Hauskauf Anfang 2015 geplant - Kein Eigenkapital

[MacGyver]

Guten Tag,
erst einmal ein "Hallo" ins Forum und ich hoffe ich bin im richtigen Bereich gelandet.
Zu meiner Person - ich denke das ist im Kontext der Fragestellung durchaus wichtig , ich bin 28 Jahre "jung" und seit bald 5 Jahren mit meiner Lebensgefährtin zusammen. Wir beide sind Vollzeit berufstätig und haben ein festes Einkommen.

Wir wohnen derzeit in Frankfurt und möchten uns Anfang nächsten Jahres ein Eigenheim realisieren. Da ich immer etwas skeptisch bin, wollte ich mir hier auch gerne noch mal Tipps und Infos, aber auch gerne Kritik abholen. Neben dem Eigenheim ist auch Nachwuchs für Ende 2015 geplant (das ist natürlich eine finanzielle Beeinträchtigung).Allerdings ist auch klar, dass sie dann ca. 1 Jahr später wieder gerne Teilzeit arbeiten gehen möchte.

Lage: Niderrau/Bad Vilbel (bei Frankfurt)
Immobilie: Gerne Fachwerk, mit kleinen Hof und Garten (letzteres Pflicht)
Preis: Option 1 - 130-180.000, Option 2 - 220-300.000
-Option 1) Wir kaufen uns ein Einfamilienhaus > 5 Zimmer mit Garten und Hof und dafür günstiger.
-Option 2) Wir kaufen uns ein Mehrfamilienhaus (2 Parteien) > sollte hier eine >5, sowie eine 3 Partei vorhanden sein.

In der Option zwei würde die Tante meiner Lebensgefährtin mit einziehen und so hätten wir eine zuverlässige und tolle Mieterin. Ich würde es als Mehrwert ansehen, da wir so jemanden für unsere Katzen und auch geplanten Hund/Kinder haben. Man kann sich so gegenseitig unterstützen und sie hätte natürlich ebenfalls eine erhebliche Winsituation. Zusätzlich würde sie auch mit den Nebenkosten Miteinsteigen, was mit der Miete teilweise verrechnet würde).

Zur Finanzierung - Wie in der Überschrift haben wir kein Eigenkapital (natürlich wird man noch etwas beiseite legen - 5-10k) und ich sehe das auch durchwachsen. Wir leben derzeit in einer 2Zimmerwohnung und benötigen perspektivisch einfach dringend mehr Platz. Die Zeit für das Sparen der Rücklagen (würde hier von 6 Jahren ausgehen) bedeutet umgekehrt 6 Jahre Ablösung vom Kredit am Eigenheim. Zusammen kommen wir auf ein Einkommen von ca. 3500€ inkl. Abzüge, als weiterer Kredit ist derzeit ein Auto aktiv. Allerdings werde ich dieses bereits diesen Frühsommer auslösen (und damit auch 2 Jahre früher).

Der wichtige Punkt, wir hatten bereits ein 2 stündiges Beratungsgespräch mit einer größeren lokalen Bank (dort arbeitet eine gute Bekannte im Führungsbereich) . Aufgrund der Kontakte würden wir mit Sicherheit auch einen Kredit über die Summe erhalten, was generell aber so nicht funktioniert.Das ist eine Ausnahme, allerdings hat sie uns auch klar gemacht, dass wir einen sehr positiven Eindruck hinterlassen haben.
Als Beispiel wurde uns eine Splittung in Nutz und Mieteinheit des Kredits erklärt (größere Zinssicherheit auf den Nutzkredit - 20 Jahre), ebenfalls sollten wir parallel einen Bausparvertrag anlegen um später einen Kredit zu sichern oder Reparaturen zu finanzieren.

Ich bin mir unsicher, ob das so sinnvoll ist, ich weiß das sind erst mal relativ wenig Details, aber auch da ich sicherlich mit der Situation überfordert bin, da es nicht meine Materie ist.


VG & Danke

 

[Doc.Schnaggls]

Hallo MacGyver,

Ihr beide habt ein gemeinsames Einkommen von ca. EUR 3.500,00 und kein Eigenkapital.

Was habt Ihr bisher mit dem Geld gemacht? Das wird Euch jeder seriöse Banker fragen.

Wenn Ihr bis Anfang 2015 5.000 - 10.000 EUR sparen könnt, dann reden wir von monatlich EUR 625 - 1.250 EUR Sparleistung.

Dann noch Nachwuchs für Ende 2015 geplant und damit eine spürbare Einkommensreduzierung.

Grob überschlägig rechnet man derzeit mindestens ca. EUR 500,00 Belastung pro EUR 100.000,00 Darlehenssumme.

Sorry, sei mir bitte nicht böse - ich sehe da nur eine sehr kleine Chance, dass das gut geht.

Die Finanzierung, die Euch die Bekannte in Führungsposition der Bank anbietet, würde ich (auch Banker) nicht mit meinem Gewissen vereinbaren können - mir wäre das Risiko zu groß, dass der Kunde irgendwann vor den Scherben seiner Existenz steht, wenn die Bank das Haus versteigern musste.

Klar kann das (bei großen Einschränkungen für Euch) auch gut gehen, aber eine ungeplante größere Ausgabe oder der (zeitlich befristetet) Wegfall eines Einkommens könnte Euch auch finanziell das Genick brechen.

Ich würde Euch empfehlen zumindest soviel anzusparen, dass die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer...) abgedeckt sind und dann ernsthaft durchzustarten.

Selbst bei der dann anstehenden 100% Finanzierung steht Euch eine deutliche Reduzierung des Lebensstandards ins Haus...

Grüße,

Dirk

 

[f-pNo]

Hallo MacGyver,

zu diesen Preisen etwas in der Nähe von FFM zu finden - hm, ich halte dies für eine große Herausforderung.
Wir sprechen hier von einer Gegend, welche neben München und Hamburg zu den teuersten Gegenden in Dtl. gehört.

180.000 für ein Einfamilienhaus, 300.000 für ein Mehrfamilienhaus? Es kommt darauf an, mit welcher Bausubstanz ihr zufrieden und welchen Renovierungsstau ihr hinzunehmen bereit seid (den wollt ihr irgendwann auch mal beheben). Habe mal bei einem bekannten Immobilienportal Deine Kriterien eingegeben und die Treffer begannen ab 250.000 nach oben offen.
Aber gut - ich kenne mich in dieser Gegend jetzt auch nicht so explizit aus.


Zur Finanzierung kann ich @Doc.Schnaggls beipflichten.
Mit Eurer angestrebten Kreditsumme (Einfamilienhaus) könnte es derzeit klappen - allerdings fällt schon 2015 mit der Geburt des Kindes ein Teil des Einkommens weg (die Aufteilung des Einkommens zwischen Euch beiden fehlt). Bitte bedenke - wenn Deine Lebensgefährtin wieder arbeiten gehen will, muss das Kleine betreut werden. Dies kostet ebenfalls gut Geld.

Persönlich würde ich Euch empfehlen, bis 2017 zu warten.
Zum Einen könnt ihr etwas ansparen. Zum Anderen seht Ihr dann, wie hoch die Gesamtbelastung (inkl. Kind und Kegel) sein wird - glaube mir, sie wird um einiges steigen. Dann könnt Ihr euren Hauswunsch besser einschätzen.

Lieber etwas mehr Vorsicht walten lassen, bevor alles in einem Scherbenhaufen endet.

Im Übrigen - auch ein guter Bekannter bei einer Bank (auch wenn er in einer leitenden Funktion ist) muss Rechenschaft ablegen. Vorgesetzte, Revision, etc. schauen trotzdem auf die Finger. Zudem gibt es, wie in einen anderen Thread geschrieben, noch die zweite Prüfinstanz, welche unabhängig vom Berater/Bekannten das Statement abgeben sollte. Wenn er/sie nicht gerade Vorstand ist, ...

 

[MacGyver]

Erstmal danke für euer Feedback,
die Preislage selbst ist in Frankfurt argh spekuliert, das trägt sich natürlich auch an die umliegenden Gebiete nach außen. In die Richtung Nidderau (15-20Km entfernt) gibt es aber diverse Immobilien zu den Preisen, auch ist die Anbindung dort recht angenehm und ist für uns nicht weiter, als von unserm Ende aus Frankfurt zur Arbeit.
In dem Einkommen ist zum einen nicht mein Boni enthalten, zum andern ist die Gewichtigung etwa 60/40, daher wird während der Mutterschaft der Einschnitt zwar da sein, aber nicht ganz so extrem ausfallen. Außerdem wäre für uns klar, vor einem Hauskauf zu heiraten, damit die vertraglichen Punkte sich auch vollständig regeln lassen (Erbschaft usw). Hier kommen also auch noch leichte steuerliche Vorteile zum tragen. Ebenfalls können wir vorab klären, ob sie nach dem Jahr direkt wieder Teilzeit via Homeoffice arbeiten darf (wäre durchaus denkbar).
Bei der Option zwei stimmt das Einkommen so eh nicht, da hier noch die Mieteinnahmen zum tragen kommen und ebenfalls als Einkommen zählen.
Zum Thema Revision - wie gesagt der Kredit ist kein Thema, es ist nicht irgendeine Bekannte in der Bank und das Ganze läuft so oder so über den dortigen Chef und dann natürlich korrekt. Unser Auftreten war auch eines der Entscheidungskriterien für ein Kredit. Ansonsten irren ist menschlich, dass die Beraterin hier vielleicht unwissentlich falschen Zuspruch gegeben hat, glaube ich aber auch nicht. Ich habe klar gesagt, dass ich diesen Kredit nicht auf brechen möchte.

So das war jetzt das positive, ich bin ja selbst sehr pessimistisch, deswegen kann ich eure Kritik durchaus nachvollziehen. Zum Vergleich zahle ich hier allein für eine akzeptable 4 Zimmer Wohnung 850€ zzgl Nebenkosten, damit bin ich nicht mehr weit weg von einem Kredit entfernt und dann lege ich nicht mehr soviel Rücklange an und vor allem tilge ich noch kein Eigenheim...

Ein Haus hat halt einen erheblichen Mehrwert, die Frage für mich ist halt a) was man zahlen kann und b) was man für eine Immobilie zahlen sollte bei dem Einkommen. Ich bin durchaus handwerklich begabt und kann mir diverse Sanierungsarbeiten auch vorstellen (Dach, Bausubstanz müssen natürlich stimmen), aber als Leihe kann und sollte man so etwas meiner Meinung nach nicht beurteilen. Gutachter verstehen sich so oder so, aber eine Baustelle ohne Ahnung einzuschätzen schreit nach Fehlkalkulation und ist was für den TV Format ...

 

[emer]

Ich sehe auch kein vernünftiges Haus für den Preis in Niderrau / Bad Vilbel.

Da sind die Grundstücke schon teuer. Da musst du schon in einen kleinen Nebenort und selbst da wird es eng.

Wir haben uns mal in der Richtung Bad Nauheim / Butzbach umgesehen. Und selbst da ist es in kleinen Orten wie Ober-Mörlen oder Rockenberg schon nicht günstig. Es sei denn ihr sucht was zum Heimwerken. Da bekommst du aber auch Buden wo du noch mal mindestens den Kaufpreis in die Sanierung steckst. Hast du dich schon mit dem Wohnungsmarkt in der Ecke beschäftigt?

Unser Miethaus wird Mitte nächsten Jahres verkauft, wenn wir ausziehen. Schön verbaut mit 2 Wohnungen. Durch die Raumaufteilung kaum zu gebrauchen. Brauch neues Dach, neue Fassade (gilt auch für das Nebengebäude), neue Heizungsanlage. Vermutlich neuen Fußboden und Decke. Atom und Wasser sowieso. Keller ist feucht. Unser Vermieter hat uns mal gefragt ob wir das kaufen wollen. Dein Limit hätte mit Sanierung nicht ausgereicht. Und selbst dann ist es verbaut der Hauskern über 100 Jahre alt mit Anbau aus den 70ern.

 

[MacGyver]

Also ich habe hier diverse Angebote im Kreis Nidderau gefunden, in wie weit das falsche Angaben sind muss man anschauen. Wir wollten uns paar Immobilien anschauen.
Ich habe nur Objekte angeschaut, die nicht sanierungsbedürftig oder auf Erbpacht liegen.
Ansonsten ist mir durchaus bewusst, dass der Findungsprozess zum Haus Monate oder Jahre dauern kann. Deswegen haben wir jetzt auch angefangen Besichtigungen anzufragen.