Warum gehen die Baupreise nicht runter?

[HausKaufBayern]

Ich beobachte den Markt ein wenig, ich hab das Gefühl es kommen nur noch wirklich unterdurchschnittliche Immobilien auf den Markt.
Das war vor einem Jahr schon so, aber jetzt noch schlimmer.
Von dem her spielt es überhaupt keine Rolle ob die Preise fallen oder nicht. Wenn mal ein schöneres Haus drin ist, egal ob alt oder neu, immer für Preise von 800k€+

 

[Herrarchi]

Ich beobachte den Markt ein wenig, ich hab das Gefühl es kommen nur noch wirklich unterdurchschnittliche Immobilien auf den Markt.
Das war vor einem Jahr schon so, aber jetzt noch schlimmer.
Von dem her spielt es überhaupt keine Rolle ob die Preise fallen oder nicht. Wenn mal ein schöneres Haus drin ist, egal ob alt oder neu, immer für Preise von 800k€+

Das kann ich vollends so bestätigen. Die Immobiliensituation gerade für Kaufwillige ist zumindest in unseren Gefilden aktuell mehr als schwierig. Wir beobachten den Markt auch schon knapp zwei Jahre. Es kommt da wirklich nichts auf den Markt, wo sich auch nur ein weiteren Blick lohnt. Aber da stellt nur unsere Erkenntnis dar.
Da hilft nur abwarten wenn man kann.

 

[BackSteinGotik]

Aktuelles von der Studienlage:
Allianz-Studie aus dem November 2023 findet, dass Wohneigentum zurzeit zu teuer ist verglichen mit Miete:

Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) meldet, dass der Kaufpreis von Bestandsimmobilien fällt:
(inflationsbereinigt natürlich noch mehr).

Gleichzeitig steigt der Baukostenindex immer noch an (wenngleich jetzt auch ein bisschen langsamer. Der BKI meldet:

Puh, fast 40%. Ich glaubte, etwas von einer Studie gehört zu haben, die beschrieb, dass 2024 für die Bauindustrie weiterhin ein hartes Jahr bleibt. Aber ab 2025 gehe es bei leicht sinkenden Baukosten wieder aufwärts. Kann aber die Quelle grad nicht ausmachen (und das ist sicher eine Fehleinschätzung denn gemäß Konsensus hier im Forum sinken Baukosten nicht).

Undifferenziertes Fazit: Lieber mieten und auf ein Schnäppchen aus dem Bestand warten. Neubau scheint ökonomisch unattraktiv.

Ich vermute dieses wird schwierig, oder wird eben warten auf Godot. Denn in deiner Zusammenstellung fehlt ein wirklich entscheidendes Thema - es gibt nichts zu mieten, und die Mietpreise steigen so stark wie seit Jahren nicht mehr. Und angesichts des Wohnungsmangels, der Zinsen und der Politik gibt es auch keinen realistischen Pfad, der daran etwas in den nächsten 3-5 Jahren ändern wird.
Die Preise im Bestand könnten aktuell schon ihren Boden erreicht haben, die Inflation ist aktuell schon recht stark zurückgegangen und Gewöhnung tritt ein. Besser wird die Situation sicher nicht, nur anders. Wer günstig mietet, keine Eigenbedarfskündigung fürchten muss und genug Platz für kommende Lebenssituationen hat, mag warten können - der Rest wird spitz rechnen, und wenn möglich eben jetzt und dafür kleiner bauen.

Die entscheidende Frage - was müsste sich noch ändern, bis man wieder baut? Die Zinsen noch mal 1 Prozentpunkt sinken? Durch die KfW-Förderung haben junge Familien ja schon einen solchen Boost, die wären schon am Markt. Und sinkt das Niveau allgemein, kommen all die Spieler wieder auf den Markt, die bisher abgehängt und als Hochpreismieter unterwegs sind. Das stabilisiert und stärkt die Preise dann gleich wieder. Baukosten wieder um 40% sinken? Eher unrealistisch. Preise für Grund und Boden sinken? Da sieht man eher das Gegenteil. Und wenn es nicht gezahlt wird, bleibt das Grundstück eben liegen bis zum nächsten Boom.

Mein ebenfalls subjektives Fazit - die beste Zeit zum Bauen ist immer Gestern, die zweitbeste Jetzt. Wenn es irgendwie geht, lohnt warten nicht. Aktuell kann man ein Grundstück und einen GU zeitnah bekommen. Das war in den letzten 10 Jahren nie so.

 

[Proeter]

Ich beobachte den Markt ein wenig, ich hab das Gefühl es kommen nur noch wirklich unterdurchschnittliche Immobilien auf den Markt.
Das war vor einem Jahr schon so, aber jetzt noch schlimmer.
Von dem her spielt es überhaupt keine Rolle ob die Preise fallen oder nicht. Wenn mal ein schöneres Haus drin ist, egal ob alt oder neu, immer für Preise von 800k€+

Die Beobachtung teile ich zwar, allerdings sehe ich darin keine Tendenz. In unserem Marktbeobachtungsgebiet (ca. 10x10 km zwischen Düsseldorf und Bergischem Land) waren bis 2022 regelmäßig immer um die 50 Einfamilienhaus inseriert (ohne Neubauprojekte). Bis Mitte 2023 ging es auf 120 hoch und jetzt wieder auf ca. 90 zurück. Die Benachrichtigungs-E-Mails sind aber nicht häufiger geworden als 2022. Die Häuser stehen also einfach nur deutlich länger drin, gerne 6-9 Monate.
Immer wenn ein Haus verschwindet, dass ich speziell in der Beobachtung hatte, gehe ich in den Folgewochen dort gelegentlich vorbei und spreche auch mit den Nachbarn. Erstaunlicherweise erfahre ich dabei oft, dass der Verkauf eingestellt wurde, weil kein Interessent gefunden wurde - und man es in einigen Monaten noch einmal probieren möchte. Das Haus bleibt dann unbewohnt und unbeheizt in der Landschaft stehen.
Manchmal kommen die Häuser auch mit einem anderen Makler wieder rein. Oder in Selbstvermarktung.

Aber zum ersten Punkt deiner Aussage: Ich kann nicht erkennen, dass der Anteil junger oder kernsanierter Häuser gesunken ist. Er ist konstant bei 5-10%. Das liegt aber auch in der Natur der Sache, wenn wer verkauft denn ein solches Haus? Allenfalls bei Scheidungen oder (noch selteneren) beruflich bedingten Umzügen kommt sowas auf den Markt.

 

[WilderSueden]

Mal ein paar Beispiele hier aus der Gegend
"Architektenhaus in idyllischer Lage" (=wirklich in der Pampa), 180qm, Baujahr 2019
ursprünglich inseriert für 850k, jetzt bei 699k reserviert. War bestimmt ein Jahr drin

Bungalow mit nicht ausgebautem DG, 140qm, 1989, 210kWh/qm
Ursprünglich inseriert für 485k, mehrfach reduziert dann verschwunden. Unter neuem Makler mittlerweile zu 369k inseriert und als verkauft markiert

Allenfalls bei Scheidungen oder (noch selteneren) beruflich bedingten Umzügen kommt sowas auf den Markt.

Gibt noch eine dritte Variante. Rentner, die fürs Alter bauen und dann nach ein paar Jahren merken, dass sie nicht mehr fit genug sind oder schlicht und einfach nicht mehr leben.

 

[thangorodrim]

Das ist ein griffiger Satz, dass das der beste Zeitpunkt zum Bauen gestern war und der zweitbeste heute ist. Aber wir sind zurzeit im schwarzer-Schwan-Bereich. Eine Studie von Anfang Februar, über die ich erst heute gestolpert bin:

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung:
Baupreise geben nach
2022 +16.4%
2023 +8.5% (bei fallenden Energiepreisen und Ende der Materialknappheit)
Prognose:
2024 -3.2%
2025 -5.5%
2026 -0.9%
2027 0.2%
2028 2.0%

Scheint sich um nominelle Werte zu handeln, real sollte der Preisrückgang damit höher sein als prognostiziert.

* Falls man sein Eigenkapital investiert: beim S&P500 gab es letztes Jahr ~20% zu holen. Bei Zinssenkungen sollte die Rendite entsprechend über dem Durchschnitt liegen.
* Zinsen sind ca. 1% runter.
* Handwerkerverfügbarkeit verbessert sich.

Genauso wie vorher Zinsen hoch und die überbewerteten Aktienmärkte runter gegangen sind, gehts jetzt in die andere Richtung. Das ist ein sehr dynamischer Markt. Bauwirtschaft/Immobilienmarkt ist dagegen sehr träge (Auftragsüberhang; Projektlaufzeiten; deshalb stiegen Preise ja auch noch weiter, als die Party eigentlich schon vorüber war).
So wie 2022/2023 alles negative zusammengekommen ist (Zinsen rauf wegen Inflation, überbewertete Aktienmärkte runter, Materialknappheit erhöht Baukosten und Förderungsstreichungen), tut sich jetzt gerade ein Fenster auf, in dem für den Bauherrn günstige Faktoren zusammenfallen.

Mein (diesmal etwas differenzierteres) Fazit: Alle diese Punkte miteinbezogen könnte morgen (2025) bauen erheblich günstiger/angenehmer sein als gestern (2023) bauen.