Beurteilung Finanzierung Neubau 425k € / finanzielle Gesamtsituation

[Arango18]

Hallo zusammen,

auch wir gehen das Thema „Hausbau“ an und planen, mit dem Bau im Frühjahr 2022 nach Abschluss meiner Weiterbildung zu beginnen. Das Grundstück wurde bereits vor einigen Monaten gekauft und trotz einer nicht ganz optimaler Umstände wie die Corona Situation oder auch die aktuelle Preisexplosion bei den Baumaterialien sind wir relativ entschlossen, das durchzuziehen. Die finanzielle Situation wurde geprüft und von mir persönlich als grundsätzlich machbar eingestuft, erst Gespräche und Angebote von der Bank zur Orientierung gab es bereits.
Da ich aber grundsätzlich ein eher nachdenklicher und sicherheitsorientierter Mensch bin, würde ich das Ganze gerne einmal von euch, als erfahrene Leute auf diesem Gebiet, gegenprüfen lassen und erhoffe mir ein ehrliches Feedback. Alle Angaben sind nach bestem Wissen und Gewissen gemacht.

Wir freuen uns auf euren Input, Rückfragen und Kritiken!

Vielen Dank im Voraus,
MJ

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Wir leben seit 8 Jahren in einer Partnerschaft
• Wie alt seid Ihr? 28 Jahre alt
• Gibt es Kinder? Nein
• Sind Kinder geplant? Ja, 1-2
• Was macht Ihr beruflich? Ich bin seit 8 Jahren in der Automobilzuliefererbranche, bald jedoch in der digitalen Marketingbranche tätig. Laufende Weiterbildung in der Abenschule zum Fachwirt und bald Betriebswirt. Partnerin ist Angestellte im öffentlichen Dienst. Beide beziehen ein 13. Monatsgehalt – Urlaub und Weihnachtsgeschenke sollen davon bezahlt werden, daher werde ich das in der Kalkulation nicht berücksichtigen.
• Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc...? Ich befinde mich bald in einem Arbeitsverhältnis mit Probezeit, danach unbefristet. Partnerin unbefristet angestellt.
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Beide 39 Std. wöchentlich

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Beide Lst.klasse I mit 2.400 € / 2.000 € netto. Bei mir mit Rückschritt nach Branchenwechsel als Einstiegsgehalt und Potenzial nach oben, bei Partnerin werden eher geringe Steigerungen im Rahmen von Erfahrungsstufen oder Tarifvertragsanpassung folgen. Bei meiner Freundin wird es auf ca. 1.400 € hinauslaufen, wenn Sie Teilzeit arbeiten geht nach der Elternzeit.
• Wie viel Kindergeld gibt es? Noch keins.
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? Keine.
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Bezahltes Grundstück inkl. aller Erschließungs- und Nebenkosten wie Notar und Gericht (lt. Bodenrichtwert 57.500 €) + 20.000 € Barvermögen + ca. 3.000 € als Rücklage / Puffer für eine möglicherweise kommende Elternzeit, die nicht angerührt werden sollen.
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Möglichst viel, bis auf Notgroschen und Rücklagen für Elternzeit. Das Eigenkapital ist für möbel und Küche vorgesehen und die Baukosten müssen somit finanziert werden. Es kann durchaus sein, dass wir von Seiten der Familie evtl. noch bezuschusst werden, ob und in welcher Höhe, das wissen wir aber noch nicht genau.

Ausgabensituation:

Ich habe alle aktuellen und nach Baubeginn anfallenden laufenden Kosten in einer detaillierten Kalkulation zusammengestellt. Die wurde laufend kontrolliert und hat sich als relativ konservativ herausgestellt, gerade was die Werte für z.B. Freizeit angeht. Die sind tendenziell eher zu hoch.

Die Werte sehen wie folgt aus:

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete 500 € / Monat
• aktuelle Warmmiete 570 € / Monat
• Strom 65 € / Monat
• Gas 65 € / Monat
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung in Warmmiete
• Telefon, Internet, Mobilfunk 75 € / Monat

Mobilitätskosten:

• Kfz-Leasing 235 € / Monat
• E-Bike Leasing 40 € / Monat
• Versicherung 90 € / Monat
• Steuern 20 € / Monat
• Kraftstoff 200 € / Monat
• TÜV 5 € / Monat

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung 7 € / Monat
• Risikolebensversicherung noch keine – wird sein ca. 22 € / Monat
• Rentenversicherung keine
• Berufsunfähigkeitsversicherung noch keine – wird sein ca. 80 € / Monat
• Unfallversicherung keine
• Hausratversicherung noch keine – wird sein ca. 5 € / Monat
• Rechtsschutzversicherung 10 € / Monat
• Gebäudeversicherung noch keine – wird sein ca. 24 € / Monat
• Verbund Wohneigentum: wird sein ca. 5 € / Monat

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel, Drogerie, sonst. täglicher Bedarf 350 €
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten) keine
• Hobbys (Club/Kneipe, Stadionbesuch, Sportequipment, Kleidung, …) 500 €
• Vereinsbeiträge / Mannschaftskassen / … 60 €
• TV/Video/Abos 50 €
• Spenden 5 €
• Sonstiges 30 €

Sparleistungen:

• Instandhaltungsrücklage 150 € / Monat
• Aktuell rund 1.000 €, manchmal auch 100 € - 200 € mehr, je nachdem wie der Monat war
• Mit Hauskredit planen wir neben der Instandhaltungsrücklage 250 € / Monat zu sparen, insgesamt also ca. 400 € / Monat

Sonstige Ausgaben:

• Unterhaltsleistungen? Keine
• Kredite? Keine
• Sonstiges? Bargeld, was "einfach so verschwindet", eingepreist unter „Hobbys“
• Wurde was vergessen? Bitte Rückmeldung hierzu J

Einnahmen- und Ausgabensummen:

Folgende Werte beziehen sich auf die Lage nach Einzug in das Haus und mit Kredittilgung. Falls ich oben etwas vergessen habe, ist es in den Summen hier definitiv mit drin.

• Einnahmen gesamt 4.400 €
• Ausgaben Immobilie (Rate, Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung, Energieverbrauch, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage) 1.730 €
• Ausgaben Lebensunterhalt / Freizeit / Sparen 2.050 €
• Ausgaben gesamt also 3.780 €
• Saldo + 620 € - aktuell, wenn beide Vollzeit arbeiten. Hier sollen erstmal wieder Rücklagen gebildet werden. Sollte ein Kind kommen, sieht es natürlich erstmal schlechter aus.

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 675 qm
• Welche Maße hat es? 25*27
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 80€/qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau, Einfamilienhaus mit Keller da Hanggrundstück, Satteldach
• Garagen? Doppelgarage im Keller
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) ca. 160qm / 220 qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? Schätze, rund 500.000 €.

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 70.000 € (bezahlt)
• Erschließungskosten: im Kaufpreis enthalten
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) ohne Makler: 3.500 € (bezahlt)
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): Lt. Kalkulation des Architekten, inkl. aller Nebenkosten ca. 430.000 € - ich kalkuliere eine 10 % Preissteigerung ein, aufgrund der aktuellen Rohstoffsituation. Kann sich bis dahin wieder etwas entspannen, aber natürlich auch weiter verschärfen. Also lägen wir bei ca. 475.000 €. Lt. Architekt hoher Standard kalkuliert.
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) Tiefbau: In Kalkulationspreis enthalten (siehe oben)
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 12.500 € - soll nach und nach von laufenden Rücklagen / Ersparnissen und mit viel Eigenarbeit gemacht werden.
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen): Noch nicht abschließend geklärt

sonstige Kosten:

• Küchenkosten 12.000 €
• Möbel, Lampen, Deko 8.000 €

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten 580.000 €
• 20.000 € bar, mit denen wir gerne Küche und Möbel kaufen würden, damit nicht noch ein separater Kredit aufgenommen werden muss. Ich möchte es in Sachen Finanzierung möglichst einfach und übersichtlich halten. Förderungen durch BAFA und KFW habe ich mal 15.000 € grob und pauschal einkalkuliert, die noch nicht ermittelt sind, 30.000 € Eigenleistung (Malern, Bödenlegen, Außenanlagen, Bauherrenhilfe beim Mauern, Trockenbau, Erdarbeiten - einige Handwerker wie Schreiner (Schwiegervater) oder Elektriker (Schwager) in der Familie)
• Finanzierungssumme ca. 425.000 €

Notwendige Kreditangaben:

• Kreditbetrag 425.000 €
• Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...) Annuitätendarlehen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) Angebote liegen vor mit 1,05 % Mischzinssatz, allerdings tendenzielle Erhöhung bis zum Baubeginn – ich würde schätzen auf ca. 1,3 %?!
• Zinsbindungsdauer 15 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung bei ca. 275.000 € liegen.
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: Ich hoffe auf eine Abzahlung in spätestens 33 Jahren.
• anfänglicher Tilgungssatz zwischen 2-3 %
• monatliche Rate Ziel: ca. 1.200 € vorerst. Oder sollte man sich mehr zutrauen?
• Sondertilgungen möglich? Wären möglich, würde allerdings eine Investition in ETFs während der Zinsbindung vorziehen.
• Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben) – grundsätzlich möglich

 

[HilfeHilfe]

Hallo ihr wollt ernsthaft 425k ( eher mehr ) mit 4000 netto , Arbeitgeberwechsel und Kinderwunsch finanzieren ? Mutig!!

 

[Acof1978]

Hallo ihr wollt ernsthaft 425k ( eher mehr ) mit 4000 netto , Arbeitgeberwechsel und Kinderwunsch finanzieren ? Mutig!!

Mutig würde ich es nicht grade nennen. Wenn nicht Eltern als Rettungsanker da sind, dann ist es finanzieller Selbstmord.

Wir sind zwar 38 und 42 sind jedoch mit Kinderplanung durch und haben 6.100 € netto + 13. Monatsgehalt, Kindergeld, etc. Mit 50.000 € Eigenkapital habe ich etwas Bauchschmerzen mit 494.000 € das Haus zu finanzieren. Es wird sehr gut klappen, aber sind immerhin 0,5 Millionen Euro.

 

[driver55]

Ich falle gleich mal mit der Türe ins Haus. :D

Beim Projekt Hausbau noch irgendetwas parallel sparen zu wollen, kannst dir abschminken. (Zumindest mit diesen Zahlen).

Als erstes würde ich mal ne Unfall abschließen und die Baukosten nochmal neu justieren.
(160 x 2500€ + 60 x 2000€)

Verstehe nicht ganz, wie die bei 475k€ dann auf die 425k€ Finanzierung kommst.
Weshalb Mischzins? Hast du dann nicht ein Darlehen oder meinst du Bank+KfW?

Ohne belastbare Zahlen (die Architekten schätzen immer so toll), würde ich erstmal auf die Bremse treten.

Btw: Und weshalb soll der Marktwert nur 500k€ sein, wenn du doch „weit“ über 500k€ bei „Anschaffung/Kauf“ bist?

 

[Tassimat]

Hallo, willkommen im Forum, willkommen in der Höhle der Löwen.

Dann schauen wir mal:

• Kreditbetrag 425.000 €
• 1,3 %?!
• anfänglicher Tilgungssatz zwischen 2-3 %
• monatliche Rate Ziel: ca. 1.200 € vorerst.

1,3% Zinsen + 2,5% Tilgung macht schonmal eine Monatsrate von 1345€. Noch weniger Tilgung ist zu riskant.

• 475.000 €. Lt. Architekt
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 12.500 €
• Küchenkosten 12.000 €
• Möbel, Lampen, Deko 8.000 €
• 20.000 € Barvermögen

Also reichen die 425.000€ selbst nach eurer eigenen Kalkulation nichtmal. Somit steigt die Rate auf über 1500€ pro Monat. Warm und mit kleiner Rücklage 2000€ pro Monat!

Setzten wir das mal in das Verhältnis zur Ist-Situation:

• aktuelle Warmmiete 570 € / Monat
• Sparleistungen:
• Aktuell rund 1.000 €, manchmal auch 100 € - 200 € mehr

Damit rutscht ihr jeden Monat in die roten Zahlen. Das passt vorne und hinten nicht.
Und mit Kindern habt ihr erstmal Gehaltseinbußen!

Sorry, aber ihr übernehmt ich massivst!! Plant mal ein wesentlich kleiners Haus ohne Keller, Doppelgarage und sonstigen teuren Kram, dann könnte das vielicht noch was werden.

Tut mir Leid, dass ich das nicht positiver darstellen kann.

 

[K1300S]

Ohne hier in die Details zu gehen: Bausumme passt nicht zum Haus ohne massive EL, und was passiert, wenn das Darlehen noch höher ausfällt, könnt Ihr ja den bisherigen Rückmeldungen entnehmen. Das wird nicht nur nichts, sondern Ihr rennt geradewegs in Euer Verderben. Erst recht mit Kind ist das alles andere als sinnvoll.