Grundstück komplett verkaufen oder Teilverkauf mit Investition?

[nordanney]

Neben der ganzen Kosten- und Technikseite frage ich mich vor allem, ob es ins Wohngebiet passt. Ringsum sind viele ehemalige DDR-Plattenbauten, die alle modernisiert wurden und auch gut, wenn nicht sogar komplett belegt sind. Es sind viele Rentner, da dort unsre Elterngeneration wohnen geblieben ist. Da wohnt nicht Familie Flodder, wie in Gorbitz, sondern eher Familie Schulze und Schmidt. Wenn da in die Nachbarschaft ein quirliger Haufen jugendlicher Studenten Einzug hält, kann das funktionieren?

Ich habe ja keine Ahnung von der Lage. ABER: Wollen Studenten dort auch wohnen? Sprich, ist die Lage passend?

Ich hatte letztens die Umfinanzierung einer solchen Anlage in Magdeburg auf dem Tisch. Auch eine Uni-Stadt mit vielen weiteren Forschungseinrichtungen.
Das Objekt lag einfach in einer für Studenten falschen Lage - Wohngebiet und nichts drumherum. Ergebnis war ein erhöhter Leerstand und eine hohe Fluktuation. Konkurrenz (die deutlich günstiger war) waren die Wohnungen des Studierendenwerkes.

Habe solche Objekte bisher auch nur von professionellen Kunden gesehen, die sich damit auskennen.

Zuletzt noch eine Anmerkung zur Finanzierbarkeit. Wenn Du keine Bank findest, die sich für den Beleihungswert nicht wirklich interessiert, wird auch einiges an Eigenkapital fällig.
Sollte das Objekt durch Dich an einen gewerblichen Betrieber en bloc vermietet werden, sollte der Beleihungswert etwa beim 11-11,5-fachen der nachhaltigen Miete liegen. Sollten die Wohnungen selbst vermietet und verwaltet werden, liegt der Beleihungswert Max. beim 14,5-fachen.
Kosten würde es Dich wahrscheinlich um das 15-fache (inkl. Grundstück).

 

[kaho674]

Ich habe ja keine Ahnung von der Lage. ABER: Wollen Studenten dort auch wohnen? Sprich, ist die Lage passend?

Das ist eben die Frage. Die Anbindung an die Uni ist toll (Bus vor der Tür - 4 Stationen)- aber sonst? Als Jugendlicher will man vermutlich eher in der Neustadt wohnen, wo das Leben tobt und in jede Gasse ne andere Kneipe mit Disko und Kino ist. Andererseits, soll es dort ja nicht mehr so billig sein, wie vor 20 Jahren. Außerdem fährt man von dort ne halbe Stunde bis zur Uni.
Aber wenn man erst mal so nen Bunker gebaut hat, kann man kaum noch auf Altersheim umschwenken.

 

[11ant]

Von einem Berater kam jetzt auch die Idee, Studentenwohnheime anzubieten.

Ich frage mich, mit wie vielen "Flöhen im Ohr" sich Deine Verwandten erst noch aufladen wollen, ehe sie mal ein Entwicklerteam ranlassen.

Studentenwohnen ist an sich keine schlechte Idee, aber homogene Nutzungskonzepte kamen mir im Verlauf des Threads noch nicht als "passend" in den Sinn.

Spezialbedürfnisimmobilien für verschiedene Bewohnerklienteln sind ein spannendes Feld, in jeder Hinsicht.

Eine Immobilie entwickelt man jedenfalls nicht, in dem man noch Jahre lang weiter einen bunten Strauß von Konzeptvisionen sammelt.

Vor allem nicht, weil mit den ins Land gehenden Jahren die Bestandsmieter aufgeben und sich die Karten ewig neu mischen.

 

[kaho674]

Ich frage mich, mit wie vielen "Flöhen im Ohr" sich Deine Verwandten erst noch aufladen wollen, ehe sie mal ein Entwicklerteam ranlassen.

Das weiß ich auch nicht. Aber wir sind ja nicht auf der Flucht.

Studentenwohnen ist an sich keine schlechte Idee, aber homogene Nutzungskonzepte kamen mir im Verlauf des Threads noch nicht als "passend" in den Sinn.

Homogene Nutzungskonzepte? Elefant! Red deutsch!

Eine Immobilie entwickelt man jedenfalls nicht, in dem man noch Jahre lang weiter einen bunten Strauß von Konzeptvisionen sammelt.

Och, ma gucken. Ich spüre bei Dir immer so einen Anflug von Hektik. Der perlt allerdings völlig an mir ab...

Vor allem nicht, weil mit den ins Land gehenden Jahren die Bestandsmieter aufgeben und sich die Karten ewig neu mischen.

Bestandsmieter sind wir ja zu 90% selbst. Oder hab ich Dich jetzt mißverstanden?

 

[11ant]

Homogene Nutzungskonzepte? Elefant! Red deutsch!

Na, ganz einfach: keine Studenten ODER Senioren ODER, sondern UND. Wohnen, Nachversorgung, Soziales etcetera.

Ich spüre bei Dir immer so einen Anflug von Hektik.

Ich bin die Ruhe selbst. Die Kunst bei solchen Projekten besteht im an den Tisch Bringen von mehreren Fach-Eierköpfen. Die haben nicht schon im nächsten Quartal Zeit. Da sollte man quasi schon Monate im Voraus wissen, wann man ausgeschlafen haben wird.

Bestandsmieter sind wir ja zu 90% selbst. Oder hab ich Dich jetzt mißverstanden?

Nein, dann habe ich Dich mißverstanden. Ich dachte bisher, die zu berücksichtigenden Bestandsmieter wären überwiegend Dritte.

 

[HilfeHilfe]

Wenn’s die Stadt erlaubt why Not ! Zum feiern gehn se woanders hin. Da können deine Neffen die rotzlöffel gleich mit einziehen . Wer soll das Ding finanzieren ?