Bodenrichtwert zu niedrig-daher keine Zustimmung einer Baufinanzierung

[arubau36]

Bodenrichtwert verstehe ich. Aber den Unterschied zwischen Beleihungswert und Marktwert noch nicht. Marktwert könnte ich nur heraus nehmen, die Aktuelle oder vom letzten Jahr den Wert eine Immobilie, also das Gesamtpaket vom Haus und Grundstück, aber Beleihungswert?

 

[arubau36]

Nein, Marktwertabschlag bedeutet, dass es für Häuser in Abhängigkeit vom rechnerisch ermittelten Wert Anpassungen geben kann. Bsp. ist die Luxusvilla im tiefsten (strukturschwachen) Osten am A... der Welt. Wer dort eine Villa für ne Million baut, muss damit rechnen, dass das Haus mit Fertigstellung direkt an Wert verliert. Wie viel, kann Dir der Marktwertabschlag sagen - sofern der Gutachterausschuss ihn ausweist.
Hatte selbst vor einigen Jahren den Extremfall, dass die Wertermittlung ein Haus mit ner Million rechnerisch bewertet hat. Dann kam die Marktwertanpassung von rd. 40% (soweit ich mich richtig erinnere), da in der Gegend einfach keine Häuser für den Preis gehandelt werden (war eine sehr ländliche Gegend). In dem Fall ein Liebhaberobjekt.

ah..ok. Also wenn ich dort bauen möchte(zählt auch die Baunebenkosten?), sinkt der Preis, wenn der Bodenrichtwert nicht steigt, sondern gleich bleiben oder sinkt, zählt nach einem Jahr das Haus nur noch Hälfte vom Preis? Kann nicht dazu sagen, ob "Winkelbungalow" unbedingt ein Liebhaberobjekt ist.

 

[nordanney]

Marktwert bedeutet vereinfacht, dass es der aktuelle (am Markt) erzielbare Preis ist. Da Immobilien insbesondere in vernünftigen Lagen z.Zt. gefragt sind, sind die Marktwerte oftmals hoch.
Beleihungswert ist ein langfristig orientierter Wert, der einen "Run" auf Immobilien ausblendet. Hier wird sehr vorsichtig gerechnet (kommt vom Pfandbrief), so dass es zu zum Teil deutlichen Unterschieden zwischen Markt- und Beleihungswert kommt.
Beispiel: Düsseldorf Königsalle, eine der besten Objektlagen/Einkaufsmeilen Deutschlands. Hier steht eine vermietete Immobilie mit einer Miete von jährlich 1 Mio. €. Das Objekt kannst Du jetzt wahrscheinlich für 32-35 Mio. € kaufen (Marktwert). Im Beleihungswert (langfristig und nachhaltig gerechnet, auch unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben) wirst Du nur bei 16-17 Mio. € landen. Das sit natürlich ein Extrembeispiel...

 

[arubau36]

Ok. Kannst Du, sehe ja bist Bankkaufmann, mal ein realistisches Beispiel geben für Normalverdiener? Also wir haben keine Millionen auf n`en Konto . Kein Mensch weiß, wo Liebenwalde liegt. Ich kann es auch nicht prognostizieren, ob in nächsten Jahren der Markt steigt. Die Straßen wurden gemacht, erweitert und verbessert. Strom, Gas und Abwasser sind vorhanden. Die Schleuse bzw. neue Brücke für Bootsanleger etc. wurde neu gemacht. Demnächst soll die Stadt auch Liebenwalde am Finowkanal heißen oder so ähnliches. Das einzige was man mit diesem Namen verbinden könnte ist das Schiffshebewerk in Niederfinow.

 

[nordanney]

Ganz grob kann man sagen, dass der Beleihungswert bei Einfamilienhaus/ETW ca. 10% unter dem Marktwert liegt - Marktwertanpassung unberücksichtigt (es kann übrigens auch Zuschläge geben).

Euer eigenes Haus:
Kosten (ohne Erwerbsnebenkosten, da nicht wertsteigernd) sind: T€ 219
Gehen wir mal davon aus, dass dies dann der Marktwert ist. Dann liegt der Beleihungswert wahrscheinlich irgendwo bei T€ 195 bis T€ 200. Für einen Sicherheitenwert der Bank in Höhe des Beleihungswertes (dabei geht die Bank dann davon aus, dass sie im Rahmen der Zwangsversteigerung nur 60% bekommt) wollt Ihr ein Darlehen von T€ 240 haben.

Kurze knackige Frage: Warum soll die Bank das machen? Warum würdest Du Dir einen Kredit geben, der ca. 20% höher ist, als die Sicherheiten wert sind?

 

[arubau36]

Ok. Bevor wir uns für's Bauen entschieden haben, haben wir uns nach einer Bestandsimmobilie angeschaut und uns erkundigt wie viel wir an Nettodarlehen bekommen würden. Der Preis wurde errechnet aufgrund unseres Einkommen und darauf ergab 205T. Die Kreditanfrage liegt natürlich etwas höher. Und weil uns das Sparguthaben, sind übrigens auch 20% vom Darlehen, vor finanzieren würden bis zum Auslaufen des Sparguthabens. Aber anscheinend ist es anders gelaufen.