Einfamilienhaus aus 1987. Bewertung zum Preis und den "nötigen" Arbeiten

[Proeter]

Für das unsanierte Baujahr schon.

Vorsicht: Das ist ein Verbrauchsausweis und kein Bedarfsausweis. Ohne die Kenntnis, wie viele Leute in dem Haus im Referenzjahr (vmtl. 2021) gewohnt haben und wieviele Räume beheizt wurden, ist die Angabe wenig aussagekräftig.

Ich lese 120qm Wohnfläche in EG/OG. Für 1.300€ lande ich dann bei T€ 156.

Dein Benutzername lässt mich vermuten, dass du vom Fach bist und selbst Häuser in NRW sanierst. Da kennst du doch den Unterschied zwischen Wohnfläche und der von mir benannten BGF? Meine Schätzung mit "knapp 200 m²" hat der TE ja auch bereits annähernd bestätigt.

Muss man Strom, Wasser und Abwasser machen? Leitungen anschauen und dann entscheiden. Kupferleitungen könnten noch 30-50 Jahre ohne Probleme halten. Und Strom liegt an den eigenen Wünschen, nicht am "MUSS".

Nun, Empfehlungen zur Lebensdauer dieser Bauteile liegt bei 40 bis 50 Jahren. Die von dir erwähnten bis zu 85 Jahre Lebensdauer kann ich in keiner Quelle finden.
Und ich hatte ja bereits darauf hingewiesen, dass die Schwierigkeit bei einem 35 Jahre alten Haus ist, dass man keine leichten Entscheidungen treffen kann.
Andererseits sind bestimmte Arbeiten halt im unbewohnten Zustand um ein vielfaches einfacher. Und wenn der TE hier einzieht, dann wird er ja mindestens 20, vielleicht auch 50 Jahre dort wohnen bleiben.

Schadstoffe kann man vorher nachschauen, bei dem Baujahr sind keine bösen Überraschungen zu erwarten.

Diese Aussage mag für Massivhäuser gelten, aber keineswegs für Fertighäuser.
Formaldehyd wurde zwar 1986 verboten, das gibt aber beim Baujahr 1987 (vmtl. Jahr der Abnahme) keine Sicherheit. Lindan wurde erst 2008 verboten, auch wenn in den 80ern begonnen wurde, den Einsatz zu reduzieren. PCP wurde 1989 verboten. Asbest wurde 1993 verboten. Das ist in diesem Haus allenfalls in stark gebundener Form enthalten und beeinträchtigt die Gesundheit nicht beim reinen Wohnen, allerdings erhöht das die Sanierungskosten natürlich extrem.

Wärmepumpe funktioniert auch hervorragend mit passenden Heizkörpern.

Kann funktionieren, aber nicht hervorragend. Und wenn man eh den Fußboden rausklopft, dann ist auch die Fußbodenheizung das Mittel der Wahl. Die Niedertemperaturheizkörper sind eher was für Wärmepumpe-einbauten in bewohnte Häuser.

 

[ypg]

ich habe es jetzt tatsächlich auch gefunden (wenn es das mit dem Wintergarten ist). ich sehe aber nicht, dass es noch verfügbar ist. Sogar die automatische Verlinkung bei eBay ist raus.
Ich persönlich würde auch kein Haus so aufwändig sanieren, dass es Neubaucharakter hat. Das muss man sich leisten können. Aber der energetische Aspekt ist beachtenswert.

 

[SaniererNRW123]

Vorsicht: Das ist ein Verbrauchsausweis und kein Bedarfsausweis. Ohne die Kenntnis, wie viele Leute in dem Haus im Referenzjahr (vmtl. 2021) gewohnt haben und wieviele Räume beheizt wurden, ist die Angabe wenig aussagekräftig.

Da der Verbrauchsausweis die letzten DREI Jahre berücksichtigt, ist er besser geeignet, als der theoretische Bedarfsausweis (von dem ich selbst nicht viel halte, da er keine wirkliche Aussagekraft hat).
Man kann übrigens auch dezent nachfragen, wer und wie gewohnt/geheizt Hat/wurde.

Dein Benutzername lässt mich vermuten, dass du vom Fach bist und selbst Häuser in NRW sanierst. Da kennst du doch den Unterschied zwischen Wohnfläche und der von mir benannten BGF? Meine Schätzung mit "knapp 200 m²" hat der TE ja auch bereits annähernd bestätigt.

Jein, mein Benutzername war willkürlich gewählt, da ich unter meinen beiden ursprünglichen Namen und fast 10.000 Beiträgen gekickt worden bin :rolleyes:. Davon abgesehen, arbeite ich geschäftlich in der Immobilienwirtschaft und bin selbst Investor/Häuslebauer/Sanierer. Und ja, ich kenne den Unterschied zwischen gif/gbf/Wohnfläche usw.

Nun, Empfehlungen zur Lebensdauer dieser Bauteile liegt bei 40 bis 50 Jahren. Die von dir erwähnten bis zu 85 Jahre Lebensdauer kann ich in keiner Quelle finden.

Die Lebensdauer von Kupferleitungen z.B. ist vom Wasser abhängig. Die Erfahrung zeigt, dass Probleme bei stark mineralhaltigem Wasser (Ablagerungen) und an Lötstellen auftreten. Deshalb nachschauen. Ansonsten halten die Leitungen auch 100 Jahre.
Könnte Dir Leitungen aus den 60er zeigen, die Du nicht von Leitungen aus 2020 unterscheiden kannst.
Abwasser aus der Zeit sind bereits aus Kunststoff. Die überleben noch Deine Enkel.
Strom sind normale 3-adrige Kabel, die Lebensdauer wird zwar in der Literatur mit 40-50 Jahren angegeben, ist aber in der Regel deutlich länger. FI ist seit 1984 Pflicht. Also auch keine Sorgen. Abermillionen Menschen wohnen in voll funktionstüchtigen Wohnungen, wo die Installationen sich nicht an Faustformeln halten, sondern einfach so funktionieren.
Auch beim Dach gibt es Empfehlungen, aber der konkrete Einzelfall ist entscheidend. Das freistehende und recht stark geneigte Dach wird länger halten als ein flaches Dach, wo auch noch Beschattung durch Bäume vorhanden ist.

Diese Aussage mag für Massivhäuser gelten, aber keineswegs für Fertighäuser.
Formaldehyd wurde zwar 1986 verboten, das gibt aber beim Baujahr 1987 (vmtl. Jahr der Abnahme) keine Sicherheit.

Deshalb kann man ja nachschauen, wie ich geschrieben habe. Aber Mitte der 80er setzte ein Umdenken ein, so dass ich tatsächlich von keinen großen Überraschungen ausgehe.

Kann funktionieren, aber nicht hervorragend. Und wenn man eh den Fußboden rausklopft, dann ist auch die Fußbodenheizung das Mittel der Wahl. Die Niedertemperaturheizkörper sind eher was für Wärmepumpe-Einbauten in bewohnte Häuser.

Da muss ich Dir widersprechen. Ja, sie funktioniert hervorragend mit Heizkörpern. Und wer sagt, dass man eh den Estrich rausmachen wird?
Es gibt a) entsprechend dimensionierte 33er Heizkörper oder b) sogar extra für WPs konstruierte Wärmepumpe-Heizkörper. Im entsprechend gedämmten Haus kannst Du dann auch mit 30 Grad Vorlauf arbeiten. Machen sogar manche im Neubau (was ich nicht verstehe...).

 

[st3lli83]

Vielleicht noch kurz ein paar Infos vorab, die ich u.a. auch vergessen habe zu erwähnen.
- Das Haus verfügt über einen Kamin

- Habe gerade im Makler Portal noch weitere Grundrisse, Schnitte etc. mit den folgenden Infos gefunden:
FISCHER-Fertighaus GmbH 8465 Bodenwöhr
TYP CA 79
Einfamilienhaus mit Garage
- Dach:
Satteldach 38°
Holzkonstruktion gemäß Statik
Frankfurter Pfanne
- Keller
Isolierputz
Bitumenanstrich
Drainplatten

Die Dokumente sind von Oktober 85. Man kann also davon ausgehen, angefangen zu bauen wurde 86?

Kann man mit den o.g. Daten etwas mehr anfangen? Sagt euch Fischer Haus etwas?

Ich kann ja ruhig mal ein paar Details bekannt geben. Das Haus ist eh aus dem Netz raus (außer Mapio) also was solls.
Es geht um die PLZ 42897 -> Google Maps Bild hängt bei

@st3lli83 Braucht Ihr den Keller als Wohnfläche?

BRAUCHEN? Nein. Im DG sind 3 Zimmer plus Bad. Im Keller ist halt ein ~18m² Schlafzimmer. Das Ist ein Traum bei diesen Temperaturen :) Aber aktuell (wir haben eine 2,5 Jahre alte Tochter" würde es nicht als Schlafzimmer genutzt werden, eher als Zocker Zimmer oder so :)

Nun, wie intensiv hast du dich bisher mit Fertighäusern beschäftigt? Auch genügt eine Google-Suche "Schadstoffe Fertighäuser". Generell sind Fertighäuser der 60er bis 80er bedenklich. Nun ist dein Kandidat aus der zweiten Hälfte der 80er. Da haben die Hersteller gerade langsam begonnen, umzustellen. Das ist aber noch kein Grund zur Entwarnung. Ohne Luftanalyse geht das nichts. Es wird auch davor gewarnt, einfach nach Hersteller und Baujahr zu bewerten, weil die einzelnen Hersteller teils selbst nicht genau wissen, bis wann schadstoffbelastete Lagerbestände noch verbaut wurden. Einige Hersteller geben erst für Baujahre ab Mitte der 90er Entwarnung.
Ich hätte bereits großes Misstrauen, dass der Makler diesen Fakt nicht bereits im Inserat erwähnt. Das ist ein absolutes Kernmerkmal.

Dann muss ich hier beim Makler nochmal nachhaken.
Gebaut wurde wohl 1986. Ich bin in der Gegend aufgewachsen. Kenne dort einige Leute, heute immer noch. Das Elternhaus eines langjährigen Schulkameraden ist 2 Häuser weiter. Den Vater hatte ich bzgl. dieses Hauses angesprochen. Er sagte mir das die alle 1985/86 dort gebaut haben. Habe aber keinerlei Infos bzgl. Schadstoffen etc. Ich hänge unten mal ein paar Bilder an für einen besseren Eindruck

ich habe es jetzt tatsächlich auch gefunden (wenn es das mit dem Wintergarten ist). ich sehe aber nicht, dass es noch verfügbar ist. Sogar die automatische Verlinkung bei eBay ist raus.
Ich persönlich würde auch kein Haus so aufwändig sanieren, dass es Neubaucharakter hat. Das muss man sich leisten können. Aber der energetische Aspekt ist beachtenswert.

Dann hast du richtig gesucht.

Es ist noch verfügbar aber halt überall aus dem Netz genommen. Wie @Proeter schon sagte, der Makler scheint sich sehr sicher zu sein.

Deinen letzten Satz verstehe ich nicht ganz "Aber der energetische Aspekt ist beachtenswert." In wie fern? Viel zu machen?

Da der Verbrauchsausweis die letzten DREI Jahre berücksichtigt, ist er besser geeignet, als der theoretische Bedarfsausweis (von dem ich selbst nicht viel halte, da er keine wirkliche Aussagekraft hat).
Man kann übrigens auch dezent nachfragen, wer und wie gewohnt/geheizt Hat/wurde.


Die Lebensdauer von Kupferleitungen z.B. ist vom Wasser abhängig.


Deshalb kann man ja nachschauen, wie ich geschrieben habe. Aber Mitte der 80er setzte ein Umdenken ein, so dass ich tatsächlich von keinen großen Überraschungen ausgehe.

Da muss ich Dir widersprechen. Ja, sie funktioniert hervorragend mit Heizkörpern. Und wer sagt, dass man eh den Estrich raus machen wird?
Es gibt a) entsprechend dimensionierte 33er Heizkörper oder b) sogar extra für WPs konstruierte Wärmepumpe-Heizkörper. Im entsprechend gedämmten Haus kannst Du dann auch mit 30 Grad Vorlauf arbeiten. Machen sogar manche im Neubau (was ich nicht verstehe...).

Das Wasser hier hat eine Top Qualität -> 42897.

Ich hänge hier Betriebskostenabrechnungen bei (habe ich gestern Abend noch erhalten)
Jetzt muss ich aber mal Blöd fragen. Die Summe 1689,09€ für 2020/2021 Das sind dann die Heizkosten für das Jahr? Also ~140€ / Monat?
Habe jetzt leider keinen Zugriff auf unsere Abrechnungen zur ETW...

Hast du bzgl. Wärmepumpe mal eine UNGEFÄHRE Hausnummer? Müsste man mit 10k oder eher mit 40k rechnen?


Meine Vorhaben wären wohl die folgenden:
- Fenster würde ich alle neu machen - definitiv. In diesem Zuge dann die vorhandenen Rollos elektrisch machen
- Böden raus, klar. Aber ich klopp nicht den Estrich weg um mir dann eine Fußbodenheizung einzubauen. Zum Einen habe ich keinen Bock auf solch großen Aufwand. Zum Anderen haben wir aktuell eine Fußbodenheizung in unserer ETW und finden es nicht so dolle.
- Türen neu
- Der Optik wegen würden wir wohl die Heizkörper tauschen gegen diese "Flachen". Ich hoffe ihr wisst was ich meine.
- Das Dach würde ich von einem bekannten Dachdecker mal checken lassen. Je nach dem was er mir sagt, handle ich. Ich kann mir nur ehrlich gesagt nicht vorstellen, dass das Dach nicht gedämmt ist. Aber auch das frage ich nochmal nach.
- Wasserleitungen etc. packe ich nicht an. Es sei denn bei der nächsten Besichtigung mit Handwerkern fällt etwas auf.
Stromleitungen würde ich wohl "optimieren" Da haben wir auch bekannte Elektriker, mal sehen was die sagen -> Stichwort LAN Kabel etc.
- Gas Heizung würde ich auch checken lassen. Wobei hier 2011 eine neue installiert wurde

 

[SaniererNRW123]

Ich hänge hier Betriebskostenabrechnungen bei (habe ich gestern Abend noch erhalten)
Jetzt muss ich aber mal Blöd fragen. Die Summe 1689,09€ für 2020/2021 Das sind dann die Heizkosten für das Jahr? Also ~140€ / Monat?
Habe jetzt leider keinen Zugriff auf unsere Abrechnungen zur ETW...

25.000 kWh für Gas sind aktuell etwa 600€ mtl.!!!!!!!! Also meine Aussage, dass es energetisch nicht schlecht ist, ziehe ich ganz schnell zurück oder die Bewohner haben eine Dauersauna gehabt.

Ansonsten sieht das Haus gut gepflegt aus. Da wurde immer mal wieder etwas dran gemacht.

Zunächst kannst Du bei Fischer anrufen und fragen, was für Materialien verbaut wurden. Die Firma ist noch tätig.

Erste Maßnahme: Dach dämmen (Dach von außen sieht super aus)
Zweite Maßnahme: Kellerdecke dämmen und im Keller nicht mehr heizen (man kann den Zocker-Raum auch mit Pulli nutzen)
Dritte Maßnahme: Neue Fenster
Vierte Maßnahme: Mit den v.g. Sanierungen den Energieverbrauch prüfen lassen und Umstieg auf WP prüfen
Fünfte Maßname: WP mit neuen 33er Heizkörpern
Und erst dann Schönheitsmaßnahmen.

 

[st3lli83]

25.000 kWh für Gas sind aktuell etwa 600€ mtl.!!!!!!!! Also meine Aussage, dass es energetisch nicht schlecht ist, ziehe ich ganz schnell zurück oder die Bewohner haben eine Dauersauna gehabt.
Ansonsten sieht das Haus gut gepflegt aus. Da wurde immer mal wieder etwas dran gemacht.

Zunächst kannst Du bei Fischer anrufen und fragen, was für Materialien verbaut wurden. Die Firma ist noch tätig.

Ich hab da aktuell echt keine Anhaltspunkte. 25.000kWh ...viel, wenig? Anscheinend mega viel wenn ich dich richtig verstehe :)
Eine Sauna wurde nicht betrieben, nein :)

Bei 600€ Heizkosten pro Monat müssen wir gar nicht mehr weiterreden :D Dann hat sich das Thema sowieso erledigt

Gerade bei Fischer angerufen... Die Dame hatte keine Ahnung oder wollte nicht helfen. Aussage war, von damals gibt es keine Unterlagen, es gab auch intern immer wieder Wechsel etc.
Der Makler will sich aber beim Eigentümer nochmal schlau machen.