Verhalten bei drohendem Verzug durch Bauträger

[andimann]

Moin,

Im Vertrag findet sich keine Klausel zu Schadenersatz bei Verzug.

Oups.... ihr habt leider ein ernstes Problem. Damit kann er im Prinzip den Baubeginn bis zum St. Nimmerleinstag rauszögern. Ja, er ist dann im Verzug und ihr dürft sagen "böser Bauträger, du bist im Verzug". Aber solange da keine Vertragsstrafe fixiert wurde, bringt euch das herzlich wenig. Ihr könnt am Ende vermutlich froh sein, wenn ihr den Vertrag kostenlos auflösen könnt. Der kann euch schlicht am langen Arm verhungern lassen.

Sprich, auf irgendwelche Schadensersatzzahlungen an euch würde ich nicht setzen. Euer Ziel wird eher sein, aus dem Vertrag rauszukommen, und zwar ohne, dass ihr Schadenersatz an den Bauträger zahlen müsst.

Da ihr ja anscheinend vor der Vertragsunterschrift nicht beim Anwalt wart, würde ich euch dringend raten, jetzt einen Anwalt einzuschalten.

Viel Glück,

Andreas

 

[11ant]

wir stehen vor folgender Situation: Wir haben Mitte 2022 ein Reihenhaus bei einem lokalen Bauträger gekauft. In dem Projekt sollen neben einigen Reihenhäusern auf einer alten Gartenfläche auch ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen entstehen. Das Grundstück ist real geteilt. Der späteste Übergabetermin laut Vertrag ist 18 Monate nach Erhalt der Baugenehmigung. Der Bauträger hat uns Ende 2022 mitgeteilt, dass der Bau der Reihenhäuser genehmigt wurde, daraus ergibt sich eine Übergabe im Mai 2024. Gleichzeitig wurde uns ein Baustart im März 2023 genannt.

Bis zum heutigen Tag ist auf dem Grundstück nichts passiert. Geld ist ebenfalls keines geflossen, da nach Makler- und Bauträgerverordnung gezahlt wird. Ich melde mich regelmäßig beim Bauträger, erhalte aber keine konkreten Informationen, sondern nur das Versprechen einer "internen Klärung". Im Juni 2023 wurde laut Bauträger auch der Bau des Mehrfamilienhauses genehmigt, dessen Regenwasserrückhaltebecken die Reihenhäuser mitnutzen sollen. Laut Bauträger ist der Baustart jetzt für November 2023 geplant, was weniger als 6 Monate bis zur schlüsselfertigen Übergabe bedeuten würde. Bäder und Fliesen sind ebenfalls Leistung des Bauträgers.

Insgesamt 4 Häuser + 12 Wohnungen.

Ich fasse zusammen: der "Verzug" wird nur angenommen, ist aber noch längst nicht eingetreten. Gebaut werden soll ein 4er Riegel Reihenhäuser als Ergänzung eines Zwölffamilienhauses, dessen Regenwasserrückhaltebecken mitgenutzt werden soll. Verkauft ist von den Reihenhäusern erst eines der vier. Damit ist klar: 1. was in diesem Gesamtprojekt Hund und was Schwanz ist; 2. daß eine Vertragsauflösung / Rückabwicklung mit Pönale pipapo im Vergleich zu vier gebauten aber drei noch nicht verkauften Reihenhäusern Peanuts wären. Als Spekulation füge ich hinzu, daß 3. das Rückhaltebecken eine Auflage der Reihenhausriegel-Baugenehmigung, ggf. praktisch mit aufschiebender Wirkung (also daß die Genehmigung formal noch schwebt) sein könnte. Aus Deiner Sicht ärgerlich, aber unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten bist Du hier ein einzelner Wolf, der den Mond anheult. Ich rechne nicht damit, daß Dich ein Schadenersatz hier historisch reich machen wird, und realistisch mit dem Angebot eines Vergleiches nach geschätzt vier bis sechs Monaten verzögertem Einzug.

 

[11ant]

Da ihr ja anscheinend vor der Vertragsunterschrift nicht beim Anwalt wart, würde ich euch dringend raten, jetzt einen Anwalt einzuschalten.

Bevor man sich auf Anwaltsbriefbogen schreiben läßt, leider chancenlos zu sein, würde ich erst´mal bei der Rechtsschutzversicherung um Deckung nachfragen. Meine Vermutung der Antwort lautet: "keine" (Beratung wegen eines noch nicht eingetretenen Schadens).

 

[rasudiger]

Hallo zusammen und danke für die Einschätzungen. Ihr könnt euch sicher vorstellen, dass die Situation für uns ziemlich belastend ist.

Dass der Bauträger, wie von @andimann befürchtet, gar keine Konsequenzen fürchten muss, erscheint mir nicht so klar - eine kurze Recherche ergibt zumindest für mich als Laien eine klare Pflicht, einen entstehenden Schaden auszugleichen. Ich kann aber natürlich nicht einschätzen, was der BT noch aus der Tasche ziehen kann und wie anstrengend es wird, diese Pflicht durchzusetzen.

Die von @11ant geäußerte Vermutung einer Rückabwicklung / Vergleich hatte ich auch schon vor längerer Zeit. Mich wundert aber, dass der Bauträger damit nicht schon längst ums Eck gekommen ist. Der Verkauf läuft ja seit Monaten nicht, und wir haben immer Gesprächsbereitschaft signalisiert. Als Schaden ist bislang die Grunderwerbsteuer angefallen, dazu kämen Kosten einer Rückabwicklung bei unserer Bank.

Das Haus ist kein Traumprojekt von uns, sondern zweckmäßig. Wenn wir uns davon trennen müssten wäre es in Ordnung, ich würde aber ungerne auf den Kosten sitzen bleiben. Ich lese eure Empfehlungen so, auf das Gespräch mit dem GF zu warten und dort, sollte es nicht vom Bauträger angeboten werden, eine Rückabwicklung ins Spiel zu bringen?

 

[11ant]

Dass der Bauträger, wie von @andimann befürchtet, gar keine Konsequenzen fürchten muss, erscheint mir nicht so klar - eine kurze Recherche ergibt zumindest für mich als Laien eine klare Pflicht, einen entstehenden Schaden auszugleichen.

Wenn der Vertrag nichts sagt, kommt nicht sofort die hohe See, sondern erst einmal das Bürgerliche Gesetzbuch.

Ich kann aber natürlich nicht einschätzen, was der BT noch aus der Tasche ziehen kann und wie anstrengend es wird, diese Pflicht durchzusetzen.

Ich sehe ihn nichts aus der Tasche ziehen müssen, da ich wie gesagt vermute, daß die Genehmigung wegen dem noch nicht hergestellten Rückhaltebecken noch schwebt, d.h. eine Auflage (bzw. ein im Bauantrag zugesichertes Merkmal) noch nicht erfüllt ist.

Die von @11ant geäußerte Vermutung einer Rückabwicklung / Vergleich hatte ich auch schon vor längerer Zeit. Mich wundert aber, dass der Bauträger damit nicht schon längst ums Eck gekommen ist. Der Verkauf läuft ja seit Monaten nicht,

Ein gewisser Ketchupflaschen-Effekt ist bei solchen Projekten völlig normal, und die Startflagge für die Bagger bleibt in der Schiritasche, bis Quote X der Einheiten verkauft ist. Das ist nichts, was einem Bauträger den Lüfter heißlaufen läßt. Tagesgeschäft.

Ich lese eure Empfehlungen so, auf das Gespräch mit dem GF zu warten und dort, sollte es nicht vom Bauträger angeboten werden, eine Rückabwicklung ins Spiel zu bringen?

Zumindest meine Empfehlung ist eher als Abwarten und Teetrinken zu lesen, auch wenn Du verständlicherweise nicht die professionelle Distanz des Bauträgers hast. Ganz klar würde ich die Luftwaffe noch am Boden lassen. Ich sehe in meiner Glaskugel noch kein Gras wachsen, daß der Bauträger das Wort Rückabwicklung ins Spiel brächte. Du sagst ja selbst, aktuell rechne er mit Baustart im November, also wird er vor Oktober noch keine erhöhte Herzfrequenz bekommen, und vor dem Martinsfeuer auch noch keine Schweißausbrüche. Da ich meine Spekulation bzgl. des "aufschiebenden" Rückhaltebeckens für sehr wahrscheinlich halte, gehe ich auch davon aus, daß die Uhr im Gegensatz zu Deinem Glauben auch noch nicht gestartet ist, und der Bauträger keinen Anlaß zu Panik hat.

 

[Allthewayup]

Bevor man sich auf Anwaltsbriefbogen schreiben läßt, leider chancenlos zu sein, würde ich erst´mal bei der Rechtsschutzversicherung um Deckung nachfragen. Meine Vermutung der Antwort lautet: "keine" (Beratung wegen eines noch nicht eingetretenen Schadens).

Hier wird es zu 100% keine Deckung geben, da Baurecht in keiner RSV enthalten ist. Hierfür ist eine separate Police (z.B. bei der ÖRAG) vor Baubeginn abzuschließen. Hat uns auch eine vierstellige Prämie gekostet, ist es aber wert.

Dem TE kann man nur wünschen finanziell gut aufgestellt zu sein, wenn es zur Doppelbelastung durch Rate, Bereitstellungszins, Miete, etc. kommt. Extrem blöde Situation aus der ihr auch so einfach nicht rauskommt wie ich fürchte. Ich an eurer Stelle würde deshalb nun 200€ investieren und mich von einem Fachanwalt über die Optionen und Rechtslage auf Basis eures Vertrages beraten lassen. Dann wisst ihr genau wo ihr steht.