Beurteilung Bauauflagen

[Yosan]

Gem. §30, Abs. 1 Baugesetzbuch würde ich, als Laie, das nun als qualifizierten Plan einordnen, denn die zitierten Festsetzungen lassen sich in den Vorschriften finden. Zumindest für den Bereich vor der Bebauungsgrenze von 20m.

Der Bereich vor der Bebauungsgrenze ist aber eben nicht deiner

 

[11ant]

Hier ist aber eine Hinterlandbebauung außerhalb des eigentlichen Baufensters gewünscht. Nach B Plan wäre da garnix zu bauen.

Mir ist hier auch im dritten Thread noch nicht ganz klar, was überhaupt Sache ist, und was eigentlich der Wille der Gemeinde. Will man nun Verdichtung, ja oder nein ? - wenn ja und es gibt noch eine lohnende Zahl an Baulücken, dann soll man gefälligst einen Bebauungsplan dafür machen oder den bestehenden ändern; wenn ja und es geht nur um einzelne Baulücken, dann lohnte das natürlich nicht.

Merksatz: eine Behörde hat im Rahmen ihrer Zuständigkeit und ihrer Befugnisse ein ermessen.

Dabei hat sie aber ein Ermessen von einem Gutdünken unterscheiden zu können, und ferner auch den Grundsatz der Ermessensbindung zu beachten. Planungsrechtliche Grundlagen durch Klüngel zu ersetzen, bloß weil man keinen Bock auf eine Planaufstellung hat, geht nicht.

Die Frage ist wie es sich damit verhält, wenn das hintere Grundstück offiziell abgetrennt wird. Gilt dann immer noch die Bebauungstiefe ab der Straße oder greift dann Paragraf 34?

Einzelne Grundstücke werden nur in Sonderfällen aus Bebauungsplan-Geltungsbereichen herausgeschnitten. Daher ja meine Frage eingangs dieses Beitrages, ob wohl Sinn machte, die Hinterlieger-Baulücken gesammelt in einem separaten Bebauungsplan zu überplanen. Bereiche "auszuschneiden", um sie dann dem §34 zu unterwerfen, wäre weder üblich, noch schiene es mir Sinn zu machen.

 

[Joedreck]

Hab ich auch nie behauptet.

Wenn doch ein Bebauungsplan existiert, wäre der eh ausschlaggebend.

Wenn nicht, hat die Behörde offensichtlich einheitliche Maßstäbe zur möglichen Genehmigung bei Abweichung festgesetzt. Und das darf sie eben auch. Zwar nur als Rahmen, aber das steht ihr eben zu. Grundsätzlich jedenfalls

 

[Escroda]

in der Baugenehmigung zum Haus auf Grundstück A aber auf die Bauordnung von 1985 Bezug genommen wird..

Eine Baugenehmigung wird immer auf Grundlage der aktuellen, also zum Zeitpunkt der Bauantragstellung gültigen Bauordnung erteilt. 1991 war dies offenbar die Fassung von 1985. Beinhaltet das für das Grundstück geltende Planungsrecht, also z.B. ein Bebauungsplan oder andere Satzungen nach Baugesetzbuch oder planungsrechtliche Vorschriften vor BBauG / Baunutzungsverordnung wie Fluchtlinienpläne oder Baupolizeiverordnungen, Festsetzungen, die das Bauordnungsrecht beeinflussen oder von diesem beeinflusst werden, z.B. Abstandsflächen oder Vollgeschosse, so gilt für diese Festsetzungen die Landesbauordnung zum Zeitpunkt des entsprechenden Satzungsbeschlusses. Das ist zumindest überwiegende Expertenmeinung.

Für das Grundstück gibt es keinen konkreten offiziellen Bebauungsplan, sondern eben diese kruden und verworrenen Zusammenwürfelungen aus den 3 Verordnungen.

Es sind ja nicht nur drei und darunter befinden sich auch Pläne, also zeichnerische Darstellungen, ohne die wir weiter im Nebel stochern.
Kann man auf dem Baunutzungsplans von 1960 einen Geltungsbereich erkennen?
Liegt dein Grundstück im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von 1960?
Liegt dein Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes von 1971?
Dann scheint es auch noch einen Fluchtlinienplan zu geben. Fluchtlinienpläne haben zwar keinen Geltungsbereich im heutigen Sinne, aber beinhaltet der dein Grundstück und setzt dort irgendetwas direkt (Linie verläuft über dein Grundstück) oder inirekt (Linie im Abstand von weniger als 20m von deinem Grundstück) fest?

Gem. §30, Abs. 1 Baugesetzbuch würde ich, als Laie, das nun als qualifizierten Plan einordnen

Das mag für die Vorderlieger gelten, aber nach deinen bisherigen Ausführungen setzt keiner dieser Pläne die überbaubare Grundstücksfläche für dein Grundstück fest, welches aber eine der Mindestvoraussetzungen für die Qualifizierung ist. Damit läge dein Grundstück nicht im Geltungsbeeich eines qualifizierten Bebauungsplans, was auch die Einklammerung der Wortes "qualifiziert" erklären würde, da diese Einordnung eben nur für Teilgebiete gilt. Das Maß der baulichen Nutzung ist auch zweifelhaft, da die Zweigeschossigkeit ebenfalls nur für die Vorderlieger gilt. Auf welche Flächen sich die Grundflächenzahl bezieht, ist mir nicht klar.

Was ist eigentlich dein Ziel? Du hast ganz klare Vorgaben von der Behörde erhalten. Diese entsprechen nicht deinen Wunschvorstellungen. Ziehst Du es ernsthaft in Erwägung entgegen der Auflagen zu planen und gegen den zu erwartenden Ablehnungsbescheid zu klagen? Wegen 30cm zu niedrigem Kniestock? Wegen Gaube statt Zwerchgiebel?
Angesichts einiger Äußerungen in deinen Threads

Lässt sich mit einer TH von 4 Metern denn etwas anfangen?

In den Räumen geht einfach wahnsinnig viel Platz verloren

Schießscharte

denke ich, dass sich die zweigeschossige Stadtvilla so in deinem Kopf breit gemacht hat, dass kein Platz für andere Vorstellungen mehr ist.

 

[LotteBerlin]

Wieso genau? Spontan sehe ich da keine Widersprüche...kann aber an der Uhrzeit liegen.

Naja die BO 1958 sagt eine Bebauung hinter der 20m-Grenze können zugelassen werden, die Baunutzungsverordnung 1968 sagt, dass Gebäude und Gebäudeteile eine festgesetzte Baugrenze nicht übertreten. Oder missverstehe ich das?

Der Bereich vor der Bebauungsgrenze ist aber eben nicht deiner

Ja, eben. Daher gibt es diese nicht belegbaren Hinterlandauflagen, die keinerlei rechtliche Grundlage haben.

@11ant es handelt sich um ein Grundstück im Süden Berlins. Die Umgebung ist bereits bebaut und es gibt nur noch vereinzelt Grundstücksteile im hinteren Bereich, die man platztechnisch zum Bauen nutzen könnte. Dementsprechend lohnt eine Änderung des Bebauungsplan mMn nicht. Die Frage ist aber eben welche Auflagen dann hinten gelten. Die Hinterlandauflagen des Bauamts, ja. Aber worauf basieren die? Auf "Gutdünken" der Behörde?

Hab ich auch nie behauptet.

Wenn doch ein Bebauungsplan existiert, wäre der eh ausschlaggebend.

Wenn nicht, hat die Behörde offensichtlich einheitliche Maßstäbe zur möglichen Genehmigung bei Abweichung festgesetzt. Und das darf sie eben auch. Zwar nur als Rahmen, aber das steht ihr eben zu. Grundsätzlich jedenfalls

Als Bebauungsplan gilt der BNP in Verbindung mit der Bauordnung 1958 und der Baunutzungsverordnung von irgendwann. Steht ja alles im ersten Post.
Und um die Flexibilität dieser Maßstäbe geht es mir halt. Wie bindend sind die Hinterlandauflagen, wenn es keine schriftliche Fixierung dieser gibt?
Wenn ich die vorgegebene Gesamthöhe von 8,50m einhalte, wen stört dann eine Traufhöhe von 4,50m, die aufgrund eines Dachüberstandes mit bloßem Auge wahrscheinlich gar nicht zu erkennen ist?

@Escroda
Liegt dein Grundstück im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von 1960? Ja!
Liegt dein Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes von 1971? Ja!
Fluchtlinienpläne haben zwar keinen Geltungsbereich im heutigen Sinne, aber beinhaltet der dein Grundstück und setzt dort irgendetwas direkt (Linie verläuft über dein Grundstück) oder inirekt (Linie im Abstand von weniger als 20m von deinem Grundstück) fest?
Über den vorderen Grundstücksteil verläuft eine Linie, ohne Bezug zum hinteren Grundstücksbereich bzw. der neuen Grenzen nach Teilung.

Was ist eigentlich dein Ziel? Du hast ganz klare Vorgaben von der Behörde erhalten. Diese entsprechen nicht deinen Wunschvorstellungen. Ziehst Du es ernsthaft in Erwägung entgegen der Auflagen zu planen und gegen den zu erwartenden Ablehnungsbescheid zu klagen? Wegen 30cm zu niedrigem Kniestock? Wegen Gaube statt Zwerchgiebel?
Angesichts einiger Äußerungen in deinen Threads denke ich, dass sich die zweigeschossige Stadtvilla so in deinem Kopf breit gemacht hat, dass kein Platz für andere Vorstellungen mehr ist.

Dem möchte ich widersprechen. Dass wir dort keine zweigeschossige Stadtvilla hinbauen dürfen, ist für uns völlig in Ordnung und war auch nie unser Ziel. Uns geht es einzig darum, dass diese ominösen Hinterlandauflagen uns so einschränken, dass wir ein Haus planen "müssen", welches uns nicht gefällt. Und mit Verlaub, bei einer Investition von gut 400.000€ ist es schon in unserem Interesse ein Haus zu bauen, dass unseren Vorstellungen weitestgehend entspricht. Dass man auch mit einem niedrigen Kniestock leben und arbeiten kann und es dafür praktikable Lösungen gibt, ist uns bewusst und bekannt. Nichtsdestotrotz, Versuch macht klug, und aus diesem Grund hatte ich hier nach einer Einschätzung gefragt.

Gegen einen Ablehnungsbescheid kann man ja auch erst einmal Widerspruch einlegen und muss nicht direkt Klage einreichen. Und genau darum geht es. Wenn man dem Ablehnungsbescheid fundiert widersprechen kann, sollte es doch möglich sein eine außergerichtliche Lösung zu finden. Das ist mein Ziel! Und ja, es geht um nicht weniger als 50cm mehr Traufhöhe.

 

[Joedreck]

Ich habs erklärt. Es ist kein Gutdünken, sondern das ermessen der Behörde. Das muss fehlerfrei geschehen.
Das von hier auch nur grob zu beurteilen ist nicht möglich.

Bedenke: der Widerspruch wird in der Regel von der Behörde geprüft, welche den VA erlassen hat. Maximal die übergeordnete. Ein Versuch ist es wert. Da evtl auch einen spezialisierten Anwalt schreiben lassen.

Bis dahin hast du aber: schon das Grundstück gekauft, jemanden einen Bauplan erstellen lassen inkl das stellen des Bauantrages.

Dann hast du noch die Möglichkeit zu klagen, oder umzuplanen. Du wirst also Geld mindestens vorstrecken müssen. Und zwar massiv.

Überlege was du willst. Ich sage, es ist das falsche Grundstück für dich.