Grundstück komplett verkaufen oder Teilverkauf mit Investition?

[kaho674]

Wir liegen mit dem Bestandsgebäude schon bei einer Höhe von über 14m. Sind wir dann automatisch Gebäudeklasse 5? Ja oder?

Das Gebäude hat etwa die Außenmaße von 40m x 17m. Momentan hat man ein Treppenhaus in ca. der Mitte des Gebäudes. wollte man dort z.B. pro Etage 6 Wohnungen rein planen, braucht man dann 2 Treppenhäuser? (Es geht mir jetzt nicht darum, ob man das sinnvoll aufgeteilt bekommt, sondern rein um die Vorschriften.) Der Berater meinte, dass 2 Treppenhäuser wegen Fluchtmöglichkeiten zwingend wären. Es gibt ja aber dann keine Verbindung von Treppenhaus A zu Treppenhaus B. Auch bei neugebauten Häusern nicht. Deshalb ist mir der Sinn der Vorschrift nicht ganz klar. Wovon hängt das ab? Jemand eine Idee?

 

[Spunk]

Jemand eine Idee?

Bei zwei Treppenhäusern sind es ja rechnerisch nur 3 Whg pro Treppenhaus, und dann zählt das nur als 1 Haus. Oder wegen der 35m Regel. What ever.
Irgendeinen Grund muss ja das Architektur Studium haben.

 

[11ant]

Der Berater meinte, dass 2 Treppenhäuser wegen Fluchtmöglichkeiten zwingend wären.

Bei einem 40 x 17 m ausgedehnten Gebäude mag das zutreffen, m.W. sind 30 m Wegstrecke von der entferntesten Raumecke zum Treppenhaus das Maximum. Zusätzlich gibt es Treppenbreitenvorschriften, die mit der Fluchtlast zusammenhängen: die Fliehenden sollen sich ja nicht aufstauen. Aber das ist ein Problem weit höherer Gebäude.

Es gibt ja aber dann keine Verbindung von Treppenhaus A zu Treppenhaus B.

Normalerweise doch - nämlich die Etagen, die an beiden Treppenhäusern liegen.

 

[nordanney]

Das Gebäude hat etwa die Außenmaße von 40m x 17m. Momentan hat man ein Treppenhaus in ca. der Mitte des Gebäudes. wollte man dort z.B. pro Etage 6 Wohnungen rein planen, braucht man dann 2 Treppenhäuser? (Es geht mir jetzt nicht darum, ob man das sinnvoll aufgeteilt bekommt, sondern rein um die Vorschriften.) Der Berater meinte, dass 2 Treppenhäuser wegen Fluchtmöglichkeiten zwingend wären. Es gibt ja aber dann keine Verbindung von Treppenhaus A zu Treppenhaus B. Auch bei neugebauten Häusern nicht. Deshalb ist mir der Sinn der Vorschrift nicht ganz klar. Wovon hängt das ab? Jemand eine Idee?

Da gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. Steht auch in den jeweiligen Bauordnungen (z.B. bei Euch § 33 und 35 Sächs. Bauordn.). Final wird es Dir allerdings nur der Architekt in Absprache mit der Feuerwehr sagen können. Bei Gebäudeklasse 5 müssen z.B. auch die Wände der Treppenhäuser als Brandwände erstellt werden. Zweiter Fluchweg kann je nach Gestaltung des Hauses auch über Rettungsgerät der Feuerwehr möglich sein. Aber wie gesagt, dafür brauchst Du die örtlichen Spezialisten.

Bei der Gebäudehöhe sollte übrigens für die Vermietbarkeit auch ein Fahrstuhl eingebaut werden.

 

[kaho674]

Danke schon mal für die Infos.
Wir möchten gern prüfen, ob ein Erhalte des Bestandsgebäudes in Teilen Sinn macht. Dazu würden sämtliche Decken herausgerissen, die Treppe und das Dach. Praktisch bleiben nur die Außenwände stehen. Diese sind 60 bis 65cm dick, massiv und aus Ziegelsteinen. Für Wohnungen würden dann 2 Treppenhäuser inkl. Fahrstuhl geplant und eventuell ein weiteres Stockwerk. Der Berater meinte, das lohnt sich nicht. Da hat er vermutlich nicht ganz unrecht, da die Räume u.a. auch irre hoch sind. Das Erdgeschoss hat z.B. eine Geschosshöhe von 4,20m.

Andererseits ist es eventuell möglich, die Arbeiten über mehrere Jahre zu verteilen und zunächst Teile nur an Gewerbe zu vermieten. Dadurch ließen sich die Kosten als Verlustvortrag in die derzeitige Geschäftstätigkeit aufnehmen.
Wenn die Wände inkl. Brandschutzauflagen dann irgendwann fertig sind, könnte man eine Umnutzung planen und die Innenaufteilung erneuern sowie die Außenanlagen anpassen.

Zur Vollständigkeit noch die Grundflächenzahl: 0,4 und die Geschossflächenzahl: 1,2.
Der Plan des Beraters sah vor, 75 Wohneinheiten zu bauen auf ca. 5500m². Ich hab die genauen m²- Zahlen leider gerade nicht hier. Er hat es genau passend ausgerechnet.

Dabei geht er von 1.250,-€ pro m² aus. Bei 75 Wohneinheiten x 100m² x 1250,-€ wären das 9,375 Mio. Obwohl die Zahl für uns unerschwinglich aussieht, halte ich die 1.250 Euro dennoch für einen Witz. Klar, bei so vielen Wohnungen gibt es einiges an Synergieeffekten, aber so viel? Das macht mich total skeptisch.

 

[11ant]

Der Plan des Beraters sah vor, 75 Wohneinheiten zu bauen auf ca. 5500m².

Sämtlich unbetreutes Wohnen, und nur Wohnen ohne auch Gewerbe im Haus ?

Obwohl die Zahl für uns unerschwinglich aussieht,

Dann macht das keinen Sinn, wenn es an der Finanzkraft der familiären Investoren so weit vorbeigeht. Wer soll denn das bezahlen, bzw. wo ist Eure Rolle nach seinem Konzept ?