Bebauung Grundstück - Keller ja oder nein?

[11ant]

wie soll es dazu kommen, dass zwei verschiedene Architekten EXAKT DAS GLEICHE Haus planen?

Es kommt jährlich tausendfach dazu, daß zumindest ein nur unter dem Mikroskop als unterschiedlich erkennbares Haus als vermeintliches "Einzelstück" individuell geplant wird, weil Müllers, Meiers und Schulzes mit praktisch pseudoidentischen Anforderungen unkoordiniert jeder für sich zu einem anderen Architekten gehen. Derlei Planungs-Überredundanz erzeugt vermeidbare Kosten (der ökonomische Fachterminus lautet "Verschwendung"). Aus keinem edleren Motiv als der schlichten Eitelkeit wird hier einer Individualitätsillusion gefrönt, die für den gelernten Besserwessi zu seinem heiligen Freiheitsbegriff gehört.

So "einfach" planen zigundzigzigmal-"zwei" Architekten das gleiche de facto "Typenhaus" und merken es garnicht :-(

 

[SandyBlack]

Hintergrund meiner Frage war:
Wir haben diese Woche bekannte getroffen, die mit einem Architekten bauen und wir haben uns da im Gespräch wohl einfach bisschen verunsichern lassen ;).
Aber wir sehen ein der Architekt ist das falsche Ende an dem man sparen sollte indem man einen sucht, der möglichst weit unter HOAI bleibt.

 

[SandyBlack]

Ja, ich empfehle am liebsten Entwurf, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauleitung aus derselben Hand. In der Ausschreibung geht es selbstverständlich nicht nur um Materialien, Mengen und Massen, sondern durchaus auch um Ausführungszeitfenster und Preisbindefristen. Ich weiß nicht, wer den Bauwilligen immer wieder diesen Quatsch ins Hirn schüttet, Preisgarantien gäbe es nur beim GU.

Da wir gerade vom Architekten kommen wollte ich das Thema "Festpreisgarantien" bei Architekten ergänzen - kann ja auch für andere interessant sein.
Wenn man ausschreibt und dann die Ausschreibungen an einen GU vergibt hat man eine Festpreisgarantie. Wenn man die Gewerke einzeln vergibt jedoch so gut wie nicht. Denn die Angebotsbindefristen betragen in der Regel 10 Tage. Da die Gewerke aber nach und nach gebraucht werden kann sich da (und in der aktuellen Lage wird sich da) immer was am Preis tun. Gerade Gewerke die gegen Ende kommen, wie z.B. Fliesenleger, rufen dann meist nochmal ganz andere Preise auf, wenn es soweit ist.
Allerdings muss man auch bedenken, dass in den Festpreisgarantien der GUs die Preiserhöhungen natürlich eingepreist sind. Es ist am Ende des Tages also auch eine Art Wette. Wenn die Preise stärker steigen als der GU das einschätzt kommt man ohne die Preisgarantie beim Architekt gut weg. Wenn die Preiserhöhungen stärker ausfallen als vom GU eingepreist wäre man wird der Preisgarantie des GUs sicher günstiger.

 

[11ant]

@SandyBlack: eigentlich müßte ich Dir nun genau das wieder antworten, was Du eingangs aus meinem Beitrag #53 dieses Threads zitiert hast :-(

Da wir gerade vom Architekten kommen wollte ich das Thema "Festpreisgarantien" bei Architekten ergänzen - kann ja auch für andere interessant sein.

Interessant ist es gewiß für sehr viele Mitleser, insofern ist es sehr dankenswert, daß Du diese Familien-Kombipackung Irrglauben und Mißverständnisse einmal wieder aufgreifst, denn es handelt sich ja um veritable Evergreens. Allerdings ist die Formulierung "´Festpreisgarantien´ bei Architekten" irreführend, da es ja nicht der Architekt ist, der die Preise "garantiert".

Wenn man ausschreibt und dann die Ausschreibungen an einen GU vergibt hat man eine Festpreisgarantie. Wenn man die Gewerke einzeln vergibt jedoch so gut wie nicht. Denn die Angebotsbindefristen betragen in der Regel 10 Tage. Da die Gewerke aber nach und nach gebraucht werden kann sich da (und in der aktuellen Lage wird sich da) immer was am Preis tun. Gerade Gewerke die gegen Ende kommen, wie z.B. Fliesenleger, rufen dann meist nochmal ganz andere Preise auf, wenn es soweit ist.

Bei einer Ausschreibung sind auch Angaben enthalten, auf welchen Ausführungszeitraum sich die Angebotspreise beziehen sollen, d.h. was die Bindefrist (im Sprachgebrauch der Bauherren gerne als "Garantie" bezeichnet) ist. Prinzipiell wird an diesen Bindefristen nichts dadurch verändert, ob ein Bieter nur auf einzelne Lose oder auf alle (als "GU") bietet. Im Falle eines GU gilt dann praktisch die Bindefrist des letzten Loses für das Gesamtpaket. Wann es "soweit ist", wird von der Ablaufplanung vorgegeben (die bei einer ordentlichen Ausschreibung ebenfalls schon zu den Informationen im Rahmen der Ausschreibung gehört).

Allerdings muss man auch bedenken, dass in den Festpreisgarantien der GUs die Preiserhöhungen natürlich eingepreist sind. Es ist am Ende des Tages also auch eine Art Wette. Wenn die Preise stärker steigen als der GU das einschätzt kommt man ohne die Preisgarantie beim Architekt gut weg. Wenn die Preiserhöhungen stärker ausfallen als vom GU eingepreist wäre man wird der Preisgarantie des GUs sicher günstiger.

Was Du hier als "Wette" begreifst, ist das normale kaufmännische Kalkulationsrisiko, welches einen GU nicht mehr und nicht minder trifft als die Handwerker, die auf Einzellose bieten. Materialpreissteigerungen sind der größte Teil dieses Risikos (denn Lohn- und Sozialabgabensteigerungen sind berechenbar), und daß die Wirklichkeit die Vorausschau übertrifft, ist dabei nie ein Grund, die Angebotspreisbindung aufzukündigen.

Bei Einzelvergaben die Angebote sukzessiv (und dann "gerne" auch noch mit einem Domino-Effekt verschätzter oder von vornherein nicht ausreichend berücksichtigter Bindefristen) einzuholen, ist eine populäre Ungeschicklichkeit von Zauberlehrling-Bauherren. Dies immer wieder unfairerweise dem gewählten Weg "pro/contra GU-Vergabe" anzulasten, wird auch durch die abermillionste Wiederholung nicht wahrer. Wer als Bauherr Angst vor unerwarteten Preissteigerungen hat, der braucht sich eigentlich nur hinter die Löffel zu schreiben, die Leistungsphasen 6 und 7 tunlichst als Laie nicht "in Eigenleistung" erbringen zu wollen. Beim Laien wird dies regelmäßig eine Fehlleistung sein (müssen).

 

[SandyBlack]

@SandyBlack: eigentlich müßte ich Dir nun genau das wieder antworten, was Du eingangs aus meinem Beitrag #53 dieses Threads zitiert hast :-(

Das Zitat ist genau der Grund, warum ich diese Ergänzung machen wollte ;).
Die Aussage stammt wie gesagt direkt von unserem Architekten. Also ist sie per se nicht "falsch". Vielleicht ist unser Architekt oder unsere Region ne Ausnahme und bei anderen läuft das anders. Das vermag ich nicht zu beurteilen.

Interessant ist es gewiß für sehr viele Mitleser, insofern ist es sehr dankenswert, daß Du diese Familien-Kombipackung Irrglauben und Mißverständnisse einmal wieder aufgreifst, denn es handelt sich ja um veritable Evergreens. Allerdings ist die Formulierung "´Festpreisgarantien´ bei Architekten" irreführend, da es ja nicht der Architekt ist, der die Preise "garantiert".

Aus meiner Sicht ist es nicht so entscheidend, wie man das genau bezeichnet oder von wem die Garantie / Bindefrist gegeben wird. Am Ende des Tages ist für mich als Bauherr der Punkt der Kalkulationssicherheit entscheidend.

Bei einer Ausschreibung sind auch Angaben enthalten, auf welchen Ausführungszeitraum sich die Angebotspreise beziehen sollen, d.h. was die Bindefrist (im Sprachgebrauch der Bauherren gerne als "Garantie" bezeichnet) ist. Prinzipiell wird an diesen Bindefristen nichts dadurch verändert, ob ein Bieter nur auf einzelne Lose oder auf alle (als "GU") bietet. Im Falle eines GU gilt dann praktisch die Bindefrist des letzten Loses für das Gesamtpaket. Wann es "soweit ist", wird von der Ablaufplanung vorgegeben (die bei einer ordentlichen Ausschreibung ebenfalls schon zu den Informationen im Rahmen der Ausschreibung gehört).

Und genau hier denkt sich die Aussage unseres Architekten nicht mit deinen. Mir geht es auch nicht darum, wer jetzt Recht hat. Aber es kann sicher für andere Bauherren interessant sein, dass es nicht immer so laufen muss, wie von dir beschrieben.
Unser Architekt tätigte die Aussage, dass es natürlich eine Bindefrist gibt, die aber in der Regel sehr kurz ist (ca. 10 Tage). Und klar bezieht sich die Ausschreibung auf einen Ausführungszeitraum aber wenn es bis zum Ausführungszeitpunkt zu Materialpreissteigerungen kam dann geben die Gewerke das an den Bauherren weiter.
Wie gesagt - ich weiß nicht, ob bei unserem Architekten bei den Ausschreibungen was falsch gemacht wird, was falsch läuft oder ob es doch nicht so "einfach" ist, wie von dir dargestellt.

Was Du hier als "Wette" begreifst, ist das normale kaufmännische Kalkulationsrisiko, welches einen GU nicht mehr und nicht minder trifft als die Handwerker, die auf Einzellose bieten. Materialpreissteigerungen sind der größte Teil dieses Risikos (denn Lohn- und Sozialabgabensteigerungen sind berechenbar), und daß die Wirklichkeit die Vorausschau übertrifft, ist dabei nie ein Grund, die Angebotspreisbindung aufzukündigen.

Ich kann natürlich auch deine Argumentation verstehen. Ich werde unseren Architekten auch nochmal gezielt darauf ansprechen und berichten. Wenn es zum Vertrag kommt kann ich ja meine Erfahrung auch aus erster Hand wiedergeben ;).

Bei Einzelvergaben die Angebote sukzessiv (und dann "gerne" auch noch mit einem Domino-Effekt verschätzter oder von vornherein nicht ausreichend berücksichtigter Bindefristen) einzuholen, ist eine populäre Ungeschicklichkeit von Zauberlehrling-Bauherren. Dies immer wieder unfairerweise dem gewählten Weg "pro/contra GU-Vergabe" anzulasten, wird auch durch die abermillionste Wiederholung nicht wahrer. Wer als Bauherr Angst vor unerwarteten Preissteigerungen hat, der braucht sich eigentlich nur hinter die Löffel zu schreiben, die Leistungsphasen 6 und 7 tunlichst als Laie nicht "in Eigenleistung" erbringen zu wollen. Beim Laien wird dies regelmäßig eine Fehlleistung sein (müssen).

Keine Sorge - wir würden im Leben nicht auf die Idee kommen, dass selbst zu machen ;).
Wenn wir beim Architekten unterschreiben dann für alle LPs.

Eine ganz andere Frage:
Wir werden in den nächsten Wochen erste Entwürfe für unseren Grundriss bekommen.
Ist es in Ordnung, wenn ich mit diesen ein eigenes Thema starte und auf diesen Thread einen Querverweis setze? Ich denke das wäre übersichtlicher.
Oder wäre es besser diese direkt hier anzuhängen?

 

[11ant]

Die Aussage stammt wie gesagt direkt von unserem Architekten. Also ist sie per se nicht "falsch".

Welche Aussage meinst Du jetzt ?

Aus meiner Sicht ist es nicht so entscheidend, wie man das genau bezeichnet oder von wem die Garantie / Bindefrist gegeben wird. Am Ende des Tages ist für mich als Bauherr der Punkt der Kalkulationssicherheit entscheidend.

Nenn´ es (auch mit Erlaubnis von Stoffel und Wolfgang) wie Du willst - es bleibt nicht der Architekt, der hier "Garantien" gibt.

Unser Architekt tätigte die Aussage, dass es natürlich eine Bindefrist gibt, die aber in der Regel sehr kurz ist (ca. 10 Tage).

Da muß er während der Vorlesungen über das Ausschreiben wohl krank gewesen sein. Ein Angebot des Dachdeckers, dessen Gültigkeit schon vor dem Aushub der Baugrube abgelaufen wäre, würde die Ausschreibung in einen Witz verwandeln. Die Angebote sollen keine Tagespreise im Moment der Ausschreibung widerspiegeln, sondern die Ausführung kalkulierbar machen.

Wenn wir beim Architekten unterschreiben dann für alle LPs.

Vielleicht dann doch besser nicht bei diesem. Im übrigen (siehe auch: "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!") empfehle ich zwar die Beauftragung desselben Architekten für "das ganze Programm", aber nicht auch gleich für alle Phasen "in einem Rutsch" (sondern als Module A, B und C - an gleicher Stelle im Netz zu finden - mit einer Pause nach A).

Ist es in Ordnung, wenn ich mit diesen ein eigenes Thema starte und auf diesen Thread einen Querverweis setze? Ich denke das wäre übersichtlicher.

Ja - um dort den Fragebogen im Startbeitrag stehen zu haben. Aber querverweise auch von hier nach dort.