Neubau oder doch Hauskauf und Sanierung in Bayern

[nordanney]

PS: Unsere Große wird nächsten Monat 6 Jahre alt, langsam spüren wir den Zeitdruck vor der Einschulung eine feste Entscheidung zum zukünftigen Wohnsitz getroffen zu haben.

Perfekte Zeitpunkte sind:
- Beginn Kindergarten mit 3 Jahren
- Einschulung
- Schulwechsel zur fünften Klasse

 

[Wo1z3rl]

Hallo zusammen,
ich möchte euch ein Update zu unserer aktuellen Situation geben.

Wir haben ein Baugrundstück in Aussicht (mündliche Zusage der Gemeinde) und warten noch auf den Notartermin. Es handelt sich um ein südwestlich ausgerichtetes Hanggrundstück mit 909 m². Die Gesamtkaufkosten werden sich für uns inklusive Nebenkosten auf circa 100.000 Euro belaufen (leicht schwankend, da die Anschlusspreise von unserer Wohnfläche abhängig sein werden, es kann also noch etwas mehr oder weniger werden). Diesen Betrag werden wir aus unserem Eigenkapital bezahlen.
Das Grundstück liegt am Ende einer Sackgasse mit Wendehammer. Der aktuelle Kindergarten und die (zukünftige) Grundschule sind fußläufig erreichbar. Auch der Spielplatz sowie Sportplätze sind nur wenige Gehminuten entfernt.

Konkret haben wir uns aktuell hauptsächlich mit dem grundsätzlichen Raumprogramm (Devise: so klein wie möglich und so groß wie nötig) und "Moodboards", also Sammlungen ansprechender Außen- oder Innenansichten von Einfamilienhäusern, beschäftigt.

Vielleicht könnt ihr mir bei dieser Frage zur Architektenwahl helfen: Es gibt ein Architekturbüro, das meiner Ansicht nach sehr schöne Einfamilienhäuser geplant und begleitet hat, allerdings für eine lokale Baubetreuung viel zu weit entfernt ist. Könnte es hier Sinn machen, zunächst nur die Leistungsphase 1-2 für die "Idee" dieses Architekten anzufragen und bei Gefallen gegebenenfalls auch bis zur Leistungsphase 5 fortzuführen? Die Ausschreibung würden wir dann anhand der Gewerkeplanung selbst durchführen und die Baubegleitung durch einen örtlichen Sachverständigen beauftragen.

 

[11ant]

Konkret haben wir uns aktuell hauptsächlich mit dem grundsätzlichen Raumprogramm (Devise: so klein wie möglich und so groß wie nötig) und "Moodboards", also Sammlungen ansprechender Außen- oder Innenansichten von Einfamilienhäusern, beschäftigt.

Vielleicht könnt ihr mir bei dieser Frage zur Architektenwahl helfen: Es gibt ein Architekturbüro, das meiner Ansicht nach sehr schöne Einfamilienhäuser geplant und begleitet hat, allerdings für eine lokale Baubetreuung viel zu weit entfernt ist. Könnte es hier Sinn machen, zunächst nur die Leistungsphase 1-2 für die "Idee" dieses Architekten anzufragen und bei Gefallen gegebenenfalls auch bis zur Leistungsphase 5 fortzuführen? Die Ausschreibung würden wir dann anhand der Gewerkeplanung selbst durchführen und die Baubegleitung durch einen örtlichen Sachverständigen beauftragen.

Oh. Angesichts der vorher erwähnten Moodboards beschleicht mich die Befürchtung, Ihr könntet den Wunscharchitekten nach den Häuserbildern seiner Referenzengalerie ausgesucht haben. Das wäre - nicht zuletzt weil es mit hoher "Trefferwahrscheinlichkeit" zu einem @Gerddieter warnt Architekten führen würde - eher keine empfehlenswerte Idee. Grundsätzlich finde ich die Idee - habt Ihr meinen "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" gelesen ? - den Architekten im Umfang der Module A und B zu mandatieren gut. Allerdings sollte es nicht nur vom "Gefallen" abhängen, ob nach der Teigruhe mit Weichenstellung mit demselben Architekten (je nach Ergebnis der Weichenstellung mit dem gesamten Modul B oder nur der Leistungsphase 3) weitergeplant wird. Einen Architekten in den vorbereitenden Phasen noch als egal wo der lokal sitzt zu wähnen wäre ein Trugschluss: eine Entwurfsentwicklung überwiegend (oder gar während der Leistungsphase 2 und 3 sogar ganz) per Videokonferenzen abzuwickeln, schaffen nur die wenigsten (Architekten wie Bauherren) erfolgreich oder zumindest schadensarm.

Ein Cut nach der Leistungsphase 5 ist okay, deshalb habe ich hier ja auch das Ende des Moduls B als mittlerer Architektenbeteiligungsphase beim Bau eines baustellengefertigten ("Stein auf Stein") Hauses gesetzt. Die Ausschreibung selbst durchzuführen, ist jedoch mindestens für erstgebärende Baufamilien brandgefährlich. Einen Abfangjäger fliegt man nicht mit dem Mofaführerschein. Laien haben ein immer wieder erstaunlich "sicheres" Talent, in sämtliche finanziellen Fettnäpfchen zu treten und die Ausschreibung regelrecht gegen sich zu wenden: mit einer ungeschickt erstellten Ausschreibung wird diese nicht mehr zum Instrument der Auftraggeber, die Kosten zu kontrollieren, sondern im Gegenteil zu einer Waffe der Auftragnehmer, ihre Werkverträge als Selbstbedienungsladen für wahre Schlemmerorgien auszuschöpfen. Ich kenne einen Anwalt, der - allerdings im Bereich der öffentlichen Vergabe - gut davon leben kann, auf Ausschreibungsstreitfälle spezialisiert zu sein.

Was die Ausschreibung anbelangt, bringe ich Euch gerne mit einem Kollegen zusammen. Die Bauleitung einem örtlichen baubegleitenden Sachverständigen zu übertragen, ist dann wieder eine gute Idee - aber eben wie gesagt ohne davor den Wahnsinn der selbst versuchten Ausschreibung zu begehen. Wo seid Ihr denn überhaupt in Bayern ?
(falls es auf ein "Fertig"haus hinausläuft, dächte ich an die Kollegen Zink oder Beuler).

 

[Wo1z3rl]

Danke für deine Antwort, 11ant. Deinen Blog habe ich gefunden, gelesen und versucht alles zu verstehen, im Sinne von "stets bemüht".
Wir sind in Niederbayern beheimatet.

Du hast sicherlich damit Recht, dass eine Fernberatung des Architekten unvorteilhaft ist, andererseits haben wir das Jahr 2024 und komplexe Themen über Videotelefonie zu besprechen und zu lösen gehört zum Beispiel in meinem Berufsalltag zum Tagesgeschäft. Trotzdem habe ich deinen Einwand natürlich zur Kenntnis genommen. Unter der Voraussetzung, dass im Verwandten- und Bekanntenkreis die letzten 30 Jahre niemand mit einem eigens engagierten Architekten gebaut hat, wie würdest du denn bei der Architektenauswahl konkret vorgehen? Ich wollte jetzt ungern die Auflistung der gelben Seiten (von der benutzerunfreundlichen Webseite der Bayerischen Architektenkammer spreche ich lieber gar nicht erst..) im Sinne von A-Z durchtelefonieren.

Es wird noch viel Wasser die Donau hinabfließen, ehe wir uns konkret mit dem Vergabeverfahren beschäftigen dürfen. Bis dahin sind wir eventuell vom Architekten oder Baubegleiter so begeistert, dass wir diese Aufgabe gerne und mit Vertrauen abgeben.

Da sicherlich im weiteren Verlauf relevant:
Ich habe euch das Luftbild, das wir von der Gemeinde erhalten haben, angefügt, sowie auch einen Ausschnitt der Parzellarkarte aus dem Bayern-Atlas sowie ein Foto, das vom Wendehammer aus aufgenommen wurde (jeweils Blick von Süden bzw. die Kartenansicht ist genordet). Leider kann ich mit dem Bayern-Atlas die Höhen nicht wirklich bestimmen, demnach wäre der oberste Punkt etwa 508 m üNN, der unterste Punkt (Straße) 502 m üNN. Ein großer Teil des Grundstücks ist weitgehend eine leichter abfallende Terrasse, die dann mit einer starken Böschung zur Straße steil abfällt. Das Grundstück im Osten bleibt Grünfläche. Den Bebauungsplan habe ich ebenso beigefügt, unsere wäre Parzelle 20. Die Straße lässt sich übrigens per Google Streetview befahren, dann sieht man zum Vergleich, wie die zukünftigen Nachbarn die "Böschung" angegangen sind.

 

[ypg]

Die Straße lässt sich übrigens per Google Streetview befahren,

Unten Parken, oben wohnen - und im Osten ein wunderbarer Blick auf den Kirchturm. Schön!

 

[11ant]

Danke für deine Antwort, 11ant. Deinen Blog habe ich gefunden, gelesen und versucht alles zu verstehen, im Sinne von "stets bemüht".
Wir sind in Niederbayern beheimatet.

Die Kontaktdaten für Rückfragen stehen nicht zur Dekoration da, die darfst Du gerne nutzen.

Unter der Voraussetzung, dass im Verwandten- und Bekanntenkreis die letzten 30 Jahre niemand mit einem eigens engagierten Architekten gebaut hat, wie würdest du denn bei der Architektenauswahl konkret vorgehen? Ich wollte jetzt ungern die Auflistung der gelben Seiten (von der benutzerunfreundlichen Webseite der Bayerischen Architektenkammer spreche ich lieber gar nicht erst..) im Sinne von A-Z durchtelefonieren. Hatte ich denn zutreffend vermutet, wie Du den besagten Architekten ausgesucht hast ?

Die Kammerseiten sind nicht die schlechtesten Quellen, auch die Branchentelefonbücher (die muß man nur lesen können: die großen Büros mit den mehrspaltigen Anzeigen kann man für Einfamilienhausprojekte schonmal aussortieren) sind durchaus eine Hilfe. An Websites kann man die geeigneten Kandidaten auch recht gut erkennen, die sind da ebenfalls richtig gelesen recht auskunftsfreudig. Und ja, die dann noch auf der Liste stehen abzutelefonieren, gehört tatsächlich dazu. Genauer gesagt: begleitend zum Kurzexposé auch anzurufen. Auch mein Wasser kocht bei hundert Grad Celsius, mit Teufeln stehe ich keinem Bunde, das ist "Handwerk".