Finanzierungs-Vergleich früher zu heute

[Gelbwoschdd]

Immer wieder liest man von Leuten, die sagen, es wird hier immer auf sehr hohem Niveau gejammert, die Leute sollen sich nicht so anstellen, wir haben früher für 9% finanziert und haben es auch geschafft, blablabla...

Ich möchte mit diesem Fred das Ganze etwas entkräften indem ich einen wie ich meine aussagekräftigen Vergleich anstellen möchte.
Meine Annahme beruht auf Werte, welche zwar fiktiv sind, aber einigermaßen realistisch sein sollten. Ich vergleiche das Jahr 2000 mit heute.

Wir betrachten ein Haus von 150QM Größe auf einem Grundstück in Größe von 500QM und dem Einbringen von 20% Eigenkapital. Unsere heutige Familie hat ein Haushaltsnettoeinkommen von 5007€. Dies habe ich heruntergerechnet -2% Ausgleich pro Jahr, dann komme ich auf ein Haushaltsnettoeinkommen der früheren Vergleichsfamilie von ca. 3370€. Dazu setze ich voraus, dass jeder 50% seines Haushaltsnettoeinkommens für die Rate einsetzt, was heute zwar viel ist, aber ja von den Leuten von damals gerne propangiert wird, dass man da eben den Gürtel enger schnallen muss und das selbst ja auch getan hat, daher setze ich das jetzt auch mal bei beiden Familien voraus, damit man das Ganze vergleichbar hat.

Folgende Werte habe ich vorausgesetzt und gegenübergestellt:

Im Jahr 2000 hat der QM Haus (Wohnfläche) durchschnittlich 1.227€ gekostet und für die Grundstückskosten habe ich 80€/QM vorausgesetzt. Gemäß dem oben angesetzten Haushaltsnettoeinkommen von 3370€, ergibt sich bei 50% eine Rate von 1685€ zur Rückzahlung. Außerdem setze ich die 9% Zinsen an, welche ich oben bereits im Eingangswort erwähnt habe. Daraus ergibt sich folgendes Szenario:

184.050,00 € Kosten für das Haus 150QM

40.000,00 € Kosten für das Grundstück 500 QM

4.000,00 € Nebenkosten für den Grundstückskauf (10%)

45.610,00 € Eigenkapital

182.440,00 € Kapitalbedarf

Es ergibt sich nach 10 Jahren eine Restschuld von ca. 120.000€, was einer Tilgung von ca. 34% entspricht.

Für heute rechne ich mal mit 2800€ für den QM Haus und 250€ für den QM Grundstück, welcher damals vermutlich um die 80€ gekostet hat. Gemäß dem Haushaltsnetto von 5000€ ergibt sich eine Monatsrate von 2500€ zur Abzahlung des Darlehens. Das führt zu folgenden Werten:

420.000,00 € Kosten für das Haus

125.000,00 € Kosten für das Grundstück

12.500,00 € Nebenkosten für den Grundstückskauf (10%)

111.500,00 € Eigenkapital

446.000,00 € Kapitalbedarf

Wenn ich jetzt hier so rechne, dass ich ebenfalls nach 10 Jahren auf eine Tilgung von 34% komme, dann komme ich auf einen Zinssatz von lediglich 4%!!! Und dann hat man aber nicht wie damals nur eine Restschuld von 120.000€ auf der Uhr, sondern von knapp 300.000€.

Das bedeutet, dass die 9% von damals gleichzusetzen sind mit 4% von heute. Dazu kommt, dass bei der derzeitigen sonstigen Preisentwicklungen der Lebenshaltungskosten sowie der Unsicherheiten bzgl. der Verfügbarkeit der Baumaterialien eine Familie mit 5000€ Haushaltseinkommen (welches schon ein ganzes Stück über dem Durchschnitt liegt) 50% seines Nettoeinkommens kaum für den Bau aufbringen kann, da sonst evtl. nicht genug zum Leben übrig bleibt, zumal bei den 50% nicht mal die Nebenkosten oder Rücklagen berücksichtigt sind. Mal ganz davon abgesehen, dass viele das Eigenkapital von 20% gar nicht haben aufbauen können aufgrund von Studium usw. usw.

Also ich halte den Zinssatz selbst bei 3% und den derzeitigen Kosten schon mehr als grenzwertig und schlimmer als die 9% von damals. Bei 3% wäre die Restschuld immerhin auch noch bei über 250.000€.

Vielleicht hilft euch das ja beim Argumentieren mit den älteren Generationen. ;-)

 

[neo-sciliar]

Interessant, insbesondere, weil wir 2001 und 2021 finanziert (und gebaut) haben.
1.) Die Zinsen, die wir 2001 bezahlt haben, lagen bei 5,2%, nicht bei 9%. Das war eher so 1980.
2.) sind die Lebenshaltungskosten seit 2000 viel mehr gestiegen als von dir angenommen. Nehme nicht nur die Inflation, sondern auch die Kosten für Dinge, die es 2000 noch gar nicht gab, und die in der Inflation keine Berücksichtigung finden: Smartphone, Netflix, weniger Zweitwagen
3.) sind die Ansprüche an Häuser deutlich gestiegen. Lag das normale Einfamilienhaus 2000 noch bei 120-140qm, sind es heute 160-180qm. Beispiel: wir haben 2001 mit 2 Kinderzimmer 160qm gebaut, heute kleiner, altersgerecht mit kleinen Gästezimmern: 181qm
4.) gab es damals noch Baukindergeld und andere Zuschüsse

Ich möchte sagen, du kannst das nicht mathematisch-theoretisch angehen. Es sind zu viele Parameter.

 

[Tassimat]

Das ist mir ehrlicherweise ein zu großes Durcheinander, um den Zahlenwust nachvollziehen zu können. Viele Faktoren wie Inflation usw. sind vollkommen außen vor geslassen, genaus wie den höheren Wohnstandard heute: Größere Häuser, Wärmepumpe, Solar, Lüftungsanlage, Dämmung etc.

Die Durschnittsfamile gibt damals wie heute einen Prozentsatz von sagen wir mal 40% des Einkommens für das Haus aus. Damit gibt es nach wievor eine Eigenheimquote in Deutschland von um die 40%, das ist relativ konstant.

Man könnte argumentieren, dass diese andauernde Kriese aus Corona, Energie, Umwelt, Krieg für instabile Verähltnisse bei den Baustoffen sorgt, aber das war es auch schon.

dass viele das Eigenkapital von 20% gar nicht haben aufbauen können aufgrund von Studium usw. usw.

Solche (peinlichen) Ausreden kann man sich getrost sparen. Nicht gespart heißt man hat zu viel konsumiert.
Früher gab es 13 Jahre Schule und zeitweise sogar noch 20 Monate Zivildienst. Da waren drei Jahre des Lebens weg, ohne Geld sparen zu können. Studenten haben es heutzutage gut wie nie.

 

[Benutzer200]

Da sind viele Parameter in deinen Berechnungen, die so einfach nicht passen.
1. Zinssatz 2000 bei 6-6,5%
2. Tilgungssatz bei solchen Zinssätzen immer 1%, da dann eine Laufzeit von etwas über 30 Jahren raus kommt
3. Zuschüsse aus der damaligen Zeit nicht berücksichtigt
4. Tilgungsansätze heute nicht korrekt
Usw.

 

[Gelbwoschdd]

Interessant, insbesondere, weil wir 2001 und 2021 finanziert (und gebaut) haben.
1.) Die Zinsen, die wir 2001 bezahlt haben, lagen bei 5,2%, nicht bei 9%. Das war eher so 1980.
2.) sind die Lebenshaltungskosten seit 2000 viel mehr gestiegen als von dir angenommen. Nehme nicht nur die Inflation, sondern auch die Kosten für Dinge, die es 2000 noch gar nicht gab, und die in der Inflation keine Berücksichtigung finden: Smartphone, Netflix, weniger Zweitwagen
3.) sind die Ansprüche an Häuser deutlich gestiegen. Lag das normale Einfamilienhaus 2000 noch bei 120-140qm, sind es heute 160-180qm. Beispiel: wir haben 2001 mit 2 Kinderzimmer 160qm gebaut, heute kleiner, altersgerecht mit kleinen Gästezimmern: 181qm
4.) gab es damals noch Baukindergeld und andere Zuschüsse

Ich möchte sagen, du kannst das nicht mathematisch-theoretisch angehen. Es sind zu viele Parameter.

Naja ich habe halt irgendwo mal die Aussage von jemandem gelesen der schrieb er hätte 2000 mit 12% Zinsen gebaut. Ich habe dies jetzt mit 9% schon etwas entschärft.

Ich wollte einfach damit zeigen, dass 9% bei einem geringeren Einkommen aber auch einem deutlich geringeren Preis einfach nicht mit heute zu vergleichen sind sondern eben in meinem Beispiel nur 4% Zinsen zu einem gleichen Tilgungssatz nach 10 Jahren führt, wenn jeweils 50% des Einkommens eingebracht werden.

Mit den Zahlen die du nennst, war es damals ja sogar noch leichter als von mir gerechnet die Finanzierung zu stemmen, weil 1. keine Inflation berücksichtigt, 2. die Lebenshaltungskosten wie du schreibst viel mehr gestiegen sind und 3. die Zinsen ja noch deutlich niedriger waren als in meinem Beispiel.

Deine Ausführungen verstärken meine Intention somit nur.
Vielen Dank dafür

Edit: Ich hab mich einfach nur wiederholt über eine Aussage geärgert, welche ich im Gesichtsbuch so gelesen habe und wollte irgendwie eine Rechnung aufstellen, welche zeigt, dass es einfach Äpfel mit Birnen vergleichen ist. Aber gut, wenn die Zahlen so falsch sind, ist es auch keine gute Argumentationsgrundlage :-/

 

[Gelbwoschdd]

Da sind viele Parameter in deinen Berechnungen, die so einfach nicht passen.
1. Zinssatz 2000 bei 6-6,5%
2. Tilgungssatz bei solchen Zinssätzen immer 1%, da dann eine Laufzeit von etwas über 30 Jahren raus kommt
3. Zuschüsse aus der damaligen Zeit nicht berücksichtigt
4. Tilgungsansätze heute nicht korrekt
Usw.

Du hast mit Sicherheit recht, aber das bekräftigt ja alles nur meine Aussage...

Diese 9% zum Beispiel habe ich her genommen, weil man das immer wieder liest.

Vielleicht hast du ja mal Zeit und Muse die Rechnung mit korrekteren Zahlen aufzustellen. Das würde mich schon interessieren.