Haus auf Grundstück der Eltern - Erbschaftsprobleme?

[RomeoZwo]

Ein guter Notar! Versiert in Grundstücksangelegenheiten.

Und mit Lust auf schwierige Mandanten .

Hier in Bayern kennen sich bei sowas die Land-Notare meist sehr gut aus. Da werden öfters mal Höfe geteilt, bewohnrechtet, ... die Stadt-Notare sind dafür bei Unternehmensgründungen / Verschmelzungen oftmals mehr in der Materie.
Wird aber vermutlich im Berliner Raum schwieriger, aufgrund der Vergangenheit gibt es da ja eher selten einen Hof zu teilen. Berlin Stadt kennt ja nur Anwaltsnotare, vielleicht lässt sich da einer mit Spezialisierung auf Grundstücke finden.

Als weitere Variante würde ich ja noch Schenkung des gesamten Grundstücks mit lebenslangen Wohnrecht im alten Haus oder sogar Nießbrauchsrecht aufs gesamte Grundstück (Dann könnten deine Eltern sogar dein Haus vermieten, falls du ausziehst, nur nicht verkaufen) in den Raum stellen.

 

[Pianist]

Als weitere Variante würde ich ja noch Schenkung des gesamten Grundstücks mit lebenslangen Wohnrecht im alten Haus oder sogar Nießbrauchsrecht aufs gesamte Grundstück (Dann könnten deine Eltern sogar dein Haus vermieten, falls du ausziehst, nur nicht verkaufen) in den Raum stellen.

Das klingt nach der vermutlich besten Lösung. Und dann würde ja das Nießbrauchsrecht den Wert erheblich schmälern, so dass sich das reduzierend auf die Schenkungssteuer auswirkt, oder? Aber was passiert, wenn mir dann etwas zustößt? Was gelten dann für Freibeträge?

 

[Climbee]

Ne, vergiß das. Als Richtwert wird der normale Verkehrswert heran gezogen. Bei Grundstücken kann man den Bodenrichtwert ansetzen, aber bebaut klappt das leider nicht.

Nießbrauch erlöscht ja mit dem Tod der Eltern und da du ja nicht vor hast zu verkaufen ist das lediglich die Absicherung für deine Eltern, daß du sie nicht raus schmeißen kannst. Ich würde ihnen auch noch ein Rückerwerbsrecht einräumen, da gibt's was, hatten wir auch.

Aber wie gesagt: das kann ein Notar besser als wir hier.

Nicht teilen und ganz schenken: dann reden wir hier von einem nicht gerade kleinen Grundstück in Berlin mit zwei Häusern darauf - ich möchte meinen Kopf verwetten, daß ihr da über den Freibetrag kommt. Da würde ich evtl. erst mal über einen Anteil diskutieren. Also du läßt dir soundsoviel % schenken (eben soviel, wie der Freibetrag her gibt). Dann gehört dir von jedem Haus auch genau dieser Prozentsatz.
In 10 Jahren kann man das dann noch mal machen, wenn die Eltern so lange leben.

 

[Pianist]

Da müsste man vermutlich ein Verkehrswertgutachten machen lassen, oder? Vermutlich liegt schon allein mein Haus im Bereich des Freibetrages, also ohne Grundstücksanteil. Ein Erwerber würde vielleicht sogar das Garagengebäude abreißen, um dort noch mal ein großes Haus zu bauen, also muss man den Rest vom Grundstück auch irgendwie berücksichtigen. Und beim dahinterliegenden Grundstück habe ich überhaupt keine Ahnung, wie man das bewerten soll. Das ist ja praktisch nicht marktfähig, weil man damit außer Rasenmähen nichts machen kann, oder fällt da jemandem was ein? Das sind 2.000 Quadratmeter nach §35.

 

[RomeoZwo]

Das klingt nach der vermutlich besten Lösung. Und dann würde ja das Nießbrauchsrecht den Wert erheblich schmälern, so dass sich das reduzierend auf die Schenkungssteuer auswirkt, oder? Aber was passiert, wenn mir dann etwas zustößt? Was gelten dann für Freibeträge?

Der Nießbrauch schmälert den Wert der Gebäude erheblich (Abschreibung x restliche Nutzungsdauer), nicht aber den Wert des Grundstücks. Google mal nach Kapitatwert, Niebrauch, Haus, da geht es übrigens tatsächlich nach statistischer Lebenserwartung. Da du ja hoffentlich noch Nachweisen kannst, dass dein Haus von dir bezahlt wurde (Rechnungen auf deinen Namen), wird das zum Zeit-Abschreibungswert schon mal abgezogen (wie ich oben geschrieben habe). Wann wurde das Elternhaus den gebaut? Ich vermute der Wert des Hauses allein ist eher gering. Das Grundstück wird nach Bodenrichtwert bepreist, bleibt also faktisch der BRW des Grundstücks als Schenkung.

Das hintere Grundstück kann ja auch erst mal so bleiben wie es ist...

Falls du stirbst kann jeder deiner beiden Eltern 100T€ steuerfrei erben. Ist halt alles auch eine Frage der Wahrscheinlichkeit ...

 

[Pianist]

Naja, mir kann theoretisch ständig was passieren... Dann müssten meine Eltern neben dem Kummer auch noch viel Geld an den Staat bezahlen, um ihr Gehöft zurückzubekommen...