Hauskauf - Komplizierte Lage

[Patblue]

Hallo,

ich befinde mich momentan in einer etwas komplizierten Lage und frage daher hier um Rat.
Die Situation ist folgende:

meine Frau und Ich wohnen aktuell zur Miete, möchten aber im Laufe diesen bzw. nächsten Jahres in unsere Heimat zurückziehen.
Dort ist, wie auch in vielen anderen Teilen Deutschlands, die Immobilien-Situation sehr angespannt. Sprich extrem hohe Kauf und Mietpreise für Immobilien, die dieses Geld eigentlich nicht wert sind.

Nachdem wir nun schon seit längerer Zeit nach einer passenden Immobilie zum Kauf ausschau halten, aber nicht passendes finden bzw. nur völlig überteuert haben wir uns überlegt in das ursprüngliche Elternhaus einzuziehen, in dem mein Vater aktuell alleine wohnt.

Damit wir dort einziehen können, wäre Voraussetzung dass mein Vater eine 1-2 Zimmer Wohnung für sich findet. Hier hatten wir die Idee, dass wir als Käufer für die Wohnung auftreten und diese dann an meinen Vater vermieten.
Gleichzeitig ziehen wir als Mieter ins Elternhaus ein und zahlen Miete an meinen Vater.

Mein Vater würde uns das Vorkaufsrecht für das Haus einräumen und wir könnten uns später entscheiden, dass Haus dann zu übernehmen oder auch nicht.
Er könnte uns natürlich auch das Haus jetzt direkt zu einem günstigen Preis verkaufen, das Problem ist aber hierbei das
1. noch Schulden auf dem Haus sind
2. ich noch 2 Brüder habe die natürlich auch berücksichtigt werden möchten. Sprich eine Schenkung in diesem Sinn ist Stand jetzt nur schwer möglich ohne das sich jemand übergangen fühlt.

Daher hätte das Modell mit mieten den Vorteil, dass wir in den nächsten Jahren, in denen zusätzlich die Einkommenssituation unsicher ist (Familienplanung/Umzug/Jobwechsel) keine so hohe finanzielle Belastung hätten. Ein Wohnungskauf mit ca. 200-300.000€ ist für uns um einiges leichter zu tragen als ein Hauskauf mit 500-700.000€.
Zusätzlich könnten wir, wenn ich richtig informiert bin, bei der Vermietung an einen Familienangehörigen Steuern sparen (Werbungskosten senken?) wobei berücksichtigt werden muss das mindestens 50% der ortsüblichen Miete verlangt werden.

Macht das Sinn?
Habe ich etwas gravierendes übersehen?
Oder gibt es evtl. eine bessere Lösung auf die wir so noch gar nicht gekommen sind?

Ich danke vielmals für eure Hilfe.

 

[nordanney]

Sprich extrem hohe Kauf und Mietpreise für Immobilien, die dieses Geld eigentlich nicht wert sind.

Das ist nur subjektiv ;-)

Er könnte uns natürlich auch das Haus jetzt direkt zu einem günstigen Preis verkaufen,

Und warum nicht zum "richtigen" Preis? Zu teuer?

Damit wir dort einziehen können, wäre Voraussetzung dass mein Vater eine 1-2 Zimmer Wohnung für sich findet. Hier hatten wir die Idee, dass wir als Käufer für die Wohnung auftreten und diese dann an meinen Vater vermieten.
Gleichzeitig ziehen wir als Mieter ins Elternhaus ein und zahlen Miete an meinen Vater.

Kann man machen. Ihr versteuert die Mieteinkünfte, Dein Vater aber auch. Muss man rechnen, ob es sich lohnt.

wobei berücksichtigt werden muss das mindestens 50% der ortsüblichen Miete verlangt werden.

Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt (wie bisher) 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten ab dem 01.01.2021 möglich, wenn eine (positive) Totalüberschussprognose vorliegt.
Muss man also auch rechnen, ob das mit 50% funktioniert.

Habe ich etwas gravierendes übersehen?

Ja, Ihr müsst Eigenkapital für den Kauf der Wohnung einsetzen, welches Euch vielleicht später für den Kauf einer Immobilie fehlt. Und wenn Ihr Euch die Miete für das Haus leisten könnt (oder auch dort nur verbilligt wohnen? - was sagen die Geschwister dazu?), dann könnt Ihr es auch zum regulären Preis kaufen.

 

[HilfeHilfe]

Hallo

kann man so machen oder er verkauft es günstiger zu euch

 

[Patblue]

Und warum nicht zum "richtigen" Preis? Zu teuer?

Ja genau das ist eben der Knackpunkt an der Sache.
"richtiger" Hauspreis ca. 550-600.000 + Renovierung nochmal 50-100.000€ ist eben für uns momentan kaum bzw. nur am äußersten Limit machbar.
Da aber zusätzlich in den nächsten Monaten/Jahren das Einkommen ungewiss ist (evtl. neuer Job --> Gehalt? Elternzeit? etc.) suchen wir eben nach einer alternativen Möglichkeit.

Kann man machen. Ihr versteuert die Mieteinkünfte, Dein Vater aber auch. Muss man rechnen, ob es sich lohnt.

Meine Idee ist das ich mein zu versteuerndes Einkommen senke, indem ich Verluste aus Mieteinnahmen generiere. Sprich ich verlange nur 50 bzw. 66% der ortsüblichen Miete, rechne dann Zinsen für die Bank, Reparaturen etc. gegen und komme am Ende auf einen Verlust, welcher mir einen steuervorteil bringt.
Ist das so korrekt oder Unfug?

Mein Vater ist bereits in Rente, das er die Mieteinkünfte versteuern muss ist also nicht so schlimm (?).

Ja, Ihr müsst Eigenkapital für den Kauf der Wohnung einsetzen, welches Euch vielleicht später für den Kauf einer Immobilie fehlt. Und wenn Ihr Euch die Miete für das Haus leisten könnt (oder auch dort nur verbilligt wohnen? - was sagen die Geschwister dazu?), dann könnt Ihr es auch zum regulären Preis kaufen.

In dem Fall könnte uns ja der Vater die Wohnung abkaufen und wir übernehmen im Gegenzug das Haus. Bis dahin vergehen noch einige Jahre die wir nutzen können um zusätzliches Eigenkapital aufzubauen.

Das wir uns das Haus momentan noch nicht zum regulären Preis kaufen können - siehe oben.

 

[icandoit]

Als Geschwister wuerde ich mir ganz schoen veräppelt vorkommen.

 

[nordanney]

Ist das so korrekt oder Unfug?

Korrekt. Funktioniert aber nur, wenn Du a) genug Werbungskosten hast (Zinsen, AfA und nicht umlegbare BWKs - muss man rechnen) und einen hohen Grenzsteuersatz. Und wenn Du jedes Jahr einen Verlust produzieren möchtest, wirst Du eher die 2/3 Miete ansetzen müssen, um nicht beim FA durchzufallen.

Mein Vater ist bereits in Rente, das er die Mieteinkünfte versteuern muss ist also nicht so schlimm (?).

Er muss zumindest jedes Jahr eine Steuererklärung machen und die Einkünfte angeben. Ob er dann Steuern zahlen muss, hängt von seinen sonstigen Einkünften ab. Kann gut ausgehen, kann auch teuer werden. Ohne Infos wissen wir das nicht.

In dem Fall könnte uns ja der Vater die Wohnung abkaufen und wir übernehmen im Gegenzug das Haus. Bis dahin vergehen noch einige Jahre die wir nutzen können um zusätzliches Eigenkapital aufzubauen.

Na ja, ob das alles so rund läuft mit den Werten und den Geschwistern...

Das wir uns das Haus momentan noch nicht zum regulären Preis kaufen können - siehe oben.

Dann könnt Ihr es aber auch nicht mieten, wenn die Mieten ebenfalls so hoch sind. Außer die Miete ist zu niedrig angesetzt, dann fühlen sich FA und Geschwister veräppelt.
Wenn die Kaltmiete bei 1.500€ (+X?) liegt, was für so einen Hauspreis in adäquater Lage locker passt, könnt Ihr auch über na halbe Million als Darlehen aufnehmen, da die Rate identisch ist.