Lage Stadtvilla oder Einfamilienhaus auf 500 m2 Grundstück-Rechteck

[11ant]

Just solche Klärung wäre ein wesentlicher Vorteil eines Original Kataster-Screenshots gewesen.

 

[Tolentino]

Vergebliche Mühe, denn so erkennt man keinerlei Zusammenhang über den der beiden Grundstücksteile untereinander hinaus; d.h. man hat keine Chance, evtl. zu einem besseren Vorschlag zu finden.

Es gibt keinen beeinflussbaren Zusammenhang über die beiden Grundstück und die Straße hinaus. Ringsherum sind nur andere Grundstücke mit Einfamilienhaus oder Bundgalow oder Stadtvillenbebauung.

Aber ich habe gerne die entsprechende Flurkarte aus dem ALKIS rausgesnippt.

Es handelt sich um die 1874
Das 1875 hat übrigens ein weiteres hier nicht verzeichentes Gebäude darauf, dass die 5m Grenze zur Straße definitiv nicht einhält.

Würde behaupten da gibts einiges, was entweder nicht so genehmigt wurde oder eben mehr als 0,2 Grundflächenzahl ist.

Ich schließe mich der Fraktion an, die den Weg als drittes Flurstück empfiehlt, welches beiden Nachbarn gemeinsam gehört. @Escroda: könnte dabei eine Abstandsfläche darauf übernommen werden, ohne daß dies eine (nicht versiegelnde) Befestigung der Fahrgasse ausschlösse ?

Lt. Hausbauer geht das in Berlin nicht. Das Berliner Baugesetz schreibe hier eine Realteilung in Grundstücke vor, die jeweils und für sich genommen, eine wohnliche Bebauung ermöglichen. Der Zugang zur Str. muss für das hintere Grundstück dann über GFL-Recht gewährt werden. Ob das wirklich stimmt, weiß ich nicht.

Deswegen wäre eine Idee, dass der Streifen halt zur Hälfte dem einen, zur Hälfte dem anderen Grundstück in Realteilung zugeschlagen wird. Problem ist nur, dass ich dann im Zweifel auch von Norden insgesamt 6m weg muss.

 

[Escroda]

@Escroda:

Tja, wo soll ich anfangen?
Zunächst einmal ist das Berliner Planungsrecht extrem kompliziert, da gebietsweise sogar noch Pläne von 1862 Rechtskraft entfalten.

Wenn der TE davon spricht, das dieses oder jenes einzuhalten ist, stellt sich die Frage, mit wem gesprochen wurde. Alle Aussagen scheinen auf Hörensagen eines Vertriebler zu beruhen.
Die nächste Frage wäre, welche Einflussmöglichkeiten auf die Planung und die Grundstücksbildung denn überhaupt noch bestehen.
Die folgenden Annahmen beschreiben zwar nicht den worst case, sie bilden aber eine Diskussionsgrundlage, die nach meiner Interpretation der Situationsschilderung vom TE wahrscheinlich ist:
Lassen wir einfach mal alle eventuellen Berliner Besonderheiten außen vor und gehen vom normalen §34 Baugesetzbuch aus und von einer faktischen Baugrenze mit 5m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, wobei dem TE der gleiche Abstand gewährt werden müsste, wie dem Neubau auf 1875. Ebenso nehmen wir es mal hin, dass in diesen 5 Metern keine Stellplätze zugelassen werden. Damit dürften zwangsläufig sämtliche Nebenanlagen in diesem Bereich ausgeschlossen sein (bis auf eine unvermeidbare Zufahrt natürlich).
In 34er-Gebieten muss sich das Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügen. Maß der baulichen Nutzung kann eine grob ermittelte Grundflächenzahl der Umgebungsbebauung sein. Hierbei gelten nicht die strengen Regeln der Baunutzungsverordnung. Wir können hier alles, was wir über Grundflächenzahl I und Grundflächenzahl II wissen vergessen. Daher auch die grobe Erlaubnis, die wie auch immer ermittelte Grundflächenzahl von 0,2 um 15% zu überschreiten. Mit ein paar klugen Sätzen sollte ein Planer auch noch mehr rausschlagen können. Damit ergibt auch das GFL einen Sinn, auch wenn die Fläche vollständig versiegelt ist. Da eine gemeinsame Zufahrt erfahrungsgemäß steter Quell nachbarlichen Unfriedens ist, rate ich zwar davon ab, glaube aber nicht, dass der Verkäufer davon abrückt.

Würde behaupten da gibts einiges, was entweder nicht so genehmigt wurde oder eben mehr als 0,2 Grundflächenzahl ist.

Du müsstest ganz genau hinterfragen, woher die 0,2 kommen, wer sie wie auf welcher Grundlage ermittelt hat. Ich denke aber, dass ein Haus deiner Größenanforderung genehmigungsfähig ist. Ob zum jetzigen Zeitpunkt schon so detaillierte Fragen gestellt werden müssen, ist vom Verkaufsversprechen abhängig.

Ob das wirklich stimmt, weiß ich nicht.

Glaube ich nicht, aber ich kenne mich in Berlin nicht aus.

Problem ist nur, dass ich dann im Zweifel auch von Norden insgesamt 6m weg muss.

Nein, auf dem Streifen könnte eine Abstandsflächenbaulast liegen.
Ich halte deinen Plan aus #24 für die vernünftigste Lösung, allerdings mit dem Nebengebäude auf der anderen Seite vom Haus. Ich würde zwar eine eigene Zufahrt bevorzugen, den Weg also komplett dem Hinterlieger zuschlagen, sehe aber Schwierigkeiten mit der Grundflächenzahl und dem Verkäufer.

 

[11ant]

Der Zugang zur Str. muss für das hintere Grundstück dann über GFL-Recht gewährt werden.

Mindestens wäre es auch als Pfeifenkopfgrundstück möglich - mit allen Vor- und Nachteilen, versteht sich.

Das Berliner Baugesetz schreibe hier eine Realteilung in Grundstücke vor, die jeweils und für sich genommen, eine wohnliche Bebauung ermöglichen.

1973...1976 /3, 2023/3 und 891 sind ja offenbar auch reine Erschließungsflurstücke (für die Straße). Eine Privatstraße sähe ich also ebenso möglich; in diese sollte zumindest bis zur Mitte Deine Abstandsfläche hineinfallen dürfen.

 

[kaho674]

Für den Nachbar ist das Problem m.E. noch gravierender. Mein Programm zeigt 430m² für sein Land an. 430 x 0,23 = 98,9m². Ziehen wir mal das Minimum (15 Stellplatz + 12 Terrasse) ab, landet der bei 71,9m² für's 1,5-geschosser Haus. Also ein Zwergenhaus mit 10*7 - das ist nicht besonders attraktiv und irgendwie muss er ja noch bis zur Haustür kommen, also wird es eher noch weniger.

@Escroda Mal abgesehen von den Künsten eines Projektplaners, anhand der Nachbarbebauung noch mehr Grundflächenzahl-Fläche raus zu schlagen, gäbe es eine Möglichkeit, die Erschließungsstraße aus der Grundflächenzahl rauszunehmen?

 

[Escroda]

gäbe es eine Möglichkeit, die Erschließungsstraße aus der Grundflächenzahl rauszunehmen?

Da es keinen Bebauungsplan gibt, spielen die Nebenanlagen und versiegelten Flächen für die Grundflächenzahl keine Rolle. Bei §34 wird die Grundflächenzahl grob anhand der Nachbarbebauung ermittelt, zumeist aus dem Luftbild oder der Katasterkarte, sofern ein Ortsvergleich stattgefunden hat (s. Neubau auf Nachbargrundstück).
Angesichts des erklärten Willens der Politik zur Nachverdichtung ist eine Grundflächenzahl von 0,2 sowieso Unsinn. Nach den Bildern liegt sie hier vermutlich im Durchschnitt auch mindestens bei 0,3.

Die gesamte Faktenlage wäre mal mit der Genehmigungsbehörde zu verifizieren.