Grundrissoptimierung Einfamilienhaus mit Keller auf kleinem Grundstück

[Escroda]

Das Grundstück/ der Streifen welcher zwischen uns und der Straße liegt und einen kleinen Graben hat gehört der Gemeinde, das soll auch so bleiben.

Dann ist besondere Aufmerksamkeit geboten, da die Ausweisung als Wohnbaufläche im Bebauungsplan mindestens als gedankenlos, wenn nicht sogar als Planungsfehler zu bezeichnen ist. Ihr solltet umgehend mit der Gemeinde in Kontakt treten, da hier bauordnungsrechtlich Baulasten notwendig werden. Da die Mühlen der öffentlichen Verwaltung erfahrungsgemäß sehr langsam mahlen, solltet ihr euch die Bereitschaft zur Baulastübernahme schriftlich geben lassen.

Eine Funktion als wirklicher Graben ist nicht bekannt, kann laut Erschließungsträger zugeschüttet werden.

Das ist sehr verwunderlich, da das Flurstück in der Begründung zum Bebauungsplan ausdrücklich als zum Vorfluter gehörend erwähnt ist, der zur Regenwasserableitung eine wesentliche Rolle spielt.

Es bleibt dabei, dass die Baugrenze straßenseitig ab 5m von der Straße beginnt

... was mit zur Gedankenlosigkeit der Planung gehört.

also keine 3m von Grundstücksgrenze einzuhalten

Da es sich nicht um eine Baulinie handelt sehe ich hier die landesrechtlichen Vorschriften zu den Abstandsflächen nicht außer Kraft gesetzt, so dass zum Gemeindegrundstück sehr wohl 3m eingehalten werden müssten, wenn nicht die Bereitschaft einer Abstandsflächenübernahme erklärt wird.

werden wir aber vor endgültiger Vermessung nicht tun

Wenn keine Gefahr besteht, dass ein anderer das Grundstück kauft, ist das ok.

Unsere neuen Nachbarn haben das aber schon gemacht, also muss es laut meiner Auffassung eigentlich schon vermessen sein.

Nein. Ist nicht unüblich, eine genau beschriebene Teilfläche im Kaufvertrag zu definieren und später real zu teilen. Es fallen nur etwas höhere Gebühren für Notar und Grundbuchamt an.

Meine Frage wäre noch, ob es unbedingt immer 2 Vollgeschosse für eine Treppe ins DG sein müssten oder ob ein hoher Kniestock mit Gaube auch ginge?

Ich verstehe die Frage nicht. Ihr habt doch jetzt einen hohen Kniestock und eine Gaube (korrekt ein Zwerchhaus). Was hat es mit der Treppe auf sich?

 

[kaho674]

Bitte doch Deinen BU, Dir regelmäßig die Grundstücksgrenzen mit einzuzeichnen, wenn er Dir einen Grundrriss schickt. Natürlich kann man das Haus noch mehr in die Breite ziehen wie der BU es getan hat oder wie beim Lichthaus, aber Ihr sitzt dann mit der Terrasse entweder am Zaun oder an der Straße. Wollt Ihr das?

Ich würde mir an Eurer Stelle erst mal überlegen, was mit dem Höhenunterschied zur Straße passieren soll. Muss gestehen, dass ich mich mit Kellerpreisen nicht so auskenne: Ist eine weiße Wanne unerschwinglich? Wenn die nötig würde, fällt der Keller dann flach?
Mit Keller würden offenbar flache Fenster in den "Keller"-Räumen möglich, wenn Ihr die Treppe am Eingang hinnehmt. Terrasse aufbocken - ist das eine Option? Das kann ja alles ganz geschmeidig werden aber die Kosten! Uff!

Andererseits ohne Keller muss das Haus ja auch angehoben werden, richtig? @Escroda Was meint denn jetzt genau "mittlere Höhe"? Reicht es, nur das Haus und die Wege anzupassen? Was wäre das Minimum, was der EG-Fußboden erreichen muss?

 

[11ant]

Ich verstehe die Frage nicht. Ihr habt doch jetzt einen hohen Kniestock und eine Gaube (korrekt ein Zwerchhaus). Was hat es mit der Treppe auf sich?

Auch ich verstehe die Frage nicht. Noch korrekter erschiene mir in diesem Fall, das Zwerchhaus als Erker zu bezeichnen, da es - immer noch unerklärt ! - im lächerlichen Maße aus der Fassade vorspringt, worauf ich mir keinen Reim mache, wozu das gut sein soll.

 

[Escroda]

Was meint denn jetzt genau "mittlere Höhe"?

Da die Straße kaum Gefälle aufweist, ich schätze mal 10cm / 20m, muss der Erdgeschossfußboden mindestens auf Straßenniveau liegen; genau genommen muss man die Straßenhöhe (ja welche denn überhaupt - Grundstücksgrenze oder Straßenachse) am Grundstücksbeginn und am -ende messen und mitteln . Wobei wir gleich bei der nächsten Planungsunschärfe sind, da im Bebauungsplan nicht erklärt wird, ob nun Fertig- oder Rohfussboden gemeint ist. Betüglich der möglicherweise notwendigen Aufschüttung müssen wir wohl ohne Höhenplan mit den Schätzungen der Bauherren von 60cm-80cm vorlieb nehmen.

 

[DannSke]

Guten Abend zusammen,

entschuldigt die späte Antwort, wir wussten wir bekommen das Bodengutachten heute noch und haben das noch studiert.

Ihr solltet umgehend mit der Gemeinde in Kontakt treten, da hier bauordnungsrechtlich Baulasten notwendig werden.

Da es sich nicht um eine Baulinie handelt sehe ich hier die landesrechtlichen Vorschriften zu den Abstandsflächen nicht außer Kraft gesetzt, so dass zum Gemeindegrundstück sehr wohl 3m eingehalten werden müssten, wenn nicht die Bereitschaft einer Abstandsflächenübernahme erklärt wird.

Das sind zwei sehr gute Anmerkungen, vielen Dank für die Hinweise. Wir sind in dem Gebiet leider Laien und waren der Annahme, wenn es im Bebauungsplan so steht und bewilligt wurde, dann kann man das so machen. Da informieren wir uns noch bzw. versuchen uns um die beiden Dinge zu bekommen.

Nein. Ist nicht unüblich, eine genau beschriebene Teilfläche im Kaufvertrag zu definieren und später real zu teilen. Es fallen nur etwas höhere Gebühren für Notar und Grundbuchamt an.

Ok, es kam uns eher ungewöhnlich vor, weil das bei den anderen, südlichen Grundstücken bereits geschehen ist.

Ich verstehe die Frage nicht. Ihr habt doch jetzt einen hohen Kniestock und eine Gaube (korrekt ein Zwerchhaus). Was hat es mit der Treppe auf sich?

Mein Gedanke dahinter war, dass man nicht komplett 2 Vollgeschosse baut, sondern einen sehr hohen Kniestock und die Treppe von EG zu 1. OG weiter führt bis zum DG, um dort dann noch ein bis zwei Zimmer zu haben. Ähnlich dem Lichthaus 152 von Town & Country, ohne dass die Treppe ins DG dann in einem der Räume an der Giebelseite sein muss.

Das Bodengutachten hat zusammengefasst folgendes ergeben:

• Unterschied zur Straßenkanten Max. ca. 1m im Nordosten, Gefälle auch nach Nordosten (So wie ich den Text verstanden haben nehmen die auch die Straßenachse an und nicht die Grundstückskante, so wie der BU)
• Oberbereich muss mindestens 1,5m ausgekoffert und neu angefüllt werden. Im Endeffekt fangen die tragfähigen Schichten - mit ein wenig Verdichtung - zwischen 2m und 2,30m an
• Ausgekoffertes Erdreich ist geeignet zur Modellierung des Grundstücks. Es müsste im Endeffekt so gemacht werden, dass die obersten, guten 30-50cm beiseite gelegt werden, das Erdreich darunter wird zum Modellieren genutzt und dann wieder den guten Boden darauf packen.
• Weiße Wanne wurde empfohlen (steifer bis halbfester Tonstein ab den 2m bis 2,30m, schlechte Versickerung). In Zeiten erhöhten Niederschlags mit drückendem Wasser zu rechnen, bei gutem Wetter nicht.

 

[DannSke]

Ich würde mir an Eurer Stelle erst mal überlegen, was mit dem Höhenunterschied zur Straße passieren soll.

Der muss soweit ich das Verstanden habe aufgefüllt werden. Mit Keller dürfte das grob gerechnet ziemlich gut mit dem Aushub aufgehen.

Ist eine weiße Wanne unerschwinglich? Wenn die nötig würde, fällt der Keller dann flach?

Weiße Wanne kostet laut BU ca. 20k zu schwarzer mehr. Nein wäre nicht unerschwinglich. Insgesamt wäre der Keller mit weißer Wanne ein Aufpreis von 70k, im Gegensatz zu 1,5 Geschoss ohne Keller und bei gleicher Grundfläche, etc.
Die große Preisfrage (welch toller Wortwitz ) ist, was macht der Keller jetzt noch für einen Unterschied zu 2 Vollgeschossen, wenn du den Untergrund eh signifikant ausgraben musst, das zur Angleichung an Straßenachse nicht reicht, du also noch ankarren musst und für die Bodenplatte auch noch extra Material verwenden musst, weil du nicht so tief wie beim Keller gräbst. Das fragen wir den BU.

Terrasse aufbocken - ist das eine Option? Das kann ja alles ganz geschmeidig werden aber die Kosten! Uff!

Das sehe ich nicht so problematisch. Terrasse würden wir selbst, mit Unterstützung der Familie machen (denke da haben wir ein paar fähige Leute) und dann eher sowas wie Dielen, mit Unterkonstruktion, die auf Punktfundamente gestützt ist. Vor den größeren Höhenunterschieden zur Treppe/ Böschung hin Bepflanzung, fertig. Das dürfte sich preislich im Rahmen halten.