Bebauung Grundstück - Keller ja oder nein?

[SandyBlack]

Da muß er während der Vorlesungen über das Ausschreiben wohl krank gewesen sein. Ein Angebot des Dachdeckers, dessen Gültigkeit schon vor dem Aushub der Baugrube abgelaufen wäre, würde die Ausschreibung in einen Witz verwandeln. Die Angebote sollen keine Tagespreise im Moment der Ausschreibung widerspiegeln, sondern die Ausführung kalkulierbar machen.

Ich werde das Thema nochmal gezielt ansprechen. Vielleicht gab es auch ein Missverständnis.
Aber um für mich das vorab klar zu verstehen:
Aus deiner Sicht sollte eine Ausschreibung so laufen, dass zum Zeitpunkt "X" alle Gewerke per Einzellos ausgeschrieben werden.
( Wo finden diese Ausschreibungen statt? Werden da gezielt Firmen angeschrieben oder gibt es ein Portal in dem die Ausschreibungen für alle Firmen zu finden sind? Wie darf ich mir das vorstellen? ).
Innerhalb der Einzellose ist definiert, wann die Arbeiten in etwa ausgeführt werden sollen und bis zu diesem angegebenen Ausführungszeitpunkt sind die Angebote bindend? Wenn sich der Bau oder ein Gewerk um ein Monat verzögert, ist das Angebot nicht mehr bindend für den Handwerker und er gibt dann ein Neues ab? Der Gewinner der jeweiligen Lose wird vom Bauherrn (zusammen mit dem Architekten) kurz nach der Ausschreibung ausgewählt und unterschreibt dann auch direkt die Verträge mit den einzelnen Gewerken?

Vielleicht kann noch jemand aus Erfahrung berichten, wie das bei ihr / ihm ablief :)

Vielleicht dann doch besser nicht bei diesem. Im übrigen (siehe auch: "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!") empfehle ich zwar die Beauftragung desselben Architekten für "das ganze Programm", aber nicht auch gleich für alle Phasen "in einem Rutsch" (sondern als Module A, B und C - an gleicher Stelle im Netz zu finden - mit einer Pause nach A).

Das hat er uns so auch empfohlen und handhabt er auch immer so. Die Phasen werden nach und nach bei ihm beauftragt und wir können jederzeit aussteigen. Aber im Hinterkopf haben wir, dass wir alle Phasen (eben nach und nach) beauftragen wollen.

Ja - um dort den Fragebogen im Startbeitrag stehen zu haben. Aber querverweise auch von hier nach dort.

Alles klar - danke! Mache ich dann so.

 

[11ant]

Aus deiner Sicht sollte eine Ausschreibung so laufen, dass zum Zeitpunkt "X" alle Gewerke per Einzellos ausgeschrieben werden. [...] Innerhalb der Einzellose ist definiert, wann die Arbeiten in etwa ausgeführt werden sollen und bis zu diesem angegebenen Ausführungszeitpunkt sind die Angebote bindend? [...] Der Gewinner der jeweiligen Lose wird vom Bauherrn (zusammen mit dem Architekten) kurz nach der Ausschreibung ausgewählt und unterschreibt dann auch direkt die Verträge mit den einzelnen Gewerken?

"Exactement", um einmal "Jan Arnaud" zu zitieren ;-)

( Wo finden diese Ausschreibungen statt? Werden da gezielt Firmen angeschrieben oder gibt es ein Portal in dem die Ausschreibungen für alle Firmen zu finden sind? Wie darf ich mir das vorstellen? ).

Der Architekt - den ich bauortsansässig zu wählen empfehle - kennt seine Pappenheimer, die sich für eine Teilnahmeeinladung empfehlen. Nicht selten möchte ein Bauherr auch noch einen Vereinskameraden in diesen Reigen mit aufnehmen. Öffentliche Ausschreibungen von Einfamilienhäusern sind - selbst für ein Bauvolumen wie bei @rick2018 oder @Muc1985 - äußerst unüblich.

Wenn sich der Bau oder ein Gewerk um ein Monat verzögert, ist das Angebot nicht mehr bindend für den Handwerker und er gibt dann ein Neues ab?

Üblicherweise schreibt man erst aus, wenn sich nichts mehr verzögert (Genehmigungen einschließlich evtl. Straßensperrung liegen vollständig vor, Versorger haben sich abgestimmt, Verdacht auf Bodendenkmäler ist mit negativem Befund geklärt). Dann ist ein Bauzeitenplan bereits erstellt. Der Inhalt der Ausschreibung kann vorher schon bekannt oder avisiert sein, aber der Startschuß zur Angebotsabgabe kommt nicht eher. Wenn dann beispielsweise der Keller falsch gemauert wird und nochmals neu begonnen werden muß, gehen verzögerungsbedingte Preiserhöhungen auf die Kappe des Verzögerers. Aber auch das gehört zum "Kennen der Pappenheimer": daß man weiß, mit wem man geschmeidige Lösungen dafür findet, daß Soll und Ist nur im Labor vollständig kongruent sind. Bei einem Heimspiel der regionalen Handwerker sind Reserven dafür einkalkuliert, bei den Big Names nicht: die sehen dadurch nominell günstiger aus, und der Fall eines Falles wird dann von deren Rechtsabteilung auf dem Rücken des Bauherrn ausgetragen.

Die Phasen werden nach und nach bei ihm beauftragt und wir können jederzeit aussteigen. Aber im Hinterkopf haben wir, dass wir alle Phasen (eben nach und nach) beauftragen wollen.

Das ist Quatsch. Mach´ Dir die "Mühe" meinen Lesetip (als Phrase mit Anführungszeichen, externe Links sind hier untersagt) zu gugeln, da ist es erklärt. Weder nach Phase 1 noch nach Phase 4 würde ein Schnitt Sinn machen, und die Pause zwischen den Modulen A und B ist eine bedeutende "beinahe Phase für sich". Auch sollte man dem Architekten nicht die Hintertür öffnen, im Ablauf irgendwann keine Lust oder "Zeit" mehr zu haben. Achtet in zwei Punkten besonders auf Referenzen (ist eigentlich @Gerddieter diese Woche in Urlaub ?), nämlich was seine Kunden über seine Preisschätzungs-Treffsicherheit und seine Bauleitung sagen.

 

[SandyBlack]

Der Architekt - den ich bauortsansässig zu wählen empfehle - kennt seine Pappenheimer, die sich für eine Teilnahmeeinladung empfehlen. Nicht selten möchte ein Bauherr auch noch einen Vereinskameraden in diesen Reigen mit aufnehmen. Öffentliche Ausschreibungen von Einfamilienhäusern sind - selbst für ein Bauvolumen wie bei @rick2018 oder @Muc1985 - äußerst unüblich.

Okay, verstanden :).

Üblicherweise schreibt man erst aus, wenn sich nichts mehr verzögert (Genehmigungen einschließlich evtl. Straßensperrung liegen vollständig vor, Versorger haben sich abgestimmt, Verdacht auf Bodendenkmäler ist mit negativem Befund geklärt). Dann ist ein Bauzeitenplan bereits erstellt. Der Inhalt der Ausschreibung kann vorher schon bekannt oder avisiert sein, aber der Startschuß zur Angebotsabgabe kommt nicht eher. Wenn dann beispielsweise der Keller falsch gemauert wird und nochmals neu begonnen werden muß, gehen verzögerungsbedingte Preiserhöhungen auf die Kappe des Verzögerers. Aber auch das gehört zum "Kennen der Pappenheimer": daß man weiß, mit wem man geschmeidige Lösungen dafür findet, daß Soll und Ist nur im Labor vollständig kongruent sind. Bei einem Heimspiel der regionalen Handwerker sind Reserven dafür einkalkuliert, bei den Big Names nicht: die sehen dadurch nominell günstiger aus, und der Fall eines Falles wird dann von deren Rechtsabteilung auf dem Rücken des Bauherrn ausgetragen.

Auch verstanden.

Das ist Quatsch. Mach´ Dir die "Mühe" meinen Lesetip (als Phrase mit Anführungszeichen, externe Links sind hier untersagt) zu gugeln, da ist es erklärt. Weder nach Phase 1 noch nach Phase 4 würde ein Schnitt Sinn machen, und die Pause zwischen den Modulen A und B ist eine bedeutende "beinahe Phase für sich". Auch sollte man dem Architekten nicht die Hintertür öffnen, im Ablauf irgendwann keine Lust oder "Zeit" mehr zu haben. Achtet in zwei Punkten besonders auf Referenzen (ist eigentlich @Gerddieter diese Woche in Urlaub ?), nämlich was seine Kunden über seine Preisschätzungs-Treffsicherheit und seine Bauleitung sagen.

Zusammenfassend bietet es sich an 3 Verträge aufeinander aufbauend mit dem Architekten abzuschließen.
1. Vertrag Leistungsphase 1 + 2 (Modul A)
2. Vertrag Leistungsphase 3 + 4 + 5 (Modul B)
3. Vertrag Leistungsphase 6 + 7+ 8 (Modul C)
Nach jedem Modul könnte man den Architekten wechseln, wenn es doch nicht passt.
Ein zusätzlich Baugutachter ist bei Bau mit Architekten nur sinnvoll / empfehlenswert, wenn es zwischen dem Architekten und den Handwerkern Unstimmigkeiten bei der Abnahme gibt.
Hab ich das so richtig verstanden?

 

[11ant]

Zusammenfassend bietet es sich an 3 Verträge aufeinander aufbauend mit dem Architekten abzuschließen.
1. Vertrag Leistungsphase 1 + 2 (Modul A)
2. Vertrag Leistungsphase 3 + 4 + 5 (Modul B)
3. Vertrag Leistungsphase 6 + 7+ 8 (Modul C)
Nach jedem Modul könnte man den Architekten wechseln, wenn es doch nicht passt.
Ein zusätzlich Baugutachter ist bei Bau mit Architekten nur sinnvoll / empfehlenswert, wenn es zwischen dem Architekten und den Handwerkern Unstimmigkeiten bei der Abnahme gibt.
Hab ich das so richtig verstanden?

Ja, fast: nach der Teigruhe-Pause nach Modell A sollte man wissen, ob man mit dem Architekten weitermachen will. Danach würde ich nur einen zweiten Vertrag machen. Dieser darf gerne eine Abbruchoption nach Modul B beinhalten, aber man sollte sich an diesem Punkt grundsätzlich schon darüber klar sein, ob man die Architektenbegleitung bis zur Fertigstellung wählen will. Erstgebärenden Bauherren empfehle ich als Königsweg, den zweiten Vertrag über die Module B und C zu machen (je nach persönlicher Mißtrauens-Temperamentlage ohne oder mit Abbruchoption nach Modul B). Auch ob ein baubegleitender Sachverständiger als "Gürtel zum Hosenträger" eine überflüssige doppelte Sicherheit gibt, ist wohl letztendlich von dieser Einstellung abhängig. Beim Kapitänsgiebeltoskanabauhaus mit Eckfenstern, Walkindusche und Kragarmtreppe sehe ich ihn als notwendiger an als beim Nordlysbungalow ;-)