Grundstück komplett verkaufen oder Teilverkauf mit Investition?

[Caspar2020]

Dabei geht er von 1.250,-€ pro m² aus. Bei 75 Wohneinheiten x 100m² x 1250,-€ wären das 9,375 Mio. Obwohl die Zahl für uns unerschwinglich aussieht, halte ich die 1.250 Euro dennoch für einen Witz

Ab 5 Mio sind das nur noch zahlen mit ein paar Nullen.

Die Frage ist ja ihr einbringen müsste um mit den großen Hebeln zu spielen.

Wenn die Lage so gut sein sollte, ist ja der VK deutlich höher.

Bei 75 Wohneinheiten x 100m² x 1250,-€ wären das 9,375 Mio. Obwohl die Zahl für uns unerschwinglich aussieht, halte ich die 1.250 Euro dennoch für einen Witz. Klar, bei so vielen Wohnungen gibt es einiges an Synergieeffekten, aber so viel? Das macht mich total skeptisch.

Hast du konkrete anderlaute Erfahrungen aus dem Objektbau oder vergleichst du hier, die Erfahrungswerte mit dem Einfamilienhaus Business hier im Forum?

Die andere Frage ist was die 1250€ enthalten; ich nehme an das Baustellenlogistik, Aufzüge, Tiefgarage, Keller und Baunebenkosten nicht enthalten sind, oder?

 

[nordanney]

Dabei geht er von 1.250,-€ pro m² aus. Bei 75 Wohneinheiten x 100m² x 1250,-€ wären das 9,375 Mio. Obwohl die Zahl für uns unerschwinglich aussieht, halte ich die 1.250 Euro dennoch für einen Witz. Klar, bei so vielen Wohnungen gibt es einiges an Synergieeffekten, aber so viel? Das macht mich total skeptisch.

Die 1.250€ sehe ich so gar nicht, die € 9,4 Mio. wären ein Schnäppchen. Dafür würde ich sofort anfangen zu bauen.

Kurze Rechnung: Neubaumieten liegen bei Euch so um 10€ den qm, somit Gesamtmietertrag für das Objekt rd. T€ 900. Davon gehen rd. 12% Bewirtschaftungskosten ab = T€ 792 Ertrag vor Steuern. Auf die € 9,4 Mio. bezogen könntest Du somit eine Annuität von 8,4% bezahlen. Tolles Investment für den Bestand, sollte auch kein großes Problem sein, dafür eine Bank zu finden.
Beleihungswert irgendwo beim 14 bis 15-fachen der Miete, Marktwert wahrscheinlich das 25 bis 28-fache.

Einziges Problem, dass Du für den Preis nicht bauen kannst...

 

[kaho674]

Ihr verwirrt mich.

Nein, ich habe keine Erfahrungen bei m²-Preisen in solche einem Objektbau. Natürlich gehe ich irgendwo erst mal von den Werten aus, die man kennt. Ich hatte auch nicht geahnt, dass der Berater gleich 75 Wohnung hinstellen will. Ich hatte eher an um die 30 gedacht.

Er hat jetzt erst mal ganz normale Wohnungen geplant. Er sagt, er hat "konservativ" gerechnet, was immer er damit meint. Auf jeden Fall kann es m.E. nichts mit dem Standard zu tun haben, den hier die meisten für sich planen - muss es ja auch nicht.

Einbringen können wir eigentlich nur das Land. Aber das Geld ist ja nicht verplempert, bei einem Bau - es steht ja dann dort in Form von Wohnungen, welche ihren Wert hoffentlich nicht gleich verlieren. Ich würde die Lage jetzt nicht als übertrieben genial bewerten aber auch nicht als Absteige. Normale Wohnbebauung.

 

[nordanney]

Er hat jetzt erst mal ganz normale Wohnungen geplant. Er sagt, er hat "konservativ" gerechnet, was immer er damit meint. Auf jeden Fall kann es m.E. nichts mit dem Standard zu tun haben, den hier die meisten für sich planen - muss es ja auch nicht.

Da frage ich mich, wo er seine Erfahrungen her hat...

Meine Bauträger kalkulieren immer deutlich höher, mindestens € 1.500 je qm netto für die Kostengruppen 200-500 (bezahlen musst Du brutto, da Du bei Wohnungsvermietungen nicht vorsteuerabzugsberechtigt bist) zzgl. Baunebenkosten (um 15% der reinen Baukosten) zzgl. Hausanschlüsse/Außenanlagen/Stellplätze/Bauzeitzinsen usw.

Vielleicht "spart" Ihr ein wenig am Rohbau, da ja schon eine Hülle steht. Viel kann es aber auch nicht sein.

 

[kaho674]

Ok, nein. 1250 sind rein nur die Wohnungen. Der ganze Nebenkrams, Außenanlagen, Planung, ect. ist da nicht dabei. Und es handelt sich dabei um komplett neue Gebäude. Der Abriss des Bestandes kostet allein 600 Riesen.

Ich kann mir trotzdem nicht vorstellen, dass er das für das Geld schafft. Andererseits, ich hab im Gegensatz zu ihm null Plan. Der Mann ist Dr.

 

[11ant]

Er hat jetzt erst mal ganz normale Wohnungen geplant. Er sagt, er hat "konservativ" gerechnet, was immer er damit meint.

Ich hatte zunächst gedacht, er hätte konkrete 75 Wohnungen zu bauen vorgeschlagen. So habe ich nun aber eher den Eindruck, er hat einfach das Gebäudevolumen durch eine durchschnittliche Wohnungsgröße mit Nebenflächen geteilt, und kommt dabei auf rund 75 Einheiten.

Allerdings: den lokalen Markt, der einem einfach so "75 Stück" Wohnungen abnimmt, gibt es m.E. nicht. Weder sehe ich bei einem Objekt der umrissenen Größe eine homogene Nurwohnnutzung gefragt, noch in einem Objekt mit mehr als sechs Dutzend Wohnungen, daß es Sinn machen würde, wenn die sich außer in der Größe in nichts weiterem wesentlich unterschieden. Da muß auch ein Mix aus Normal- und Besserverdienerwohnungen gemacht werden, und, Stichwort "Value added", z.B. betreutes Wohnen oder solche Dinge.

In einer "namhaften" Großstadt kann man nicht einfach fantasielos ein paar Tausend Quadratmeter Wohnungen auf den Markt kotzen - an Investoren die rein auf Masse setzen, mangelt es dort nicht; und an austauschbaren Angeboten schon gar nicht. Und auch im Rathaus findet keiner sexy, wenn der hundertste Dasselbemacher auch noch seinen Reibach machen will, ohne mal nach den lokalen "Wünschen" zu fragen.

Umgekehrt können allerdings auch gute Immobilienentwickler sich mit Familien, die irgendeine Großimmobilie an der Backe haben, die Wände tapezieren. Schon in Mittelstädten kann man die Uhr danach stellen: wenn irgendein Möbelhaus oder Bekleidungshaus schließt, steht einen Monat später in der Zeitung, daß die Eigentümerfamilie jetzt ein Ärztehaus entwickeln will (oder ein Factory Outlet Center, oder eine Mall) - und wohlgemerkt, jeweils mit der Einbildung, das wäre jetzt das Allerneueste und sie wären die Ersten mit so einer bahnbrechenden Idee