DKB Finanzierung abgelehnt wg. Objektwert, Erfahrungen?

[Hyponex]

Ich glaube, da wurde jemand einfach eher schlecht als recht beraten und mit einer Kreditablehnung in der Schufa wird es gleich doppelt schwierig, den Karren hier wieder aus dem Dreck zu ziehen. So ein grenzwertiges Ding bekommt man denke ich nur bei Häusern wie der DSL-Bank unter. Dass die DKB so etwas nicht mitgeht, das hätte der Berater sicher antizipieren können.

Sehe ich auch so, ein guter Vermittler hätte hier selbst eine Bewertung erstellt, und damit dann herausgefunden dass die Abweichung viel zu groß ist... wäre er gut, hätte er sich den Antrag bei der DKB gespart....

also Grundstück: etwa 60.000€ Wert
Haus: etwa 360.000€
Doppelgarage: etwa 30.000€
Aufschlag für Ausstattung etc. ca. 25.000€
das dürfte der ungefähre Wert sein, der bei der Bank rauskommen dürfte.

und je nach Lage, Lage, Lage darf der auch mal 50-75 TEUR tiefer, oder höher liegen....

PS. aber auch bei der DSL Bank dürfte es schwierig werden... die erlauben nicht so mehr große Abweichungen bei der Bewertungen wie vor paar Jahren...

also ein 158qm große Hütte im ländlichem Bereich für 780.000€?
wäre es in der nähe einer großen Stadt, wo das Grundstück schon 250-300/qm Wert hat = ja, das wäre dann kein Problem... aber hier???

 

[Tom1978]

Moin Moin,
(Übrigens, viele Banken rechnen als Bauland mit maximal 800qm, d.h. das Grundstück von Euch dürfte bei der Bank max. 60.000€ Wert sein, der restlicher Teil ist Freizeitgrundstück für die Bank, ohnen nennenswerten Wert, es sei denn man könnte in der 2. Reihe ein 2. Haus bauen!).

Habe Angebote von ca. 10 Banken bekommen und alle haben die volle Grundstücksgröße (1.462 qm) als Bauland bewertet. Habe oft gehört, das es bei Banken der Fall ist, nur %-ualen Anteil als Bauland zu bewerten. Aber auch noch nie erlebt.

 

[Tassimat]

Das schwankt von Bank zu Bank. Nicht nur Fläche, sondern auch die Form ist wichtig. Wollte mal eine Doppelhaushälfte mit sehr langem Grundstück kaufen. Bodenrichtwert damals ca. 400€/m². Da hieß es dann auch, dass bei so langenen Grundstücken der hintere Teil mit hohen Abschlägen angerechnet werden würde. Kann man Grundstücke teilen oder direkt ein Mehrfamilienhaus bauen sieht das natürlich besser aus.

Ein so düsteres Bild wie hier wurde uns bei den diversen Bankterminen (waren bei 2 Online-Banken und 2 lokalen vorstellig) nicht gezeichnet.

@gnurps_ : Erzähl dochmal was die lokalen Banken im Detail erzählt haben. "Ein so düsteres Bild wie hier" klingt, als hätten die Banken ebenfalls ein wenigeger schlimmes, aber immer noch düsteres Bild erzählt.

 

[Hyponex]

Habe Angebote von ca. 10 Banken bekommen und alle haben die volle Grundstücksgröße (1.462 qm) als Bauland bewertet. Habe oft gehört, das es bei Banken der Fall ist, nur %-ualen Anteil als Bauland zu bewerten. Aber auch noch nie erlebt.

also ich mache schon Immobilienfinanzierung seit über 20 Jahren, und selbst über 15 Jahren bei der Bank es auch so gemacht.

im Vertrag/Bewertung wird immer die Gesamte Grundstücksfläche berücksichtigt. Denn wenn im Grundbuch 1.462qm steht, dann will sich die Bank das als komplette Sicherheit nehmen!

Jetzt kommt: für die Wertermittlung bewertet die Bank den Wert des Grundstücks.
Beispiel: ich habe ein 1200qm Grundstück.
wie schaut es dann mit der Bankbewertung aus?
wenn ich sage:
ich habe 300qm = 121.800€ Wert (also 406€ pro qm)
wenn ich sage ich habe 1200qm = 325.500€ Wert fürs Grundstück (also 271,25€ pro qm)

ich wohne in NRW, und dort einfach unter boris.nrw schauen, dort kann man die aktuellen Bodenrichtwerte sich anschauen. Dort steht auch der akteller Wert pro qm, außerdem steht dort unter "Merkmale", wie die Grundstücke als "Bauland" angesehen werden, dort steht 500-700qm = das ist also die Fläche die von vielen Banken als Bauland angesehen wird.
meine 1200qm sind also nur zum Teil bei der Bank als Bauland, und der Rest wird als "Freizeitfläche" angesehen.


Somit sieht man, wie man auf den Wert für Grundstück bei der Bank kommt. Man kann für Grundstücke, die größer sind, als das vorgegebene, schlechtr sage:
Bodenwert liegt bei 400€ pro qm, und 1500qm wäre dann 600.000 Wert, 400qm dann 160.000€, das ist einfach falsch...
Deshalb kosten kleinere Grundstücke pro qm viel mehr, also große Grundstücke

PS. Natürlich wenn man ein Grundstück hat, wo man 2 Häuser bauen könnte, und das Grundstück so teilen kann, dann kann man es auch berücksichtigen, aber oft ist es so, dass es kaum Möglich ist ein 2tes Haus drau zu bauen, man musste dann Abstandsflächen berücksichtigen, Zufahrt für das 2 Grundstück etc.
aber nicht unmöglich (haben gerade auf unserem Grundstück 2. Haus gebaut...)

 

[ypg]

Ich würde für so ein Bauvorhaben realistischer Weise mal 300.000 bis 350.000e ansetzen. Dafür solltet ihr ein schönes. schickes. und ausreichend großes Haus mit einer soliden Doppelgarage bekommen.

Das wird in der Summe höher als 350000 ausfallen. Nicht zu vergessen muss man die Baunebenkosten ja auch bedenken, die Pfahlgründung. EL sind wohl noch nicht einmal bei den Malerarbeiten einkalkuliert. …

Als wenn man für 15.000 € keine gescheite Küche bekommen könnte ... ist auch immer eine Frage des Anspruchs des TE.

Dann schau mal auf den Anspruch des TEs. Das Haus wird nicht vom günstigsten BU gebaut. Es ist ein Haus mit Verklinkerung, und auch da ist es nicht der gängige Standard-Klinker.
Während es hier Bauherren gibt, die ein höheres Nettogehalt haben, aber mit den Malerarbeiten etwas sparen wollen, auch Vorbereitung KNX, nicht Ausführung, wird hier quasi das Geld verpulvert, was nicht vorhanden ist. Da fehlt jegliche Realität zur Wertigkeit, auch dem eigenen Gehalt.

 

[Tom1978]

also ich mache schon Immobilienfinanzierung seit über 20 Jahren, und selbst über 15 Jahren bei der Bank es auch so gemacht.

im Vertrag/Bewertung wird immer die Gesamte Grundstücksfläche berücksichtigt. Denn wenn im Grundbuch 1.462qm steht, dann will sich die Bank das als komplette Sicherheit nehmen!

Jetzt kommt: für die Wertermittlung bewertet die Bank den Wert des Grundstücks.
Beispiel: ich habe ein 1200qm Grundstück.
wie schaut es dann mit der Bankbewertung aus?
wenn ich sage:
ich habe 300qm = 121.800€ Wert (also 406€ pro qm)
wenn ich sage ich habe 1200qm = 325.500€ Wert fürs Grundstück (also 271,25€ pro qm)

ich wohne in NRW, und dort einfach unter boris.nrw schauen, dort kann man die aktuellen Bodenrichtwerte sich anschauen. Dort steht auch der akteller Wert pro qm, außerdem steht dort unter "Merkmale", wie die Grundstücke als "Bauland" angesehen werden, dort steht 500-700qm = das ist also die Fläche die von vielen Banken als Bauland angesehen wird.
meine 1200qm sind also nur zum Teil bei der Bank als Bauland, und der Rest wird als "Freizeitfläche" angesehen.


Somit sieht man, wie man auf den Wert für Grundstück bei der Bank kommt. Man kann für Grundstücke, die größer sind, als das vorgegebene, schlechtr sage:
Bodenwert liegt bei 400€ pro qm, und 1500qm wäre dann 600.000 Wert, 400qm dann 160.000€, das ist einfach falsch...
Deshalb kosten kleinere Grundstücke pro qm viel mehr, also große Grundstücke

PS. Natürlich wenn man ein Grundstück hat, wo man 2 Häuser bauen könnte, und das Grundstück so teilen kann, dann kann man es auch berücksichtigen, aber oft ist es so, dass es kaum Möglich ist ein 2tes Haus drau zu bauen, man musste dann Abstandsflächen berücksichtigen, Zufahrt für das 2 Grundstück etc.
aber nicht unmöglich (haben gerade auf unserem Grundstück 2. Haus gebaut...)

Die Bewertung hat die Bank auch auf 1.462 qm gemacht. Ich will Deine Kompetenz nicht hinterfragen. Gebe nur meine Erfahrung weiter. Wir sind jetzt bei der MBS (regionale Sparkasse) gelandet. Die hat das Grundstück zu 100% als Eigenkapital mit dem Bodenrichtwert (Baugrundstück) anerkannt. Lag aber vermutlich daran das der Bodenrichtwert 100 € / qm ist. Die Baugrundstücke derzeit bei uns aber nicht unter 350 € / qm verkauft werden.