Sanierung Bestandsimmobilie - unser Weg zum Haus

[LordNibbler]

Wir waren seit der Rückkehr 2017 nach Wolfsburg auf Immobiliensuche. Erstmal per Miete gewohnt, um in Ruhe das passende Objekt zu finden und die Makler zu testen.

• freistehendes Einfamilienhaus (also auch keine Doppelhaushälfte)
• möglichst fußläufig in die Innenstadt von Wolfsburg, Fallersleben oder Vorsfelde
• bei Bestand ab Baujahr 1960, auch unsaniert solange die Substanz Investitionen rechtfertigt (sonst zahlt man schlechte Sanierungen, die man wieder ersetzen muss)
• bei Neubau in einen Wohngebiet mit Gestaltungskonzept (viele neue Gebiete sehen leider aus wie Musterhaussiedlungen, in denen der gesamte Katalog ausgekippt wurde, die aber kein Harmonisches Wohngebiet erzeugen)
• ein größerer Garten mit Nutzfläche
• kein Erbbau (hier sehr häufig anzutreffen)

Die Wünsche sind in der Gegend natürlich teuer und auf dem Markt nicht vorhanden. Die ersten Besichtigungen waren auch enttäuschend:

1. 5 Jahre alt im Neubaugebiet: Wände mit Rissen, Wasserspuren (von der Bodenplatte), unbewohnt, Makler: normale Setzungsrisse (dafür falsche Richtung und zu groß), Vermutung: laut Bebauungsplan Posidonienschiefer-Untergrund und durch Baufehler jetzt Bodenhebung
2. 8 Jahre alt gleiches Neubaugebiet: nicht real geteiltes Grundstück (3 Häuser auf 2 Grundstücken), Maklerin: sagt wäre real geteilt (und schickt Dokumente mit Abgeschlossenheitserklärung), Nachbarschaftsstreit (toll bei einer WEG in Eigenverwaltung)
3. Siedlungshaus 50er Jahre: Keller maßives Feuchteproblem inkl Schimmel, Makler hat schon Sanierungsangebot für Außenabdichtung (Frainchise-Konzept mit Saugrüssel) was gar nicht teuer ist, Kellerhöhe unter 1,8m (also nicht nutzbar)
4. Siedlungshaus 50er Jahre: Verkauf nach nur 2 Jahren (verdeckte Probleme?), Oberflächensanierung (also optisch einiges gemacht, aber der Unterbau noch original)
5. einige weitere Häuser, die kaum in Erinnerung geblieben sind (Lage, Grundriss, Qualität, Preis nicht passend)

Dann kam Anfang 2018 ein Angebot, dass eigentlich nicht ganz unseren Kriterien entsprach, aber im gleichen Wohngebiet liegt.

• Baujahr Mitte 1958
• sehr gehobene Bauqualität und -Ausführung für die damalige Zeit
• Architektenhaus (Dr.-Ing.) für Mediziner (Dr. med)
• Hanglage, Splitlevel, integrierte Garage
• Fernwärme mit verdeckt verbauten Konvektoren
• sehr gut gepflegt, deswegen zurückhaltend saniert (Bad aufgefliest + Keramik, Dach 2002 neu, Fenster 1995 neu)
• gepflegter Garten, Granitpflaster
• 165m² Wohnfläche + 40 m² Nutzfläche
• 905m² Erbbaugrundstück an Sackgasse
• 493.000 €

Das Haus war eigentlich größer als nötig, die Substanz und Architektur super. Sanierung gut machbar (Versorgungsleitungen gut erreichbar, teilweise in Schächten) und mit dem Erbbaurecht konnte man leben, denn: die Besitzer hatten ihre Raten im Voraus abbezahlt (gab Rabatt), sodass die jährliche Rate nur bei 500€ lag. Erbbaugeber ist die Stadt Wolfsburg, die per Satzung Zinserhöhungen nur bei Verkauf vornimmt (nicht in der Laufzeit oder bei Erbe). Bei Kauf des Grundstücks wird der Bodenrichtwert abzgl.. Ablösebetrag und mit 15% Rabatt angesetzt. Mitte 2017 lag das Angebot für das Grundstück daher bei 118.000€ (beim aktuellen Bodenrichtwert wäre es heute ca 150.000€). Das war für die Gegend ein Schnäppchen und laut Maklerin im Hauspreis berücksichtigt.
Trotzdem konnten wir nach Zweitbesichtigung mit Experten (kein Gutachter) genug Argumente (Riss in Wand, Sanierungsbedarf) anbringen, um uns auf eine Preis von 420.000 € einigen. Das öffentliche Angebot wurde auf 435.000€ gesenkt.
Über einem Finanzierungsmakler gab es eine Zusage der Sparkasse zur Finanzierung (Erbbau ist hier ja etwas spezieller, das kennen vor allem den lokalen Banken). Alles machbar als 20-Jahre-Volltilger (Erbbauvertrag musste min. 10 weitere Jahre gültig sein) und möglichen Puffer den Grundstückspreis anzusparen.

Aber es gab ein Problem: die über 90-jährige Bewohnerin. Die war auf der Suche nach einem Apartment in einer Seniorenresidenz (Erdgeschoss, Blickrichtung See). Es hieß jede Woche, dass es sich nur noch um Tage handeln kann, bis eins frei wird. Am Ende hatten wir Mitte April eine Reservierung mit Besitzübergabe spätestens Dezember, früher möglich. Also auf die Finanzierung zu fixieren und den Notartermin zu vereinbaren...

...und dann kam nach einer Woche die Bitte um ein Gespräch (vorbei an der Notarin). Neffin und Schweste erklärten uns, dass man die Reservierung für ungültig erklärt. Der Zeitdruck wäre zu doll. Nicht das es mit dem Apartment noch nichts wird. Man könne der alten Dame nicht zumuten, im Seniorenheim umzuziehen. Man wünsche sich einen Kaufvertrag mit mehr Zeit. So ein Jahr (unterschwellig ohne Limit).
Wir hatten aber nur 6 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit, konnten uns paar Monate mehr vorstellen. Aber nur mit finanzieller Kompensation (1500€/Monat Mietmehrkosten). Gegenvorschlag war Kauf wie gehabt aber Besitzübergabe erst nach Auszug der Besitzerin (quasi Wohnrecht). Das war nicht akzeptabel (Stichwort Härtfallregel, am Ende gehört einem das Haus, aber man bekommt den alten Bewohner nicht mehr raus). Es blieb nur die mündliche Absicht: Wir sind weiter interessiert, bitte melden wenn das Altenheim geklärt ist, falls wir in der Zwischenzeit was anderes finden melden wir uns. Die Maklerin (VR-Bank) war nicht sehr begeistert, schließlich waren schon vorher schwierig die drei Frauen schwer zu einer Meinung zu bewegen. An ihr lag es nicht, das war die am besten aufbereitete Mappe mit allen nötigen Dokumente und fehlende Sachen wurde umgehend besorgt.

Zwei Wochen später gab es einen weiteren Interessent. Moral von der Geschichte: wir haben für andere den Preis erfolgreich gedrückt, eingezogen sind sie Oktober 2017.

Anbei noch ein paar Grundrisse zum Objekt, auch als Anregung für andere Hausplaner:

Denn die Maklerin meinte noch, dass sie in der Wohngegend vielleicht alle 1-2 Jahre ein Objekt verkauft. Der Rest läuft unter der Hand direkt. Seit wir da wohnen wurden drei Häuser abgerissen und durch doppelt so große Neubauten ersetzt. Ein weiteres ist nur noch Rohbau und bekommt einen riesigen Anbau. Keines der Objekte war in öffentlicher Vermarktung...
...im nächsten Beitrag geht die Suche weiter und wie wir doch noch fündig wurden.

 

[LordNibbler]

Die Suche ging weiter.

• Ein Neubaugebiet wurde erschlossen, zentrumsnah in Fallersleben mit Grundstücken um die 600m². Verkauf von GU, mit Notarzwang und im Bieterverfahren: Mindestgebot 395 €/m². Ende 2018 waren noch zwei übrig, die direkt für 450€/m² verkauft wurden ops:
• Ein weiteres neues Wohnviertel entsteht, mit Gesamtkonzept für Gestaltung und "grünes Wohnen". Hochbau im Zentrum, Reihenhäuser und Einfamilienhaus im Randbereich. Aber der Bau beginnt erst mal mit den Miet- und Eingentumswohnungen. Die Investorenvergabe für die Eigenheimplätze lässt auf sich warten.
• Die VR-Bank hat tatsächlich noch ein Objekt in unserem Wohngebiet. Wieder ein Architektenhaus, Bungalow im Bauhausstil, voll unterkellert, wieder Erbbau, riesiges Grundstück (1500m²), teils bewaldet. Aber leider außerhalb unserer Reichweite: Sanierungsstau (nicht sofort bewohnbar), fast 600.000€ und das Haus verdient eine Kernsanierung mit erfahren Architekten. Da wäre 1 Mio € nötig gewesen, um das zu kaufen und angemessen in Stand zu setzen.
• Ein weiteres solides Objekt in Randlage Fallersleben: 80er Jahre in harmonischer Wohnsiedlung. Gut gepflegt und sofort nutzbar. Sanierungen problemlos im Laufe der Zeit machbar. Mit Eigentumsgrundstück für 495.000€. Nach Zweitbesichtigung mit Gutachter waren wir mit 450.000€ einziger Interessent. Der Verkäufer sieht den Preis nicht verhandelbar und findet zwischenzeitlich am Makler vorbei einen Interessenten an den er verkauft. Unser Angebot war ja auch nur eine VHB und ohne 30.000€ Maklergebühr hätten uns garantiert auch einigen können.
• und dann war saure-Gurken-Zeit, es kamen kaum noch Angebote und die wenigen waren nicht relevant (z.B. 50er-Haus, einfachste Qualität ohne Modernisierungen, nur zum Abriss geeignet, dafür zu teuer und die Lage es nicht wert)

Wir haben dann in unserem Wohngebiet Flyer in die Briefkästen geworfen, dass wir was suchen, ob man wen kennt der verkauft oder selber sogar will. Es wurden ja Objekte verkauft und man muss sein Interesse bekunden. Bei einigen Objekten, die scheinbar unbewohnt waren (und den Nachbarn), gab es persönlich adressierte Briefe, ob man es verkaufen möchte, bzw. man den Eigentümer kenne.

Reaktion auf über 100 Einwürfe: 2 Antworten ohne Relevanz (ja das ist leer, aber ich kümmer mich nur um den Briefkasten und ja ich weis wer der Nachbar ist, aber sag das nicht, sein Problem wenn es leer stehe).

Aber später kam noch ein Nachzügler, den ich erst einige Wochen im Postfach gefunden hatte. (Wir benutzten eine Prepaid-Nummer und eine Wegwerfmail-Adresse, falls uns in der Folge Makler zuspamen.)
Folgende Infos wurden uns gegeben:

• ein Häuschen in der gleichen Straße, wie die Wohnung
• Baujahr 1960 mit ca 125m² Wohnfläche
• Eigentumsgrundstück mit 787m²
• Keller mit Sauna und "Weinstube" mit offenem Kamin (etwas anderer Partyraum)
• EG mit Wohnzimmer, Küche, WC
• OG mit Schlaf- und Kinderzimmer, Dusche, Bad
• Dach 2000 neu mit hochwertigen Ziegeln
• Kunststofffenster aus Mitte der 90er
• teilweise gedämmt
• teilweise renovierungs- und sanierungsbedürftig (z.B. Elektrik)
• Preis für 450.000€ von privat ohne Makler

Nach einer Besichtigung war uns bewusst, das das Haus genau passen würde. Größe war vollkommen ausreichend, wenn nötig wäre ein Anbau möglich. Es war ausreichend saniert, um kurzfristig einzuziehen, aber nicht zu viel, so dass eigenen Wünschen nichts im Wege stand. Es stand ca. 2,5 Jahre leer, da es den Vorbesitzer zu klein wurde und sie neu gebaut hatten. Sie hatten auch keine Verkaufsdruck, wollten es also zu ihrem Wunschpreis verkaufen und ggf. weiter warten. Beim Preis konnten wir uns dann auf 435.000€ einigen und der restliche Ablauf ging schnell und reibungslos:

• Ende September Erstbesichtigung
• Mitte Oktober Kaufvertragsentwurf und Finanzierung geklärt/zugesagt
• Ende Oktober Beurkundung Kaufvertrag
• Anfang Dezember Kaufpreis fällig
• Mitte Dezember Besitzübergabe
• Anfang Januar Eigentumsübergang

Da es sich ursprünglich um ein Gebäude der Niedersächsischen Heimstätte handelte, war es ein ehemaliges Erbbaugrundstück. Der Erbbauvertrag wurde vom Erstbesitzer zwar abgelöst, aber das Recht nie gelöscht. D.h. er war danach sein eigener Erbbaugeber ("Eigentümer-Erbaurecht"). Auch die Zweitbesitzer (also unsere Verkäufer) haben diese Einträge nie gelöscht. Unsere finanzierende Bank wollte als Voraussetzung aber eine Löschung, sodass das wir im Rahmen der Umschreibung auch das Erbbaubuch geschlossen haben und nun einen "sauberen" Grundbucheintrag haben.

Über zwei Jahre Leerstand haben Spuren hinterlassen, wir durften aber schon vor Besitzübergabe den Garten betreten und pflegen. Das war dringend nötig und das Risiko bewusst, dass wir falls es nicht klappt umsonst für andere gearbeitet hätten:

 

[LordNibbler]

Viel ist passiert und wenig Zeit übrig geblieben hier zu schreiben. Ich bitte es zu entschuldigen und versuche ein kleines Update.

Wir waren uns Ende 2018 schon vor dem Maklertermin mit den Verkäufern soweit einig, das uns erlaubt wurde im Garten schon aufzuräumen. Uns war das Risiko bewusst, dass im Falle des Scheiterns wir kostenlos für wen anderes und umsonst für uns den Garten gepflegt hätten. Aber der Winter näherte sich und Dinge mussten dringend erledigt werden.
Die Arbeiten waren auch erst mal wenig destruktiv, d.h. Rasen mähen, Pflanzen schneiden. Erst nach der Beurkundung haben wir größere Sachen gemacht (z.B. Lebensbaumhecke um mehrere Meter gekürzt). Während dieser Zeit hatten wir bereits einen Hausschlüssel bekommen und durften das Haus betreten, um Ausmessen zu können oder Details in Augenschein zu nehmen - es gab also kein Verheimlichen vom Zustand.

Für den Zeitraum nach der Besitzübergabe hatten wir ein paar Aufgaben geplant, die vor dem Bezug zu erledigen wären:
- Wasser und Abwasser erneuern
- Basis für eine neue Elektroinstallation schaffen (Zählerschrank/Sicherungen)
- neuer Strom für Küche und optional andere Räume

Alle anderen Sanierungsarbeiten sollen im Laufe der Jahre im bewohnten Haus gemacht werden. Nur diese mussten vorher erfolgen. Die geplanten Arbeiten sollten dabei möglichst wenig invasiv sein und wurden von uns selber (bis auf Zählerschrank) durchgeführt. Am Anfang war daher die Wasser-Planung:
Einlesen in die Thematik, festlegen der Zapfstellen (im Hinterkopf die mittelfristige Badneugestaltung), Berechnung der Leitungsdimensionen (vereinfacht über loading units), Bestellung der Ware.

Aber Bilder sagen mehr als tausend Worte - was ist der Ausgangszustand?

Wir haben das Bad, zw. 1995 und 2000 "modernisiert". Es wurde aufgefliest, neuer Durchlauferhitzer und Keramik, Badewanne und Leitungen noch original.

Langfristige Idee: Badewanne so lassen, Dusche an die Position beim WC, Bidet entfernen, WC rechts vom Bidet versetzen (wo jetzt die Heizung ist).

Unser Plan: Unter dem Waschtisch befindet sich ein Sockel, in dem von der Tür kommend Wasser und Abwasser für Becken und Wanne sein müssten. Also bei der Tür aufstemmen und dort Anschluss an neue Rohre vornehmen. Bei der WC-Seite Bidet entfernen, Vorbauwand öffnen und WC neu anschließen.

Hach wie naiv wir waren und wie einfach es aussehen kann.

Spoiler: Das Rohr sitzt deutlich tiefer und Wasser ist auch woanders.

(15.12.2018)

(24.12.2018)
Der ganze Sockel bis zur Badewanne musste weg, um das alte Rohr herauszubekommen und Platz für das neue zu haben.
Und bei der Modernisierung zuvor wurde so wenig wie möglich angefasst - es gab wohl vorher zwei waschbecken:

(25.12.2018)

Sauber aufgeräumt, Bitumenabdichtung wiederhergestellt:

(03.01.2019)

Ein paar Monate später war an dieser Stelle Zeit für Rohr-Tetris. Denn neben der Abwasserleitung (DN50) mussten noch Kaltwasser, Warmwasser und Zirkulationsleitung da rein. Und das alles in den kleinen Sockel, denn eine richtige Vorbauwand wird es erst bei der Neugestaltung geben. Dazu sind die Rohre schon auf eine Zentralwasserversorgung ausgelegt, müssen aber erst mal übergangsweise an den neuen und neu platzierten Durchlauferhitzer angeschlossen werden.

(16.03.2019)

Ein großes Problem war es, Fliesen zu finden, die ähnlich der alten waren und das passende Maß hatten:

(24.03.2019)

Ganz am Ende musste alles unter WEDI-Platten versteckt werden und eine alternative Zapfposition für die Badewanne geschaffen werden (Wand sollte nicht aufgestemmt werden).

(28.03.2019)

10 Bilder voll...weiter im Folgebeitrag.

 

[LordNibbler]

Vorab: Wegen beruflicher Vorbelastung habe ich Raupiano-Abwasserrohre und Rautitan stabil Trinkwasser-Rohre verwendet. Vor allem die Schiebehülstentechnik ist wirklich Idiotensicher und Laiengeeignet Des weiteren habe ich für die Werke genug Maschinen und QS-Systeme programmiert/in Betrieb genommen, dass ich die Qualität kenne und im Grunde jedes verbaute Rohr in irgendeiner Weise mit einer meiner Gerätschaften zu tun hatte. Da ist es auch ein schönes Gefühl, das Produkt früherer Arbeit in der Hand zu haben.

Familiär habe ich schon einmal in jugendlichen Jahren erlebt, in einem Haus zu leben, das über die Jahre saniert wird. Für fachliche Fragen habe ich außerdem meinen Vater (Architekt/Bauingenieur), Mutter (Landschaftsplanung), meine Frau (Dr.-Ing.) und mich selber als Ing.-Inf.

Weiter geht es mit den WEDI-Platten:

(28.03.2019)

(02.04.2019)

Warum eigentlich ein neuer Durchlauferhitzer? Darum: die Position über der Badewanne hat ihm nicht gut getan.

(Wofür nicht alles ein Wundpflaster hilft.)

Jetzt neue Fliesen rauf mit einem Farbakzent zu den alten:

(14.04.2019)

Und die Badewanne mit neuer Farbe aufarbeiten:

(17.04.2019)

Silkonfugen, Armaturen...

(20.04.2019)

Dann den Waschtisch wieder anbringen und dem Umzug steht nichts im Weg - just in time am 23.04.2019.
Parallel hab es aber noch viele andere Arbeiten. Z.B. die gegenüberliegende Seite im Bad, da musste ja das WC neu angeschlossen werden. Die ganzen Rohre mussten auch noch irgendwo herkommen. Nicht zu vergessen das entrümple eines leer übergebenen Hauses (da fällt eine ganze Menge an) oder die Elektrik.
Es werden also Beiträge folgen....

 

[Climbee]

puh...ich glaube, da hätte ich das Bad ganz raus gerissen und neu gemacht. Zumindest die Fliesen.

Bin gespannt, wie es weiter geht.

 

[Fummelbrett!]

Ich bin ganz bei @Climbee - ihr habt euch da jede Menge Arbeit gemacht, da wäre das komplette Entkernen und neu gestalten nicht viel mehr Aufwand gewesen Ist aber natürlich immer eine Frage der Kosten. Habt ihr die Vertäfelung an der Decke behalten? Wenn ja, habt ihr die gestrichen?

Aber auf alle Fälle danke fürs Teilen eurer Arbeit! Sehr gut finde ich schon mal, dass ihr das fotografisch dokumentiert habt; das kann im Laufe der Jahre noch sehr hilfreich werden. Sollten alle so machen