Kostenplanung - Kernsanierung Resthof / Bauernhaus

[aero2016]

2. Feuchtigkeit im Keller

Weil?
Feuchtigkeit an sich wäre in so einem Keller nicht schlimm. Eher normal.
Gammel wäre schon eher was wo man hinsehen könnte.

 

[11ant]

Wenn das Buch eher so richtung Apothekenumschau geht, kannst du mir denn ein anderes empfehlen?
Ich müsste fachlich aber wirklich bei 0 anfangen mich einzulesen.

Nein, dazu habe ich keinen Buchtip. Und ich warne Dich davor, bei einem so weiten Feld wie Hausbau sowieso schon ist (beim Sanieren nicht schlimmer, aber andersartig) von Null an auf Vorrat zu lesen: dann kollabierst Du an Wissen, von dem Du beim konkreten Objekt 95% nicht brauchst (oder anders machen mußt als im häufigeren Beispielfall, den der Buchautor ausgewählt hat).

Mir sind zB Wasserflecken im Bereich des Erker auf den Fotos aufgefallen. Spielt das eine Rolle, wenn ich sowieso die ganze Gebäudehülle neu dämmen muss?

Ich denke nicht, daß sich die individuelle Ursache von Wasserflecken automatisch bei Dämm(vorbereitungs)arbeiten offenbaren wird.

Wenn ich ein sehr altes Gebäude kaufe mit dem Wunsch kernzusanieren, also eh alles neu machen will - auf was muss ich dann beim Besichtigen gesondert achten?

Im wesentlichen darauf, daß Du einen Sachverständigen mitnimmst. Der "Wunsch kernzusanieren" ist sehr naiv und wird bei Lesern, die schon ein Häuschen hergerichtet haben, Erheiterung auslösen. Nein, das wünscht man niemandem ;-)
Du wirst ein Haus von 1928 (mit noch verhältnismäßigen Mitteln und einem bzw. zwei zugedrückten Hühneraugen) auf 1988 oder vielleicht 1993 verjüngt bekommen. Wenn Dir das nicht so reicht, daß Du damit dauerhaft zufrieden sein magst, dann mußt Du weitersuchen - wie gut, daß Du bis jetzt nicht schon von 0 bis auf Seite 8000 der Fachbüchersammlung gelesen hast :)

 

[JoachimG.]

Ich kann mich da nur anschließen. Machbar ist das Projekt mit viel EL.
Irgendwo hatte ich es ja schonmal angeschnitten, dass ich ein Objekt aus ähnlichem Baujahr (Aufstockung) teilsaniert habe.

Wichtig:
- Statiker fragen, der sich mit Altbau und nicht nur mit Beton und Stahl auskennt! Gerade wenn man das Bad verlegen will. Ich hatte alle Böden offen und die Balken gesehen - dort wo das Bad im Haus ist, haben die damals den Abstand der Balken deutlich reduziert. Trotzdem hat sich durch die Einbringung von Fußbodenheizung und Estrich im Bad eine Ecke mit der Dusche etwas gesetzt und es wurde undicht. Hintergrund: Niemand konnte in die Wand schauen, wie weit die Balken dort aufliegen und wie sie verzapft sind, ohne alles abzureißen. Das Risiko war uns damals bewusst.
- Jeden Anspruch an absolut gerade Wände und Böden verwerfen - sonst bleibt dir nur der Neubau, oder eben die komplette Entkernung (inkl. Decken) und das Vorstellen aller Wände mit Trockenbau -> Das willst du dann allerdings nicht mehr bezahlen.
- Fachplaner: Architekt oder was auch immer -> Hauptsache er kann gute Referenzen vorweisen was Altbauten angeht. Habe ich damals relativ spät gemacht und doch einiges an Lehrgeld bezahlt, weil ich dachte: Dat gehjt schon! Wichtig ist auch, dass der Planer dort aus der Region kommt, im Optimalfall kennt er noch 2-3 andere Häuser, die im gleichen Stil zur gleichen Zeit dort in der Gegend gebaut wurden und weiß wo der Dachdecker damals gespart hat oder der Maurer seine Leichen vergraben hat. Hier bei uns im Ort ist es z.B. so in den 1920/30er eine Bahnstrecke durchs Tal gebaut wurde. Komischerweise finden sich in einigen Häusern aus dieser Zeit Bahnschienen als tragende Elemente in den Häusern. Auch bei mir... ;) War halt da und vermutlich für einen Sack Kartoffeln oder eine Kiste Bier billiger als ein richtiger Träger. Oder Steine aus dem selbst organisierten Abriss von Burgruinen finden sich bei uns auch im Ort in vielen alten Häusern. Merkst du beim Bohren in den Wänden! Ohne jemanden, der die Schlackereien der Zeit und der Region kennt ist das Risiko Lehrgeld zu bezahlen schon hoch.
- Wichtigster Tipp: Kauf dir einen Altbau, weil du den Altbau magst und den Charme erhalten willst. Wenn du alles neu haben willst, inkl. gerader Böden, Lüftung, Fußbodenheizung, alle Leitungen neu, etc. -> Kauf dir einen Neubau oder irgendwas aus den 1980ern, was man auf Neubauniveau bekommt. Alleine das Verlegen aller neuen Leitungen in einem Gebäude aus dieser Zeit macht ein riesiges Fass auf, weil du auf Putz stößt der schon vom Anschauen von der Wand fällt, Putz an den Decken mit Strohmatten aufgebracht ist und jegliches Schlitzen die Fehlbodendecke dazu bringt allen Staub von sich zu geben...
- Hinweis meiner Frau: Altbau nur, wenn du mit dem Staub leben kannst. Weil irgendwie ist hier immer Staub. :)

 

[kati1337]

ich sehe hier keine Kernsanierung. Leitungen…Heizung…Dach…man Kann sehr viel schonend sanieren. Putz muss auch nicht zwingend neu. Was ist denn wirklich notwendig? Ist das Dach dicht? Soll ausgebaut werden?
Grundrisse werden verändert…auch das geht schonend. Ist vielleicht auf den ersten Blick teurer, aber wenn dann zB der Fußboden erhalten bleiben kann spart ihr da sehr viel.

Badezimmer ins 1. OG sehe ich unproblematisch. Vermutlich Zimmer 5?
wie hoch ist der Keller?
Wandheizung ginge übrigens auch, wenn ihr die Fassade dämmt.

Müsste man schauen, ich rechne mit "alles muss neu" weil ich erst mal vom Worst Case ausgehe. Wie hoch alles ist erfahre ich am Montag. Ich habe mit der Maklerin telefoniert, sie haben alles bemaßt aber die Höhe vergessen. :D Das misst sie mir Montag aus.
Welches Zimmer wir zum Bad machen würden habe ich noch nicht überlegt. Nur am EG habe ich schon mal bisschen rumgesponnen und Wände bewegt (ungeachtet der Statik, völlig unklar ob das überhaupt so geht) - nur Spielkram ;)

Kann man ein Badezimmer denn einfach auf eine höhere Etage bauen wenn das Holzbalkendecken sind? Wie tragfähig sind die? So ne Badewanne voll Wasser und mir wiegt ja einiges. Vermutlich ne blöde Frage, andere Leute haben auch Bäder in älteren Häusern vermute ich.

An Wandheizung habe ich auch schon überlegt. Eine alte Schulfreundin von mir hat da unten kürzlich nen altbau saniert, die haben im ganzen Haus Wandheizung und Lehmputz. Das sieht sehr hübsch aus. Damit könnte man auch die teilweise schönen Böden erhalten. Ich glaube es liegt zT altes Parkett drin das ich ganz charmant finde. Und auch Holzvertäfelung an den Wänden die ich - in anderen Farben - dann erhalten könnte wenn wir keine Fußbodenheizung machen.

 

[kati1337]

Ich kann mich da nur anschließen. Machbar ist das Projekt mit viel EL.
Irgendwo hatte ich es ja schonmal angeschnitten, dass ich ein Objekt aus ähnlichem Baujahr (Aufstockung) teilsaniert habe.

Wichtig:
- Statiker fragen, der sich mit Altbau und nicht nur mit Beton und Stahl auskennt! Gerade wenn man das Bad verlegen will. Ich hatte alle Böden offen und die Balken gesehen - dort wo das Bad im Haus ist, haben die damals den Abstand der Balken deutlich reduziert. Trotzdem hat sich durch die Einbringung von Fußbodenheizung und Estrich im Bad eine Ecke mit der Dusche etwas gesetzt und es wurde undicht. Hintergrund: Niemand konnte in die Wand schauen, wie weit die Balken dort aufliegen und wie sie verzapft sind, ohne alles abzureißen. Das Risiko war uns damals bewusst.
- Jeden Anspruch an absolut gerade Wände und Böden verwerfen - sonst bleibt dir nur der Neubau, oder eben die komplette Entkernung (inkl. Decken) und das Vorstellen aller Wände mit Trockenbau -> Das willst du dann allerdings nicht mehr bezahlen.
- Fachplaner: Architekt oder was auch immer -> Hauptsache er kann gute Referenzen vorweisen was Altbauten angeht. Habe ich damals relativ spät gemacht und doch einiges an Lehrgeld bezahlt, weil ich dachte: Dat gehjt schon! Wichtig ist auch, dass der Planer dort aus der Region kommt, im Optimalfall kennt er noch 2-3 andere Häuser, die im gleichen Stil zur gleichen Zeit dort in der Gegend gebaut wurden und weiß wo der Dachdecker damals gespart hat oder der Maurer seine Leichen vergraben hat. Hier bei uns im Ort ist es z.B. so in den 1920/30er eine Bahnstrecke durchs Tal gebaut wurde. Komischerweise finden sich in einigen Häusern aus dieser Zeit Bahnschienen als tragende Elemente in den Häusern. Auch bei mir... ;) War halt da und vermutlich für einen Sack Kartoffeln oder eine Kiste Bier billiger als ein richtiger Träger. Oder Steine aus dem selbst organisierten Abriss von Burgruinen finden sich bei uns auch im Ort in vielen alten Häusern. Merkst du beim Bohren in den Wänden! Ohne jemanden, der die Schlackereien der Zeit und der Region kennt ist das Risiko Lehrgeld zu bezahlen schon hoch.
- Wichtigster Tipp: Kauf dir einen Altbau, weil du den Altbau magst und den Charme erhalten willst. Wenn du alles neu haben willst, inkl. gerader Böden, Lüftung, Fußbodenheizung, alle Leitungen neu, etc. -> Kauf dir einen Neubau oder irgendwas aus den 1980ern, was man auf Neubauniveau bekommt. Alleine das Verlegen aller neuen Leitungen in einem Gebäude aus dieser Zeit macht ein riesiges Fass auf, weil du auf Putz stößt der schon vom Anschauen von der Wand fällt, Putz an den Decken mit Strohmatten aufgebracht ist und jegliches Schlitzen die Fehlbodendecke dazu bringt allen Staub von sich zu geben...
- Hinweis meiner Frau: Altbau nur, wenn du mit dem Staub leben kannst. Weil irgendwie ist hier immer Staub. :)

Vielen Dank für deine Einschätzung!
Das mit den Bahnschienen ist ja mal cool!
Den Charme vom Altbau mag ich tatsächlich, ist die Frage ob man einen Sanierungs-Mittelweg findet mit dem man gut leben kann.

Auf zwei Dinge:
1. Standsicherheit noch vorhanden
2. Feuchtigkeit im Keller
Alles andere ist egal, da Du eh alles neu machst. Kannst also von einem Rohbau ausgehen, der Deine Basis ist. Also egal, was Du findest. Du machst eh alles neu.

Standsicherheit hoffe ich mal ist noch vorhanden. Auf Gammel werde ich dann mal gesondert achten, bzw wie feucht der Keller ist.
Was mich positiv stimmt ist, dass das Ding ja von einem Schreiner / Zimmermann stammt, und aktuell auch bisweilen noch bewohnt wird von der neuen Eigentümerin. Zur dauerhaften Bewohnung geht es aber sicher nicht.
Ich weiß auch nur, dass es insgesamt von 1928 stammt. Da es aktuell noch bewohnbar ist, gehe ich davon aus, dass da in der Zwischenzeit schon das ein oder andere dran gemacht wurde. Energetisch glaube ich aber nicht, denn der Energieausweis ist Totalkatastrophe.
Leitungen neu zu machen wird natürlich das anspruchsvollste. Ich hielt das für sinnvoll weil die Wasserleitungen halt relevant sind für den Erhalt der eigenen Gesundheit, und wer weiß was da im Boden liegt von vor fast 100 Jahren. Und die Elektroverteilung sieht (anhand der Steckdosen) sehr alt aus und ist vermutlich nicht geeignet unseren Stromverbrauch dauerhaft zu ertragen, außerdem wünschen wir uns wieder LAN Dosen.

 

[JoachimG.]

Leitungen neu zu machen wird natürlich das anspruchsvollste. Ich hielt das für sinnvoll weil die Wasserleitungen halt relevant sind für den Erhalt der eigenen Gesundheit, und wer weiß was da im Boden liegt von vor fast 100 Jahren. Und die Elektroverteilung sieht (anhand der Steckdosen) sehr alt aus und ist vermutlich nicht geeignet unseren Stromverbrauch dauerhaft zu ertragen, außerdem wünschen wir uns wieder LAN Dosen.

Da fängt der Spaß dann schon das erste Mal an. Bei dem Baujahr sind die Wände entweder gefülltes Fachwerk oder mit hoher Wahrscheinlichkeit Ziegelwände (Reichsformat). Kabel schlitzen oder Dosen bohren kann entweder extrem schnell gehen, weil die Ziegel von miserabler Qualität sind und dir unter den Fingern zerbröseln oder sie sind so extrem hart, dass du für jede Dose sogar das Zentrierloch vorbohren musst, weil dir die Krone sonstwohin läuft. Im ersten Fall gehen die Vorarbeiten extrem schnell, dafür kriegst du für deine Dosen und Kabel kaum richtigen Halt hin und der Putz hält auch nicht mehr richtig. Im Zweiten Fall brauchst du für jede Dose und jeden Meter Kabel ewig... Sollte es gefülltes Fachwerk sein. Dann ist es sowieso Glücksspiel ob dir die Wand entgegenkommt oder nicht. Dabei habe ich aber lernen dürfen, dass man im besten Fall das Fachwerk freistemmt und einfach mit Ytong wieder befüllt und verputzt. Ging tatsächlich relativ fix.