Bebauung Grundstück - Keller ja oder nein?

[11ant]

Der Satz "Änderungen der ..... behalten wir uns vor" steht in jeder uns bekannten Bauleistungsbeschreibung und eröffnet dem Hausbauer/Hauslieferanten enorme Spielräume zu seinen Gunsten.

Dieser Vorbehalt hat aber im wesentlichen technische Gründe, und ist daher regelmäßig auch bei seriösen Anbietern zu finden. Eine Hintertür für Schlitzohren sehe ich darin nicht - Fleischerhaus-GU´ sind eher Einzelfälle.

Die Schwierigkeit dürfte sein, dass es keine (?) Anbieter gibt, die vor Vertragsabschluss die Bemusterung anbieten.

Deswegen empfehle ich ja, seine Bauleistungsbeschreibung mit dem eigenen Architekten aktiv zu erstellen. Daß damit große Anbieter aus der Auswahl ausscheiden, sehe ich eher als Vorteil.

Des Weiteren kannst Du Dich auch nicht darauf verlassen, wenn Du in einem Musterhaus oder einem Prospekt des Hausbauers/Hauslieferanten etwas siehst, was Dir zusagt, dass es ausgeführt wird.

Dazu empfehle ich die Lektüre eines Beitrages, den ich an anderer Stelle veröffentlicht habe (Wenn Musterhäuser "lügen"). Kurz zusammengefaßt: ein Musterhaus spiegelt weder garantiert den Baustandard des Anbieters zum Zeitpunkt des Besuches, noch muß es überhaupt von diesem errichtet worden sein, außerdem "kann es Sonderausstattungen enthalten".

 

[SandyBlack]

Haha, quasi @Gerddieter approved ;-)
Dann nehmt den, grüner wird´s nicht !
(falls der nicht so toll entwerfen kann, die blaßlila Grundrisse sind ja wieder da).

"Aufmusterungen" und "Umbemusterungen" gibt es logischerweise nur da, wo der GU regulär von seiner eigenen Bauleistungsbeschreibung ausgeht. Damit sind dann (bauweisenunabhängig) alle großen Anbieter schon´mal raus. Aber mit Architekt macht man ja sinnigerweise stets seine eigene Bauleistungsbeschreibung.

Was meinst du mit blaßlila Grundrisse? Sollte nicht das Entwerfen die Kernkompetenz des Architekten sein?
Um eine vollständige Bauleistungsbeschreibung zu haben müsste man den Architekten min. bis inklusive Leistungsphase 5 engagieren oder? Um Aufmusterungen zu vermeiden müsste man doch auch genau festlegen welche Sanitärobjekte, welches Modell der Luft-Wasser-Wärmepumpe etc. man haben will oder nicht?

Innerhalb der Steinaufsteinhausszene ist das in der Tat der beste Weg, bei "Fertig"häuslern (egal welchen Wandmaterials) aber eher illusorisch, dann geht das Holzhaus nur mit dem freien Zimmerer (oder eben der Architekt muß das System gut kennen).

Das verstehe ich noch nicht. Kann es dem Architekten für den Entwurf des Hauses nicht egal sein, ob das später in Holzständerbauweiße oder massiv errichtet wird? Der uns empfohlene Architekt hat auch direkt gesagt, dass er nur massiv baut.
Was wäre für dich der realistisch beste Weg, wenn man mit einem Fertighausanbieter bauen möchte? Das Haus vom Anbieter selbst planen zu lassen?

Generell haben wir die Sorge, dass wir die Architektenkosten doppelt zahlen, wenn wir bspw. erst einen Architekten nehmen von Leistungsphase 1 - 4 oder 5 und danach mit dem Ergebnis zu den Fertighausanbietern gehen und uns Angebote einholen. Klar werden die die Architektenkosten dann hoffentlich aus dem Angebot rausnehmen aber ob sie das "korrekt" machen können wir ja schlecht beurteilen. Der freie Architekt wird vermutlich auch deutlich teurer sein als die einkalkulierten Architektenkosten bei den Fertighausanbietern oder?

P.S.: Ich habe den Kontaktweg gefunden :)

@Pinkiponk Wir haben zumindest schon mit Anbietern gesprochen, die das nicht ausgeschlossen haben. Einer hat uns auch vorab den kompletten Aufmusterungskatalog inkl. Preise zur Verfügung gestellt. Das ist aber leider wirklich die absolute Ausnahme.

 

[altoderneu]

Kann es dem Architekten für den Entwurf des Hauses nicht egal sein, ob das später in Holzständerbauweiße oder massiv errichtet wird? ..., wenn wir bspw. erst einen Architekten nehmen von Leistungsphase 1 - 4 oder 5

und wie soll der Architekt z.B. die Statik ohne Kenntnis der Materialien berechnen?

 

[blubbernase]

Energieberater und Architektenleistungen sind bei den meisten mir bekannten großen Fertighausanbietern ohnehin selbstverständlich inklusive.

Inkludierte Architektenleistung heißt aber nicht zwingend, dass da jemand sitzt und "planerische" Architektenleistung mit dir macht, sonder einfach für dein Vorhaben eine Baugenehmigung erwirkt... der von @11ant immer so hochbeschworene Bauzeichner. Vor allem bei den Fertighausfirmen hast du den oft. Der macht einfach, und hilft im worst case kein bisschen.
Ich kann ja mal ein bisschen von unseren Erfahrungen berichten, ich bin weiß gott kein experte.

Uns sind folgende Varianten unter gekommen:
1) Partnerschaft freier Architekt und Firma: Fertighaus anbieter vermittelt dich an einen Architekten der ihre bauweise kennt. Ihr plant das haus bis Leistungsphase 4 und dann übernimmt die Firma, bei beiden Firmen, wo wir das angetroffen haben, wurde diearchitektenausgabe dann später verrrechnet - wenn ihr nicht mit der firma baut, war ein Abschlag fällig: zwischen 4k und 10k ist uns da begegegnet

2) Angestellter Architekt, der aber eine Vorplanung mit euch macht - gleiches spiel wie bei 1, bissel günstiger.

3) wie bei 1) aber dass erst nach Unterschrift der Architekt dazu kommt. Hat den Nachtteil, dass du ja schon für ein Haus unterschrieben hast. Wenn du deinen "traumgrundriss" schon hast, ist das meistens kein Thema, wenn du noch hilfe brauchst kann es schwierig werden. Bei Schwörerhaus ist das im übrigen ein freier Architekt der vermittelt wird, aber soviel gutes hab ich da in der sozialen netzwerkgruppen nicht gehört

4) wie bei 2) aber der Architekt ist eigentlich nur bauzeichner und soll den Bauantrag machen.

Ich sehe den Mehrwert vom Architekten vor allem darin, kosteneffektiver zu planen. Der bekommt dein Haus eventuell 20m² kleiner und damit spart man dann halt 20*2500 € = 50.000 € - Ob die planung jetzt "schön" ist, dass muss jeder für sich entscheiden. Manche Leute haben ganz klare Dinge auf der roten Liste (wir möchten z.b. unter gar keinen umständen den Treppenaufgang am Eingang haben) die für andere kein Problem sind.

Wenn man eigentlich einen Grundriss für sich gefunden hat (z.b. aus einem Katalog der Firma) und da eigentlich nur ein paar kleinere Änderungen machen möchte, kann es sich lohnen sich nen Architekten zu suchen, der einem hilft den Grundriss zu optimieren.
Wir haben im letzten Jahr die Erfahrung gemacht, dass konzeptionelle Arbeit ziemlich schwierig zu bekommen ist, wenn man nur diese haben will. Wir haben gute und schlechte Erfahrungen mit "grundrissoptimieren" gemacht.

und wie soll der Architekt z.B. die Statik ohne Kenntnis der Materialien berechnen?

Muss er dass denn können? Das passiert doch eh in der Fachabteilung der Hausbaufirma. Die sagen dann: Unterzug hier und da, oder hier noch ein Pfosten.

 

[11ant]

Was meinst du mit blaßlila Grundrisse? Sollte nicht das Entwerfen die Kernkompetenz des Architekten sein?

Blaßlila Grundrisse waren in diesem Forum zwischenzeitlich nicht lieferbar ;-) und nun gibt es sie wieder. Insofern steht man nicht mehr nackig da, wenn der Architekt kreativ nicht hell genug leuchtet. Wo ein Architekt seine Kernkompetenz sieht, kann man häufig (aber nicht immer) an seiner Brille und seinem Auto ablesen, das ist nett gesagt "nicht genormt".

Um eine vollständige Bauleistungsbeschreibung zu haben müsste man den Architekten min. bis inklusive Leistungsphase 5 engagieren oder? Um Aufmusterungen zu vermeiden müsste man doch auch genau festlegen welche Sanitärobjekte, welches Modell der Luft-Wasser-Wärmepumpe etc. man haben will oder nicht?

Die Erstellung des Leistungsverzeichnisses sehe ich eher in der Leistungsphase 6. Aufmusterungen gibt es bei eigenen Bauleistungsbeschreibung garnicht, da schreibt man ja von vornherein hinein, welchen Seidenanteil der Marmor haben soll :)

Das verstehe ich noch nicht. Kann es dem Architekten für den Entwurf des Hauses nicht egal sein, ob das später in Holzständerbauweiße oder massiv errichtet wird? Der uns empfohlene Architekt hat auch direkt gesagt, dass er nur massiv baut. Was wäre für dich der realistisch beste Weg, wenn man mit einem Fertighausanbieter bauen möchte? Das Haus vom Anbieter selbst planen zu lassen?

Die Bauweise ist nur am Anfang noch offen, am Ausgang der Vorentwurfsphase muß man sich festgelegt haben, weil es im Entwurf dann schon spezifisch wird. Architekten für "Stein auf Stein" sind am einfachsten zu finden, weil am weitesten verbreitet - die Steinsorte hat auf den Planungsraster und dergleichen keinen Einfluß, und die Außenwände werden ineinander eingebunden. Beim "Fertig"haus hat jeder Hersteller sein gewohntes Spanten-Achsmaß, seine Wandaufbaurezeptur und seine Vorfahrtsregel an den Außenwandecken. Da muß der Architekt schon mit dem Bausystem des Herstellers vertraut sein, und kann es nicht so leicht auf dasjenige eines Mitbewerbers übertragen. Dazu sind auch Detailkenntnisse hilfreich, die die Hersteller nicht breit streuen mögen. Das läuft - die Form des Vertragsverhältnisses zwischen Hersteller und Architekt einmal ausgeklammert - letztlich auf einen "Inhouseplaner" hinaus. Also quasi auf das, was beim Stein-GU der Zeichenknecht wäre - nur mit kürzerer Zündschnur zur CNC-Fräse.

Generell haben wir die Sorge, dass wir die Architektenkosten doppelt zahlen, wenn wir bspw. erst einen Architekten nehmen von Leistungsphase 1 - 4 oder 5 und danach mit dem Ergebnis zu den Fertighausanbietern gehen und uns Angebote einholen. Klar werden die die Architektenkosten dann hoffentlich aus dem Angebot rausnehmen aber ob sie das "korrekt" machen können wir ja schlecht beurteilen. Der freie Architekt wird vermutlich auch deutlich teurer sein als die einkalkulierten Architektenkosten bei den Fertighausanbietern oder?

Das habe ich heute bereits in einem anderen Thread beantwortet:

Jein, mit eigenem Architekten wird es normalerweise minimal günstiger oder gleich teuer, sodaß er effektiv quasi als kostenneutral gesehen werden kann. Aber, es gib in der Tat einen "Trend" zum sicheren Weg, mit eigenem Architekten teurer zu bauen - und der ist so einfach, daß man leider sagen muß, "Debededehakape sei ein Bestseller": nämlich, in dem man sich einen eigenen Architekten nur bis zum Genehmigungsstempel leistet (also schon die zur Trockenbauwarzenabwehr wichtige Leistungsphase 5 wegläßt) und dann natürlich (weil ohne Leistungsphase 5 keine Leistungsphase 6 usw.) statt einer fachgerechten Ausschreibung mit selbstgebastelten Angebotsanfragen herumstümpert. Natürlich zahlt man dann allein schon deshalb mehr, weil man sich auf diesem Weg schiffsladungsweise Regiestunden einhandelt. Aber das macht den Zauberlehrling ja aus.

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Wenn man eigentlich einen Grundriss für sich gefunden hat (z.b. aus einem Katalog der Firma) und da eigentlich nur ein paar kleinere Änderungen machen möchte, kann es sich lohnen sich nen Architekten zu suchen, der einem hilft den Grundriss zu optimieren. Wir haben im letzten Jahr die Erfahrung gemacht, dass konzeptionelle Arbeit ziemlich schwierig zu bekommen ist, wenn man nur diese haben will. Wir haben gute und schlechte Erfahrungen mit "grundrissoptimieren" gemacht.

Über diese Erfahrungen darfst Du gerne mehr berichten :)

 

[SandyBlack]

Blaßlila Grundrisse waren in diesem Forum zwischenzeitlich nicht lieferbar ;-) und nun gibt es sie wieder. Insofern steht man nicht mehr nackig da, wenn der Architekt kreativ nicht hell genug leuchtet. Wo ein Architekt seine Kernkompetenz sieht, kann man häufig (aber nicht immer) an seiner Brille und seinem Auto ablesen, das ist nett gesagt "nicht genormt".

Okay, die Suche hat mich aufgeschlaut - jetzt verstehe ich deinen Hinweis :).

Die Erstellung des Leistungsverzeichnisses sehe ich eher in der Leistungsphase 6. Aufmusterungen gibt es bei eigenen Bauleistungsbeschreibung garnicht, da schreibt man ja von vornherein hinein, welchen Seidenanteil der Marmor haben soll :)

Und wenn man ohnehin bis Leistungsphase 6 geht wäre ja alles andere als auch Leistungsphase 7 + Leistungsphase 8 beauftragen ziemlicher Quatsch oder?
Aber wenn wir mit dem Architekten dann tatsächlich den kompletten Weg gehen haben wir wieder das Risiko der explorierenden Preise.
Oder wie siehst du das?
Würdest du dem entgegenwirken indem man in der Leistungsphase 7 an einen GU vergibt und mit diesem ab da dann die Preisgarantie aushandelt?
Was mich wundert ist, dass bei unserem Erstgespräch mit dem erwähnten Architekten der Tenor war, dass wir mit 600 000 Euro ein Haus mit ca. 140 m² bauen können (ohne Keller). Bei den Vorgesprächen mit den Fertighausanbietern hieß es jedes Mal ohne Keller klappt auch 170 - 180 m².
Einer meinte beispielsweiße auch, ob das Haus 10 m² größer oder kleiner wird macht dann nicht so viel aus (ca. 16 000 Euro).
Und wenn ich mal ganz doof rechne mit 170 m² je 3000 Euro lande ich bei 510 000 Euro - also sehr gut in unserem Budget.
Alternativ 135 m² * 3000 Euro wären 405 000 Euro plus Keller für 120 000 Euro wären dann 525 000 Euro. Baunebenkosten werden m. V. n. in den Quadratmeterpreis schon eingerechnet.
Wo ist mein Denkfehler?

Die Bauweise ist nur am Anfang noch offen, am Ausgang der Vorentwurfsphase muß man sich festgelegt haben, weil es im Entwurf dann schon spezifisch wird. Architekten für "Stein auf Stein" sind am einfachsten zu finden, weil am weitesten verbreitet - die Steinsorte hat auf den Planungsraster und dergleichen keinen Einfluß, und die Außenwände werden ineinander eingebunden. Beim "Fertig"haus hat jeder Hersteller sein gewohntes Spanten-Achsmaß, seine Wandaufbaurezeptur und seine Vorfahrtsregel an den Außenwandecken. Da muß der Architekt schon mit dem Bausystem des Herstellers vertraut sein, und kann es nicht so leicht auf dasjenige eines Mitbewerbers übertragen. Dazu sind auch Detailkenntnisse hilfreich, die die Hersteller nicht breit streuen mögen. Das läuft - die Form des Vertragsverhältnisses zwischen Hersteller und Architekt einmal ausgeklammert - letztlich auf einen "Inhouseplaner" hinaus. Also quasi auf das, was beim Stein-GU der Zeichenknecht wäre - nur mit kürzerer Zündschnur zur CNC-Fräse.

Okay, verstanden. Das man bei einem Fertighausanbieter auf einen guten, gelernten Architekten trifft ist eher unwahrscheinlich? ;)
Heißt im Umkehrschluss dann, dass einzige was ich tun kann wäre bei Fertighausanbietern den gewünschten Grundriss schon vorzugeben, um zumindest beim Schnitt des Hauses einigermaßen vergleichen zu können.

Das habe ich heute bereits in einem anderen Thread beantwortet:

Verstanden - wobei du da jetzt wieder von Massivbau ausgehst oder? Unsere Überlegung ging dahin Leistungsphase 1-4 zu beauftragen und mit dem Ergebnis zu den Fertighausanbietern zu gehen. Oder hast du das mit "selbstgebastelten Angebotsanfragen herumstümpern" gemeint? ;)