Hausbau finanziell machbar oder Luftschloss?

[Xorrhal]

Hallo zusammen,

ich hoffe, ich finde hier gute Hinweise, Ideen und Meinungen zu meinem Problem - und freue mich natürlich über jeden Beitrag, der konstruktive Kritik beinhaltet

Finanzielle Ausgangslage:
Wir sind verheiratet (ich 35, sie 30) und haben zwei Kinder (22 und 10 Monate) und planen auch noch ein drittes Kind. Wir haben aktuell (2 Kinder) etwa 4.000€ netto - aktuell mit Elterngeld, anschließend eher mehr wenn meine Frau wieder normal arbeitet (wohl 2021). Was zwischenzeitlich fehlt gleichen Oma und Opa aus - also 4.000€ netto sind quasi sicher, ab 2021 ist mit etwa 500€ mehr zu rechnen.

Wir haben ein Haus (geschätzter Verkehrswert der Bank ~250.000€) - ein befreundeter Architekt meinte, man sollte 280-300.000€ dafür bekommen, falls man es verkaufen würde. Das Haus isj BJ 1958, wurde 1992 und 2012 kernsaniert und es sollten in den nächsten Jahren keine größeren Reparaturen nötig werden.

In dem Haus sind zwei Wohnungen - unsere (80m²) und die meiner Eltern (~140m², mietfrei, lebenslanges Wohnrecht). Das Haus ist finanziert mit zwei Darlehen (eins je Wohneinheit) zu 85.000€ und 115.000€. Davon sind etwa 30.000€ abbezahlt. Falls hier Details nötig sein sollten, kann ich die gerne nennen.Restschuld entsprechend etwa 170.000€.

Problem:
Meine Eltern gehen auf die 70 zu, daher kann ich nicht einfach die Wohnungen "tauschen" und sie ins OG setzen. Im OG haben wir aber nicht genug Platz - solange die Kinder noch klein sind geht das, spätestens in 4-5 Jahren nicht mehr - ungeachtet ob noch ein Kind folgt oder nicht.

Option 1: Anbau im OG auf dem bestehenden Anbau im EG - Kostenpunkt etwa 150.000€. Pläne vorhanden, müssen aber angepasst werden um auf ein drittes Kind vorbereitet zu sein. Kosten sollten dennoch etwa gleich bleiben, da großzügig kalkuliert.

Option 2: Haus verkaufen und neu bauen/kaufen. Angenommen man bekommt 300.000€ wären nach Abzug der Darlehen inkl. VFE noch etwa 100.000€ Eigenkapital vorhanden, was in unserem Ort für ein Baugrundstück ähnlicher Größe ausreichen sollte. Problem: Damit das Eigenkapital vorhanden ist, muss das Haus verkauft werden, bevor wir ein Grundstück kaufen und mit dem Bau beginnen könnten. Dadurch entstehen wieder Kosten, falls man überhaupt jemanden findet, der bereit ist den Betrag zu zahlen, aber erst ein Jahr (oder noch mehr) später einzuziehen. Zudem kann ich mir gerade noch keine Zahl vorstellen, die ich an Geld benötige, um ein neues Haus mit Einliegerwohnung (Eltern) zu bauen.

Rechne ich grob mit Kosten von 500.000€ für Grundstück + Neubau (inkl. Einliegerwohnung, schlüsselfertig) + Baunebenkosten bei einem Eigenkapital von 100.000€ wäre eine Finanzierung von 400.000€ nötig, bei 4.500€ Nettoeinkommen - ist das realistisch bei maximal 30 Jahren Laufzeit?

Option 3: Haus vermieten. Die beiden Wohnungen sollten zusammen m.E. 1.000€ Kaltmiete im Monat einbringen können - was genau den aktuell bezahlten Raten an die Darlehen entspricht. Wenn man also sichere Mieteinnahmen hätte, könnte man damit die Kosten des Hauses decken. Ich hätte dann dieses Haus noch mal als Sicherheit für die Bank zur Finanzierung eines Neubaus, aber sonst kein Eigenkapital mehr.

Nach aktuellem Stand und weiterhin ~1.000€ monatlichen Raten wäre das "alte" Haus in 20 Jahren abbezahlt, bis dahin sollten die großen Gewerke (Dach, Heizung,...) auch "halten". Die Zinsen sind über Bausparvertrag zum größten Teil abgesichert.

Was meint Ihr dazu? Sind diese Kosten bei unserer Situation und gegenwärtigen Nettoeinkommen realistisch? Würdet Ihr das Haus eher verkaufen oder eher vermieten?

Ich habe mir heute bei Kern-Haus mal Prospekte angefordert, aber dann auf verschiedenen Blogs und Foren eher negative Bewertungen gelesen was die Qualität der Fertighäuser dieser Firma angeht. Was meint Ihr dazu? Die bieten ja auch einen "unabhängigen Finanzierungsberater" - kann man solchen Leuten trauen?

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Gruß,
Xor

 

[tbb76]

Sind Deine Eltern so schlecht zu Fuß? Es ist ja wohl das 1. OG, so steil wird die Treppe nicht sein. Barrierefrei ist ja alles schön und gut, aber da gehört ja mehr dazu als nur ebenerdig wohnen. Etwas Bewegung tut ja gut. Meine Großeltern sind Mitte 80 und steigen täglich Treppen und werkeln im Garten.
Sollte natürlich schon eine Gehbehinderung vorliegen, will ich nichts gesagt haben. Ansonsten wäre ein Tausch ja die einfachste Option.

 

[hbf12]

>m.E. 1.000€ Kaltmiete im Monat einbringen können - was genau den aktuell bezahlten
>Raten an die Darlehen entspricht.

Und was ist mit Rücklagen für Reparaturen / Heizkosten / Steuern usw.

Wenn du nicht verkaufst sondern vermietet, zahlst du für die 100.000 die du nicht hast, Zinsen, ob das günstiger ist musst du ausrechnen.

Weiterhin kann die Miete auch mal ausfallen und dann musst du ohne die Mieteinnahmen über den Monat kommen.

 

[Xorrhal]

Meine Mutter hat schon seit einigen Jahren Probleme mit der Hüfte, die zusehends schlimmer werden. Daher ist der Tausch der Wohnungen für uns ein Tabu das nicht gebrochen werden kann. Auch ist mein Vater Raucher, der aber nicht im Haus rauchen will, sondern im Wintergarten/Terrasse.

Wenn ich mir die Mietpreise für Wohnungen bei uns in der Umgebung so anschaue, ist auch deutlich mehr drin, ich hab nur mal eine Zahl in den Raum gestellt. Wohnungen um 120m² werden für 700-900€ kalt angeboten. Wohnungen mit ~80m² für etwa 500-800€ kalt. Bei insgesamt 1300€ Miete im Monat müssten auch Steuern, Versicherung etc. mit abgedeckt sein. Müsste man mal genauer ausrechnen, aber wir zahlen derzeit etwa 120€ alle 3 Monate an die Gemeinde, und etwa 800€ Versicherungen.

Rücklagen wären in der Tat wenig da, außer was von den Mieten eben noch abzuzwacken wäre eventuell. Aber wie gesagt, ich denke 20 Jahre sollte erst mal halbwegs Ruhe sein, da alles relativ neu ist. Danach sollten die Mieten eventuelle Sanierungen tragen können, meint Ihr nicht?

Das war zumindest mein Gedankengang bei der Option "Vermieten und neu bauen".

 

[Alex85]

Zwar etwas OT, aber wie kommt der Architekt darauf, einen Wert von 280-300T€ zu ermitteln, wenn der Großteil der Fläche mit einem mietfreien, lebenslangen Wohnrecht belegt ist? Dieser Umstand reisst den Wert der Immobilie massiv in den Keller.
Der hat wohl nur das Haus angeschaut und sonst nichts. Darauf ist dann leider nichts zu geben.

 

[Jay69]

Zwar etwas OT, aber wie kommt der Architekt darauf, einen Wert von 280-300T€ zu ermitteln, wenn der Großteil der Fläche mit einem mietfreien, lebenslangen Wohnrecht belegt ist? Dieser Umstand reisst den Wert der Immobilie massiv in den Keller.
Der hat wohl nur das Haus angeschaut und sonst nichts. Darauf ist dann leider nichts zu geben.

Bei einem Verkauf behalten die Eltern des TE das lebenslange Wohnrecht ja nicht im alten Haus, sondern bekommen ein neues in der neuen Immobilie eingeräumt. Insofern führt dieser Umstand nicht zu einer Wertminderung.