Bewertung Bauvorhaben / Kreditangebot

[BauherrSaarlan]

Naja, jetzt mal losgelöst von der Diskussion um die Sinn-/Unsinnigkeit von manchen Posts scheint ja der Grundtenor (inkl. mir) der zu sein, dass das alles ziemlich auf Knopf genäht zu sein scheint.

2055€/Monat an Belastung abzgl.. 140€ Instandhaltungsrücklage ergeben 1915€/Monat.
Bei 5.200€/Monat sind das knapp 37%. Ich finde das alles andere als übertrieben. Boni usw lasse ich bewusst außen vor, weil ich mittlerweile weiß, wie der Hase läuft: Neue Gartenmöbel, Markise, Gartenhaus, Urlaub, Weihnachten usw. will alles auch bezahlt werden.

Aber meiner Ansicht nach hakt es hier an 3 anderen Punkten:

1. Einerseits vermittelt der TE hier den Eindruck des Paradebeispiels an Konsumgeilheit, zählt den Weinkeller neben der Grillhütte, den 2 dicken Auto´s und den vielen sehr teuren Urlauben auf, um dann hinzuzufügen, dass man das zukünftig alles nicht mehr brauchen wird und man sein Leben ja eh einfacher gestalten will. Wenn ihr das wirklich so ohne weiteres hinbekommt, habt ihr meinen Respekt. Ich will da auch gar nicht´s unterstellen, jedoch fällt es mir sehr schwer zu glauben, dass man - Ausgerechnet in einer der stressigsten Phasen seines Lebens (Hausbau) - sein Leben umkrempelt und auf sehr viele Dinge verzichtet, welche man vorher hatte und wohl auch gern hatte.

2. Bei nem Finanzierungsvolumen von 500.000€ entsprechen 1.500€ Rate gerade mal einer Annuität von 3,6%. Bei den 1,15% für 15 Jahre habt ihr dann noch eine Restschuld von ~300.000€.
Das wäre mir persönlich zu riskant, aber das ist Geschmackssache. Und wenn ich mir die Posts vom TE durchlese, scheint er risikofreudiger zu sein, schließlich plant er ja intern schon mit ner Erbschaft...
Lass die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren grad mal um 2% ansteigen (3,15% für die zweiten 15 Jahre Zinsbindung) muss die Rate schon auf ~2.100€ angehoben werden, um dann auch nach gesamt 30 Jahren damit fertig zu werden.
Nochmal, ich möchte nicht´s unterstellen, aber ich bin mir nicht sicher, ob dem TE das so bewusst ist.

3. Bei den angeführten Hauskosten kam schon mehrmals der Hinweis, dass das so nicht aufgehen wird und man dann auf nen finanziellen Engpass zusteuert.
Einerseits, weil die Baukosten eh schon als relativ gering erachtet werden, andererseits, da kaum Puffer für schöne Dinge vorhanden ist.
Und hier schließt sich der Kreis:
Eine Bauherrenschaft, welche o.g. Lebensstil lebt, wird auch beim Bau aufmustern wollen und nur ungern verzichten. Das ist nur verständlich, ging vielen - inkl. uns - auch so. Aber dem sollte man halt entgegen steuern, wenn man noch kann.

Ich würde euch einfach mal empfehlen, ab sofort den Plan tatsächlich zu leben. Du sagtest ja selbst so schön, dass der beste Plan nur so gut wie seine Ausführung ist.

Außerdem würde ich mir nach wie vor mal anbieten lassen, was die gleichen Häuser nach Energieeinsparverordnung kosten. Also kein KFW40+ oder KFW40 und vor allem auch kein KFW55. Der Sprung liegt hier nämlich nicht von 55 auf 40(+) sondern von Energieeinsparverordnung nach 55. Es würde mich schwer wundern, wenn sich gesamt betrachtet das KFW40+ Haus so stark rechnet, dass das ne klare Sache ist.

Als Beispiel: Wir haben hier ~190m², gebaut nach Energieeinsparverordnung im Jahre 2017. Zentrale Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, geheizt wird mit Gasbrennwert ohne Solar.
Wir haben im letzten Jahr ~15.000kWh Gas gebraucht bei Raumtemperaturen von ~22,5°. Das sind - inkl. Warmwasser - ~900€ im Jahr für die Heizung.
Was soll man da noch groß einsparen? das Sind 75€/Monat...

Auch das Thema, kleiner zu bauen würde ich noch mal in Betracht ziehen, gute 170m² sind besser als so manches Haus mit 180 oder 190, in denen dann einige tote Flächen entstehen, weil der Grundriss halt so ist, wie er ist.

Ich möchte dir (und wahrscheinlich der Großteil der anderen hier) gar nicht´s böses. Ich stelle mir allerdings so bisschen die Frage, was du hier eigentlich willst? Es kommt mir halt so bisschen vor, als hättet ihr für euch eh schon die Entscheidung getroffen und wolltet hier die Bestätigung, dass das ja eh alles passt...
Viele hier, die dir geantwortet haben, sind in ihrer Planung schon ein ganzes Stück weiter, folglich auch deren Erfahrung. Das würde mir an deiner Stell mal bisschen zu denken geben.

In meinen Augen schläft es sich bei diesem Bauvorhaben mit 50.000-70.000€ mehr viel, viel besser. Ob das nun durch ein kleineres Haus, Bau nach Energieeinsparverordnung oder mehr Eigenkapital Zustande kommt, spielt keine Rolle....
Empfehlenswert sehe ich eine Kombi aus allen 3 Dingen.

Alles Gute für euer Vorhaben.

Vielen Dank für diesen wirklich tollen Beitrag und diese kritische Betrachtungsweise.

Zu Punkt 1: Ich stimme dir da natürlich zu, es gibt natürlich deutlich einfachere Sachverhalte als seinen Konsum einzuschränken. Wir haben das jetzt mal einige Wochen durchgezogen (natürlich kein repräsentativer Zeitraum) und da funktioniert es ganz gut. Die große Herausforderung wird es sein dies auf Dauer zu schaffen, wobei wir uns in den paar Wochen auch mehr als notwendig gegeißelt haben und auf mehr verzichtet haben als wir nach unserer eigenen Berechnung eigentlich müssten.
Aber an diesem Punkt wird das Projekt entweder funktionieren oder scheitern.
Ein Großteil des Konsums wurde von uns allerdings auch bewusst so vorgenommen. Der Plan ein Haus zu bauen und Kinder zu bekommen steht bei uns schon etwas länger, wir hatten im Vorfeld aber noch Träume die wir uns erfüllen wollten und auch erfüllt haben.
In gewissen Punkten habe ich auch eine Art "Vorratsdenken" was uns denke ich an vielen Stellen in Zukunft zu Gute kommen wird, da vieles in mehr als ausreichender Anzahl vorhanden ist, davon können wir in Zukunft zehren ohne Liquidität zu verlieren.

Zu Punkt 2: Dies sehen wir grundsätzlich auch als kritisch und mit einem gewissen Risiko behaftet. Allerdings sehen wir stand jetzt keine wirklich sinnvolle Alternative, außer ggf. die Projektkosten in Summe noch etwas nach unten zu fahren.
Ein warten und aufsparen von mehr Eigenkapital sehen wir in steigenden Kosten verpuffen.

Zu Punkt 3: Deswegen versuchen wir alles so genau wie möglich zu planen und sind für jeden Tipp dankbar hinsichtlich ggf. nicht oder unzureichend berücksichtigter Kosten.

Bezüglich den Energiestandards geben ich nur teilweise recht, wobei ich hier durchaus kontroverse Meinungen und Ansichten verstehe.
Was und relativ wichtig ist, auch weil natürlich in den Rechnungen nicht die ganz großen Puffer drin sind, natürlich bleiben selbst bei Kindern nach allen möglichen Kosten noch 800,- € im Monat + im Regelfall 10.000,- € p.a. übrig, aber etwas mehr Leben als auf wirklich alles verzichten wollen wir natürlich schon auch noch - wir möchten auch die Energiekosten so gut wie möglich planen können und deshalb so niedrig wie möglich halten.

Bei den Fertighausanbietern ist es i.d.R. so, dass KFW55 schon im Standard ist. Das Upgrade auf KFW40 wird bei den meisten schon durch die höhere Förderung abgedeckt, ist also eine Nullnummer.
Der Schritt in Richtung KFW40+ ist dann wieder etwas größer und würde mit etwa +10.000-12.000,- € zu Buche schlagen.

Einen kleineren Grundriss haben wir schon beim ersten Anbieter angefragt (169 qm anstatt 181 qm), dies hatte eine preisliche Auswirkung von ca. 25.000,- €, durch eine bessere Aufteilung sogar ohne große Einbußen was die Räume anbelangt.

Wir landen dabei aktuell bei einem Gesamtpreis in Höhe von 487.000,- €, immerhin schon mal leicht unter den 500.000,- €.

Die Photovoltaik-Anlage haben wir hierbei mit 20 T€ berücksichtigt (würde aber in der Theorie vermutlich günstiger kommen), sprich wenn wir von KFW40+ auf KFW40 gehen würden, dann wären wir bei 467.000,- €.

Wenn wir dann noch den Kamin im Wohnzimmer rausrechnen wären wir bei 459.000,- €, wirklich sinnvoll ist dieser bei einem KFW 40 Haus sowieso nicht, hier würde es uns lediglich um einen "Wohnfühlfaktor" gehen.

Wir sehen also ein Downgrade auf 459.000,- € als möglich an, eine Kaminvorbereitung und eine Vorbereitung für Photovoltaik schon eingeschlossen.

In den Gesamtkosten haben wir folgende Puffer/Aufbemusterungen und Baunebenkosten eingebaut:
Aufbemusterung Elektro: 2.500,- €
Rollläden elektrisch und Aluminium: 9.500,- €
Luft-/Wasser-Wärmepumpe mit zentraler Lüftungsanlage, Fußbodenheizung, 2 zusätzliche Handtuchheizkörper: 20.000,- €
Upgrade Haustür: 3.000,- € (von Kunststoff auf Aluminium mit Seitenteil)
Upgrade Dachziegel auf Tondachziegel: 3.000,- €
Upgrade Fallrohre auf Titanzink: 2.000,- €
Upgrade Treppe: 11.000,- €
Bodengutachten / Vermessung etc.: 10.000,- €
Anschlusskosten: 10.000,- €
Baustrom, Bauwasser, weiter Gebühren etc.: 15.000,- €
Erdarbeiten: 15.000,- €
Küche: 25.000,- €

Ich sehe zwar hier dann eher keine signifikante Veränderung der Darlehenssumme, aber zumindest wäre noch ein Puffer von zusätzlichen 41.000,- € für unvorhergesehenes und Aufbemusterungen an die wir aktuell nicht denken vorhanden.

 

[BauherrSaarlan]

Bauerfahrungen: Unser Nachbar hat für seine Erdarbeiten 15k gezahlt. Wir nebendran, ganze 10 Meter Luftlinie und ebenes Gelände haben 10k mehr gezahlt, weil sich unter uns das Wasser ungünstig gesammelt hat. Bäm!
Dann war meine Vorplanung ein Traum. Ich hatte wirklich jeden Schei* eingeplant und großzügig bemessen.
Dann kam auf einmal ein Planungsfehler dazu, das Dach musste abgeändert werden. Wir waren anteilig mit 3 k dabei. Bäm!
Dann kommen so kleinere Entscheidungen auf dem Bau dazu, mit dem wirklich keiner rechnet. Oder hast du drüber gesprochen, ob ihr Fasern im Estrich haben wollt? Kosten nur 300 Kröten, aber dann kommt da eine Entscheidung hinzu und hier und wupps steckt ihr in der Nachfinanzierung. Viele Sachen sprechen die Handwerker mit euch persönlich ab, wenn es denn soweit ist. Das wissen die Verkäufer gar nicht oder ignorieren es.
Nehmt das Schwarmwissen hier einfach ernst und nehmt die "endgültige" Haussumme nicht für voll.

Was die Finanzierung anbelangt: Ja das kann so klappen. Aber aus eigener Erfahrung kann ich bestätigen, dass sich mit Kindern finanziell einiges ändert. Gerade am Anfang möchte man doch einiges in die kleinen Schei*er investieren. Sogar beim zweiten noch! Was hab ich bei meiner Tochter nicht alles an Deko und Farbe machen wollen, aber musste dass sehr stückeln, bis ich irgendeinen Müll verkaufen konnte um das Geld dafür ran zu bekommen.
Dann bricht dir ein Zahn ab und muss teuer (mangels Zahnversicherung) ersetzt werden, das Kind ist oft krank und ihr rutscht über das Kinderkrankengeld hinaus usw. Sowas müsst ihr abfangen können.
Und der Garten soll auch ansehnlich aussehen ... da kann man so viel drin versenken, besonders wenn deine Frau Pinterest für sich entdeckt.
Macht euch noch mal bewusst, dass deine Frau eventuell nicht Teilzeit arbeiten kann, weil sonst das Geld nicht reicht. So geht es uns. Ich würde gerne nur 20h die Woche machen, konnte aber nur auf 30h reduzieren. Ist das für euch in Ordnung?

Auch ein sehr guter Beitrag - vielen Dank dafür.

Wir wollen eigentlich so planen, dass möglichst überall genügend Puffer drin ist, für uns als Personen die zum ersten Mal in ihrem Leben bauen natürlich relativ schwer abzuschätzen.

Deswegen ändern sich unsere Kalkulationen nahezu täglich. Alle möglichen Szenarien werden wir natürlich nicht abdecken können, aber wir hoffen zumindest mit den eingeplanten Puffern durch einzelne Verschiebungen zurecht zu kommen.

Grundsätzlich sind wir aber gerade bestrebt unsere Planung so anzupassen, dass der generelle Puffer etwas größer wird.

Bezüglich Kindern und Finanzen: Wir haben nach unserem aktuellen Modell die Teilzeit mit 20 Stunden berechnet, geplant ist diese eigentlich mit 25 Stunden (also auch hier noch ein kleiner Puffer). Mehr als 25 Stunden möchten wir aber auf keinen Fall, das wird auch von der Betreuung her ansonsten zu schwierig.

 

[hiS1988]

Bzgl. des Kredits solltet ihr noch mal schauen, hier haben wir im November gute Konditionen bekommen:

320.000 € zu 0,95 %
100.000 € zu 0,65 %
100.000 € KFW zu 0,75%

Eigenkapital müssen wir 60.000 € beisteuern.
Unser Nettoeinkommen ist etwas höher aber ich sehe bei dir auch keine Probleme das zu realisieren.
Weiterhin habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Kreditvermittler teilweise noch etwas auf den Bankzins aufschlagen, hier lohnt es sich tatsächlich mal mit der Bank direkt zu reden.

Ich finde dein Konzept sehr gut, so sehe ich es eigentlich auch. Bei uns ist erst im März Bemusterung, ich vermute (so wie viele hier auch), dass dort noch einiges an Geld verbrannt wird. Eine genaue Analyse und Vergleich der Bauleistungsbeschreibung's der Anbieter lohnt in jedem Fall. Es sind die kleinen Dinge die hinterher zu einem großen Mehrpreis werden. Beispielsweise ein blöder Außenwasserhahn für schlanke 500 € .

In jedem Fall wünsche ich euch viel Glück!

 

[Altai]

2. Andererseits entsprechen 1.500€ Rate bei nem Finanzierungsvolumen von 500.000€ gerade mal einer Annuität von 3,6%. Bei den 1,15% für 15 Jahre habt ihr dann noch eine Restschuld von ~300.000€.
...
Lass die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren grad mal um 2% ansteigen (3,15% für die zweiten 15 Jahre Zinsbindung) muss die Rate schon auf ~2.100€ angehoben werden, um dann auch nach gesamt 30 Jahren damit fertig zu werden.

Das ist sicher ganz richtig. Geht man aber davon aus, dass durch Inflationsausgleich das Einkommen pro Jahr um 2% steigt, so werden in 15 Jahren aus der Rate von 1500€ allein durch diesen Effekt ca. 2000€. D.h. die 2100€ in 15 Jahren entsprechen (fast) dem gleichen Anteil am Gehalt wie heute die 1500€.
Gerade bei längerer Zinsbindung relativiert sich die Restschuld ein Stück weit.

Mal ein Beispiel von mir... ich habe verschiedene Bausteine, der längste ist mit 15 Jahren das große Bankdarlehen, und werde bis zum Ablauf dieser Frist alle anderen "erledigen" (komplett tilgen). Es bleibt bei mir ein Rest von ca. 55% vom Ganzen in 15 Jahren (vorausgesetzt, alles läuft so, wie ich es mir vorstelle!).
Wenn ich wie oben einen Inflationsausgleich beim Gehalt erwarte, kann ich eine doppelte so hohe Rate für diese 55% Rest aufbringen, wie jetzt in diesen Baustein fließt - und es ist der gleiche Anteil am Gehalt wie jetzt für die gesamte Baufinanzierung. Mithin ist eine Annuität von über 10% dann kein Problem.
Da blicke ich eigentlich relativ entspannt in die Zukunft, obwohl viele hier sicher gemahnt hätten, die Restschuld sei aber viel zu hoch und das Risiko der Zinserhöhung unüberschaubar...
Klar kann man in der Anschlussfinanzierung nicht mehr mit 2% Tilgung starten. Man will ja irgendwann auch fertig werden.

 

[Maschi33]

Achte ein Hausfinanzieren ist blöd, aber ein Auto, absolutes Konsumgut und mit hohem Wertverlust zu finanzieren ist sinnvoll. Hoffentlich mit Vollkasko sonst endet es noch böse für den armen Hilfe

Der Typ ist einfach der größte Schwätzer in vielen Foren...

Hier muss ich aber mal einhaken. Es kann durchaus Sinn machen, ein Auto - zumindest teilweise - zu finanzieren, wenn man eine 0% Finanzierung mitnehmen kann. Nämlich dann, wenn das Kapital, statt auf 4 Rädern durch die Stadt zu fahren, im Depot geparkt eine deutlich höhere Rendite abwirft. Es dürfte allerdings äußerst selten vorkommen, dass jemand die komplette Summe für einen Neubau im Depot schlummern hat. Natürlich ist eine Immobilienfinanzierung immer deutlich riskanter als eine Kfz-Finanzierung, außer natürlich man möchte einen neuen Porsche 911 GT3 RS finanzieren.

 

[Hausbau2022]

Hier muss ich aber mal einhaken. Es kann durchaus Sinn machen, ein Auto - zumindest teilweise - zu finanzieren, wenn man eine 0% Finanzierung mitnehmen kann. Nämlich dann, wenn das Kapital, statt auf 4 Rädern durch die Stadt zu fahren, im Depot geparkt eine deutlich höhere Rendite abwirft. Es dürfte allerdings äußerst selten vorkommen, dass jemand die komplette Summe für einen Neubau im Depot schlummern hat. Natürlich ist eine Immobilienfinanzierung immer deutlich riskanter als eine Kfz-Finanzierung, außer natürlich man möchte einen neuen Porsche 911 GT3 RS finanzieren.

Bin ich absolut bei dir, aber er pauschalisiert bei anderen alles ohne wenn und aber, daher habe ich es geschrieben...