontitionen, die man ermittelt hat

Nein. Ich wiederspreche

nicht so Richtig.

für die 1. Finanzierung (Kauf/Neubau) spielt für die Konditionen der Beleihungswert keine Rolle, sondern der Kaufpreis bzw. die Baukosten eine Rolle.
der Beleihungswert entscheidet nur, ob die Bank es genehmigt oder nicht! (wenn es genehmigt wird, dann zu den Kontitionen, die man ermittelt hat)

Das ist Quatsch! Ich bin sehr überrascht über Deine Aussage und sehr verwundert. Die Baukosten sind aktuell immer oberhalb vom realen Wert, die Grundstückspreise auch. Das heißt die Baukosten plus Grundstückskosten sind eigentlich immer höher als der geschätzte Marktwert der Immobilie nach der Herstellung. Die Bank interessiert sich null, ob Du 750t Euro investiert hat, wenn am Ende der Schätzwert nur bei 600t Euro liegt. Der Beleihungswert wird immer auf die 600t Euro gerechnet. Das müsstest Du auch wissen. Die Banken passen auch dann entsprechend die Konditionen an, das ist ein Fakt. Beispielsweise man hat mit 79% Beleihungswert kalkuliert, aber die Bank kommt auf 85%. Also schwups wird die Bank halt die Konditionen im Range 80-90 bzw. 80-85 anbieten, je nach Unterteilung. Glaubst Du nicht? Solltest Du aber.

Warum sollte eine Finanzierung die mit 79% Beleihungswert beantragt wurde von der Bank abgelehnt werden, wenn sie doch auch mit dem etwas teureren Zins finanzieren würde? Welche Plattform nutzt Du?

 

[hauskauf1987]

Meine Bank hat den Wert der Immobilie auf 880.000 Euro geschätzt, bewertet usw.
Gekauft wurde für 820, abzüglich 32k Förderung = 788.000.

Kann das sein? Ist der Zins dann besser?

 

[WilderSueden]

Da habe ich meine Zweifel:
1. wie willst du seriös etwas bewerten was noch gar nicht existiert? Bis zu dem Zeitpunkt an dem das Haus bezugsfertig ist, kann sich noch einiges ändern. Sowohl am Haus selbst als auch am Immobilienmarkt allgemein.
2. Warum sollte ausgerechnet ein Bauträger sich 60 000€ entgehen lassen?

Meine Theorie: Die Bank ist verpflichtet das zu bewerten. Da aber Punkt 1 bei fast allen Neubauten gilt, ist das nur eine Formalie. Außerdem weiß die Bank, dass ihr Gutachter Müller immer zu hoch bewertet. Ist aber egal da Formalie, außerdem wirkt es besser wenn der Herr von der Bankenaufsicht mal die Kredite mit den Sicherheiten abgleichen will. ;)

 

[cryptoki]

Zu meinem Vorhaben:
Beleihungswert bei Antragstellung = x Euro

Herstellungskosten x + 25t Euro ohne Außenanlagen und Carport, also eigentlich noch mehr. Gesamtinvestitionen also x + mindestens 100t Euro.
Beleihungswert laut Bank x - 12t Euro.

Damit knapp über die Schwelle und damit schlechtere Konditionen. Kann ich was machen? Nein! Klar, ich könnte andere Banken fragen, aber in der Zwischenzeit sind die Konditionen um einiges schlechter. Es ist ärgerlich, weil mit 5t Euro weniger Darlehenssumme wären es die besseren Konditionen gewesen oder es wäre noch reichlich Luft für ein höheres Darlehen mit schlechteren Konditionen gewesen.

 

[cryptoki]

Da habe ich meine Zweifel:
1. wie willst du seriös etwas bewerten was noch gar nicht existiert? Bis zu dem Zeitpunkt an dem das Haus bezugsfertig ist, kann sich noch einiges ändern. Sowohl am Haus selbst als auch am Immobilienmarkt allgemein.

Eine Bewertung von Neubau Immobilien geht problemlos und ist auch gängige Praxis. Dafür gibt es Firmen die sich darauf spezialisiert haben. I.d.R. muss die Bank den Wert der Immobilie sicherstellen und das geht nur durch eine Bewertung. Es gibt Banken, die nehmen die Baukosten prinzipiell an und berechnen danach. Im Hintergrund muss aber auch eine Bewertung stattfinden, ob die nun mit zwei Hühneraugen passiert oder nicht. k.a. Wahrscheinlich gibt es Banken die ein Haus für 900t Euro finanzieren, obwohl der Wert nach Herstellung nur bei 600t Euro liegt. Die Bank kann natürlich auch eine Immobilie für 900t anerkennen, obwohl das bei 115% liegen würde und dann die 600t Euro für die 70% Kondition raus geben, dass ist dann Kulanz / Kundengewinnung seitens der Bank. Der Darlehensnehmer nimmt ja nicht die fiktiv angenommen 900t Euro, damit hätte die Bank sicher ein Problem.

In meinem Fall war es einfach nur Pech oder die Bank wusste das ich kein Konkurrenzangebot bekomme. Die Bank könnte auch nach x Wochen Prüfung einfach "Nein Danke" sagen. Ein Antrag heißt noch lange kein Darlehen. Der Kunde kann sich eine Bank aussuchen und die Bank den Kunden. Ist halt ne Gegenseitigkeit.

 

[WilderSueden]

Eine Bewertung von Neubau Immobilien geht problemlos und ist auch gängige Praxis. Dafür gibt es Firmen die sich darauf spezialisiert haben. I.d.R. muss die Bank den Wert der Immobilie sicherstellen und das geht nur durch eine Bewertung

Ich habe auch nie bestritten, dass eine Bewertung stattfinden muss. Lediglich, dass eine Bewertung vor Fertigstellung besonders aussagekräftig ist. Ob ich jetzt Grundstück und Baukosten addiere oder das teurere plus die Hälfte des günstigeren rechne...das ist alles Makulatur wenn dabei ein Fleischerhaus rauskommt oder das Haus nie fertig wird. (
(Scout ID 130771316 ist garantiert so ein Fall und vor sich jemand über den Preis wundert...die sind schon mindestens zwei Mal runter von initial 510k...)