Einfamilienhaus: Rate realistisch? Wie viel Haus können wir uns leisten?

[Gerichtsdiener]

Liebes Forum!

meine Verlobte (33) und ich (32) sind derzeit in der anfänglichen Planungsphase eines Einfamilienhaus. Da wir keine Vorerfahrungen mit der Finanzierung oder sonstigen Planungen in solchen Größenordnungen haben, würden wir uns sehr über Feedback, Tipps und ehrliche Einschätzungen zu unseren derzeitigen Plänen freuen.

Ausgangspunkt unserer Planung ist, dass wir über landwirtschaftliche Fläche in einem kleinen niedersächsischen Dorf verfügen. Diese Fläche umfasst ca. 1 Hektar Land, auf einer Seite liegt die Fläche an einer bereits voll erschlossenen Straße. Die andere Seite der Straße ist vollständig bebaut, „unsere“ Seite der Straße zumindest teilweise.

Von der o.g. Fläche sind die „ersten“ 30 m von der Straße aus gesehen derzeit als Bauerwartungsland deklariert. Die Gemeinde hat zuletzt ein Planungsbüro mit der Planung für dieses Bauerwartungsland beauftragt und noch in diesem Jahr soll mit dem Planungsverfahren begonnen werden. Wir sind daher vorsichtig optimistisch, dass wir dort in den nächsten 2-3 Jahren werden bauen können.

Gesetzt diesem Fall würden ca. 52m x 30m unserer o.g. Fläche zu Bauland werden (= 1.560 qm).

Da wir derzeit in einer Großstadt wohnen, es uns aber immer mehr in die ländliche Heimat zieht und dort auch berufliche Möglichkeiten bestehen, sind wir mittlerweile auch fest entschlossen, das Wagnis Hausbau dort anzugehen, da die Möglichkeiten dort unserer Meinung nach zu gut sind, um nicht genutzt zu werden.

Wir wissen zwar, dass wir recht früh mit der Planung beginnen, aber lieber zu früh als zu spät. :) Am liebsten wäre es uns, parallel zum Bauplanungsverfahren unsere Pläne soweit voranzubringen, dass wir mit Inkrafttreten des Bauplans zeitnah die Baugenehmigung beantragen können. Dafür fehlt uns aber einfach Wissen, v.a. bezüglich der Frage, „wie viel Haus“ wir uns eigentlich leisten können.


Allgemeines zu uns

• Frau 33, Mann 32
• Nächstes Jahr wird geheiratet
• Wunsch von 1-2 Kindern in den nächsten 5-7 Jahren
• Sie im Kreativbereich unbefristet angestellt bei 30h/Woche; derzeit lockere Suche nach einem Remote-Job mit 40h/Woche
• Ich verbeamtet in der Justiz (höherer Dienst, Besoldungsgruppe R), Vollzeit
• Gebaut werden soll in kleinem Dorf mit Kindergarten, Grundschule und Busverbindung (10km) zur nächsten größeren Stadt (> 20.000). Zur nächsten Großstadt (>100.000) sind es ca. 35km
• Nahezu unsere gesamte Familie ist zwischen 2 Minuten Fußweg und 15 Minuten Autofahrt entfernt, hat bisher und wird auch zukünftig in jeglicher Art und Weise unterstützen (Kinderbetreuung, Arbeit am Bau/Garten, Finanzen, …)
• Meine Familie ist zudem eine reine Handwerkerfamilie; außer mir haben die alle was „Ordentliches“ gelernt und können mit ihren Händen umgehen. ;-) Wir planen daher, zumindest was den Innenausbau angeht, mit ordentlich Eigenleistung.

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Einkünfte:

In den nächsten Monaten wird sich durch Hochzeit, Stufenaufstiege, Familienzuschläge etc. einiges verbessern. Da das Bauplanungsverfahren in keinem Fall vor diesen Entwicklungen abgeschlossen sein wird, gehe ich von den Einkommensverhältnissen ab 01/2024 aus.

Ich: Nach Abzug der PKV 4.500 € netto, Steuerklasse 3,
Sie: 1.265 € netto + 40€ Vw.L. + 70 € Fahrtkostenerstattung, Steuerklasse 5

Zudem korrigiere ich regelmäßig Klausuren und werde dies auch weiter tun (können). Dafür erhalte ich durchschnittlich 2.600 € / Jahr netto, also ca. 210 € / Monat

Insgesamt: 5.975 € / Monat

Wie erwähnt sucht meine Verlobte derzeit lose nach einer anderen Stelle, bei der sie remote Vollzeit arbeiten kann. Würde Sie schlicht auf 40h erhöhen, hätten wir ca. 350 €/Monat netto mehr zur Verfügung – damit planen wir derzeit aber nicht!

Ich erhalte die nächsten 12 Jahre im 2-Jahres-Turnus (also 6x) weitere Erhöhungen durch Stufenaufstiege in Höhe von jeweils ca. 200 €/Monat netto.
Dazu kommen jährliche Tarifanpassungen von durchschnittlich ca. 100-200 €/Monat netto.

Für den Fall, dass Kinder Einzug erhalten, würde neben dem gesetzlichen Kindergeld zudem 88€/Monat netto Familienzuschlag pro Kind dazukommen.

• Eigenkapital: 90.000 €
• Grundstück: 1.560 qm dann Bauland = 125.000 € (letzter Preis Neubaugebiet: 80 €/qm)
• Ca. 8.500 qm landwirtschaftliche Fläche (gekauft zu 2,50 €/qm) = 21.250 €
• Keine Kredite oder Verbindlichkeiten

Aktuelle Wohnkosten:

• Kaltmiete: 1.310 € / Monat
• Nebenkosten: 130 € /Monat
• Ölheizung: 180 € / Monat
• Strom / Gas / Wasser: 105 € / Monat
• Streaming, Spotify, etc.: 75 € / Monat
• Mobilitätskosten: 0 € - Sie bekommt das Monatsticket von der Arbeit, ich fahre Fahrrad. Im Falle des Hausbaus müssten wir uns ein Auto zulegen, mit dem ich zunächst 3-5x pro Woche 70km Gesamtstrecke zurücklegen müsste. Das Auto könnte ich jedoch aus der Familie übernehmen, da dort einige zurzeit weitestgehend ungenutzt sind und Auto für uns keine Priorität hat.

=> Derzeit 1.800 € / Monat
=> Mit Auto wohl ca. 2.200 € / Monat


Dynamische Ausgaben:


• Lebensmittel ca. 700 € / Monat (höhere Kosten aufgrund Lebensmittelallergien)
• Privatausgaben, Freizeit, sonst. „Luxus“: 300€
• Hund: 100 €
• ETF-Sparpläne: 700 € / Monat

=> Derzeit 1.800 € / Monat

Verträge:

• Hausratversicherung: 360 € / Jahr = 30 € / Monat
• Haftpflichtversicherung: 10 € / Monat
• Hundehalterhaftpflicht: 65 € / Jahr = 13 € / Monat
• Krankenversicherung oben berücksichtigt
• Internet: 40 € / Monat
• Mobilfunk: 2 x 20€ = 40 € / Monat

=> Derzeit 133 € / Monat


Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 5.975 €
• Ausgaben: aktuell 3.733 €
• Ausgaben mit Auto: 4.123 €

=> 2.242 € Überschuss ohne Auto
=> 1.842 € Überschuss mit Auto

Allgemeines zum Hausbau

• 1560 qm Bauland + 8.500 qm „Wiese“.
• Wir sind sofort bereit, eines der Flurstücke (13m Breite = 390 qm Bauland + 2.340 qm „Wiese) abzugeben.
• Neubau, Einfamilienhaus, teilweise 1-geschossig, teilweise 1,5- oder 2-geschossig
• Ohne Keller
• Wie o.g. mit viel Eigenleistung Innenausbau

So viel zu den „harten Fakten“. Wir haben nun ein bestimmtes Haus vor Augen, an dem wir uns gerne anlehnen würden. Bei unbegrenztem Budget würden wir das sofort weitestgehend nachbauen, aber das Budget ist eben nicht unbegrenzt. :)

Unser Problem ist nun: Wir können mangels Erfahrung momentan schlichtweg nicht einschätzen, „wie viel Haus“ wir uns eigentlich leisten können.
Ich würde von folgender Rechnung ausgehen und brauche einfach mal Leute, die das auf Plausibilität checken:

• Eigenkapital: 90.000 €
• Verkauf Flurstück: 20.000 €

=> 110.000 €

Monatlich zur Verfügung:

• Derzeitige Kaltmiete: 1.310 €
• Derzeitiger ETF-Sparplan: 700 €
• Derzeitiger Überschuss ohne Auto 2.242 €

=> 4.252 €

Abzüglich:

• Mehrkosten Mobilität: 400 €
• Monatliche Rücklagenbildung 1.252 €
• Sonstige unerwartete Ausgaben: 100 €

=> Gesamtabzug 1.752 €

Nach der obigen Rechnung komme ich zum Schluss, dass wir eine monatliche Rate von 2.500 € stemmen könnten. Das dürfte anfangs zwar bedeuten, dass wir bei anderen Dingen Abstriche machen müssten, damit können wir aber sehr gut leben und sind uns sehr bewusst, was das bedeutet.

Dazu gibt es zudem nochmals in Erinnerung zu rufen, dass:

• ich jährlich 100-200 €/Monat netto und alle 2 Jahre darüber hinaus weitere 200 € / Monat netto mehr erhalten werde (2030 also > 1.000 € / Monat netto mehr erhalten werde als 2024),
• bei etwaigem Kindersegen durch Kindergeld + Familienzuschlag immerhin 300 € / Monat netto pro Kind dazukämen,
• obige Rechnung schon jetzt von einer 30h-Woche meiner besseren Hälfte ausgeht

Ich halte daher die monatliche Rate von 2.500 € für durchaus machbar. Was denkt ihr dazu?

Was die Kosten für den Bau angehen, gehe ich entsprechend der o.g. Rate, dem Eigenkapital von 110.000 € und den quasi nicht existenten Kosten für Grundstück + Erschließung davon aus, dass wir uns durchaus im Bereich von Kosten bis 600.000 € bewegen können, ohne uns zu überfordern. Das entspräche einem Kredit von 490.000 €.

Bei einem Zins von 4 % würden wir über 25 Jahre 750.000 € abzahlen. Darin enthalten wären ca. 305.000 € Zinsen (das tut weh…). Getilgt wären dann ca. 445.000 €.

Die errechnete Restschuld von 45.000 € würden wir denke ich über Sondertilgungen in den letzten Jahren, in denen zumindest mein Gehalt nochmal deutlich höher liegen wird als jetzt, tilgen können.

Letztlich komme ich zum Schluss, dass wir uns anfänglich mit engerem Gürtel, mittelfristig aber einigermaßen entspannt eine monatliche Rate von 2.500 € leisten könnten und mit anvisierten Sondertilgungen und einem zeitlichen Rahmen von 25-30 Jahren einen Kredit von 500.000 €, wenn es unbedingt sein müsste maximal 600.000 € leisten können.

Ergibt das alles Sinn? Habe ich irgendetwas kolossal wichtiges vergessen?

Ich weiß, dass ich sehr viel geschrieben habe und ich von niemandem erwarten kann, sich alles durchzulesen, gegenzurechnen und Feedback zu geben. Ich bin aber schon jetzt jedem dankbar, der etwas zu unseren Planungen beitragen mag! :)

LG
T

 

[Axolotl2022]

Habe ich irgendetwas kolossal wichtiges vergessen?

Ja, dass Du momentan ausschließlich mit Zitronen handelst.

Grundstück. werdet Ihr mit dem Einkommen ein schönes Häuschen bauen und finanzieren können (außer, die Zinsen liegen in 3 Jahren vielleicht bei 8%...). Aber momentan macht es keinen Sinn, großartig zu planen.
Was bedeutet Planungsverfahren? Was für ein Haus soll der zukünftige Bebauungsplan ausweisen? Passt das zu Euren Wünschen? Ist es sicher, dass es so schnell geht (2-3 Jahre)? Diese Liste kann man noch mit deutlich mehr Fragen füllen.

Plant gerne für Euch ein wenig rum mit dem Wissen, dass Ihr es könnt. Aber werdet konkret, wenn auch der Bebauungsplan konkret wird. Dann ist noch genug Vorlaufzeit.

 

[Gerichtsdiener]

Ja, dass Du momentan ausschließlich mit Zitronen handelst.
Grundstück. werdet Ihr mit dem Einkommen ein schönes Häuschen bauen und finanzieren können (außer, die Zinsen liegen in 3 Jahren vielleicht bei 8%...). Aber momentan macht es keinen Sinn, großartig zu planen.

Danke erstmal für dein Feedback! :)

Uns ist natürlich klar, dass wir extrem früh dran sind. Allerdings sind wir auch schon seit 1,5 Jahren mit der Gemeinde im Gespräch und nun ist der letzte O-Ton eben, dass noch in diesem Jahr das Bauplanungs-Verfahren beginnen soll.

Wir haben Ende des Monats auch ein Gespräch mit der Bürgermeisterin und wollen dort besprechen, unter welchen Voraussetzungen wir Teile unseres Landes (uns gehört noch ein weiterer, 5m breiter Streifen mitten in dem Gebiet) an die Gemeinde abgeben würden. Wir sind jedenfalls sicher, dass wir dort - egal welche Vorgaben der Bebauungsplan letztlich macht - kreativ genug wären, "irgendetwas" zu bauen, mit dem wir zufrieden wären, sollte der Bebauungsplan durchgehen.

Plant gerne für Euch ein wenig rum mit dem Wissen, dass Ihr es könnt. Aber werdet konkret, wenn auch der Bebauungsplan konkret wird. Dann ist noch genug Vorlaufzeit.

Tatsächlich ist aber glaube ich die Quintessenz meiner Frage in meinen langen Ausführungen etwas untergegangen.

Die Sache ist nämlich letztlich die: Selbst wenn es mit unserem eigenen Land nicht klappt, sind wir mittlerweile entschlossen, den Weg von der Großstadt in die Heimat zurückzugehen und dort zu bauen. Bebaubare Flächen gibt es genug, die in Frage kämen.

Es entscheidet sich lediglich in den nächsten Monaten, ob wir auf dem eigenen Grundstück bauen können oder die Kosten für ein anderes Grundstück ebenfalls zu berücksichtigen sind. Auch da muss man aber wissen, was man sich überhaupt leisten kann.

Deswegen ist die Hauptfrage des Threads: "Rate realistisch? Wie viel Haus können wir uns leisten?"

Darum geht es letztlich. Deswegen habe ich auch versucht, so ehrlich und detailliert wie möglich unsere finanzielle Situation darzustellen. Wir haben schlicht keinerlei Erfahrung und es ist ein riesiger - potentiell fataler - Unterschied, ob man sich 1.500 €, 2.000 € oder 2.500 € im Monat leisten kann. Deswegen hatte ich gehofft, dass jemand, der das ganze selbst durchmacht oder durchgemacht hat "mal drüberschaut" und sagt, ob an der Kalkulation als solchen irgendwas gar nicht passt.

 

[Crossy]

Ich sehe nicht das du fallendes Einkommen durch Elternzeit u d anschließende Teilzeit berücksichtigst. Beide Vollzeit mit Kindern muss man wollen und ziehen die wenigsten durch

 

[mayglow]

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 5.975 €
• Ausgaben: aktuell 3.733 €
• Ausgaben mit Auto: 4.123 €

Was passiert mit der Differenz aktuell? Ich vermute irgend nen Misch aus "sparen" und "konsumieren"? Würde hier nur ehrlich nochmal schauen, wo da das Geld so hinfließt. (ggf. fehlt da auch noch sowas wie Urlaub und "mal was gönnen" und so...) Wenn ihr euch dann wohler fühlt, lohnt sich gegebenenfalls auch mal Haushaltsbuch führen. Alternativ fürs letzte Jahr einfach mal Kontoauszüge prüfen und ehrlich aufrechnen (quasi nachträgliches Haushaltsbuch ;)). Bin da kein Experte, aber es geht mir eher, um's ehrlich mit sich selbst sein.

An sich sehe ich das erstmal entspannt. "Wie viel Haus" ist ja gerade mit der aktuellen Zinsdynamik schwer zu beantworten. 2500 Rate halte ich an sich aber auch für euch für stemmbar (obligatorisches, dies ist keine Finanzberatung :D)

Ich sehe nicht das du fallendes Einkommen durch Elternzeit u d anschließende Teilzeit berücksichtigst.

Dadurch, dass die Gehaltsverteilung so ungleich ist, sehe ich da jetzt nicht das Riesenproblem, wenn der Plan nicht gerade ist, dass er die Elternzeit voll nimmt und sie quasi gar nicht ;))

 

[BackSteinGotik]

Darum geht es letztlich. Deswegen habe ich auch versucht, so ehrlich und detailliert wie möglich unsere finanzielle Situation darzustellen. Wir haben schlicht keinerlei Erfahrung und es ist ein riesiger - potentiell fataler - Unterschied, ob man sich 1.500 €, 2.000 € oder 2.500 € im Monat leisten kann. Deswegen hatte ich gehofft, dass jemand, der das ganze selbst durchmacht oder durchgemacht hat "mal drüberschaut" und sagt, ob an der Kalkulation als solchen irgendwas gar nicht passt.

Ich würde es so sehen - du bist dann in einer Ecke, wo du günstig an Land kommen kannst. Das ist ja mittlerweile einer der großen Kostentreiber beim Bauen. Du hast also genug Eigenkapital, um auch ein anderes Grundstück sofort zu erwerben und dann darauf ein Haus zu planen. Da kommt der spannende Punkt ins Spiel - was soll da für ein Haus errichtet werden?
Ein einfaches 140m² Satteldachhaus ohne viel Schnick-Schnack, oder eben ein komplizierter Architektenbau, der die Kosten treibt und dann 180m² groß wäre?
Wenn du deine Familie entsprechend einsetzen kannst, mag da noch einiges an Eigenleistung abgehen.

Aber nimm einfach mal 500.000€ inkl. Baunebenkosten an, plus deine knapp 100.000€, die im worst-case in ein zusätzliches Grundstück gingen. Da käme dann bei einer Tilgung von 2,5% in der Tat eine 2500€ Rate aus. Ist zunächst natürlich recht viel, und mit Nebenkosten bist du recht nahe an 3000€ für Wohnen. Fände ich bei einem Hauptverdiener etwas zu hoch.
Kriegst du es aber mit deinem Grund hin, hast also 500.000€ hypothetische Baukosten, ~90.000 Eigenkapital zum Abzug, und eben dein bauland-gewordenes Grundstück für vielleicht 80.000€ als zusätzliches Eigenkapital, geht die Rechnung schon deutlich auf 2000€ oder weniger im Monat. Das klingt dann, angesichts der Kinderzeit, auch gesünder..