Grundriss Einfamilienhaus 1 Vollgeschoss Technik und Tageslicht

[11ant]

ah also praktisch früh im Prozess schon die Rohbauer aussortieren und sich auf einen festlegen zur Unterstützung, aber ohne Zusage für den Bau. Danach die Ausschreibung normal.

Jein. Nicht aussortieren, sondern aus ihren Antworten in der Weichenstellung Schlüsse ziehen und die weitere Planung darauf abstimmen, mit welchen Kandidaten man bevorzugt bauen würde, und das beim Wandaufbau berücksichtigen. Weder Zu- noch Absage, und in der späteren Ausschreibung "normal" verfahren, ja. Einfach sich die Wandaufbauten erklären lassen und dies in der weiteren Planung berücksichtigen, Beispiel:

Exakte Details des Mauerwerks sind bisher nicht besprochen worden,

Doch, sind sie: 46cm Gesamtstärke, 17,5 cm Konstruktionsmauerschale, 11,5 cm Verblendmauerschale, dazwischen vermutlich Dämm- und Luftschicht von hier gesamt 17 cm (bei der Garage sofern Kaltgarage Unsinn, dann ggf. mit der Konsequenz, dort im Eckdetail einen Übergang zwischen Vormauerschale und Riemchen anzulegen). Gesamtkaliber 460 springt aus dem Takt. Kandidat A baut Kaliber 425 (taktkompatibel) bei aber 3,5 cm weniger Summe aus Dämm- und Luftschicht (oder evtl. 15 cm KS als Konstruktionsmauerschale, dann nur 1 cm weniger Summe aus Dämm- und Luftschicht. Im Beispiel wäre das eine Dämmung "stärkerer" WLG zum Ausgleich deren geringerer Stärke und zum Ausgleich des schlechteren U-Wertes der Konstruktionsmauerschale. Sein genauer Weg wäre zu erfragen. Das ist aber eine Produktinformation, kein aufwendiges Consulting. Kandidaten B und C bauen Kaliber 490 (ebenfalls taktkompatibel) mit mehr Grundflächenverbrauch für die Außenwände, aber mehr Platz für den Gesamtaufbau. Kandidat B nimmt 24 cm Konstruktionsmauerschale, hat wie Kandidat A 3,5 cm weniger Summe aus Dämm- und Luftschicht (mit den gleichen Konsequenzen wie vor). Kandidat C bleibt bei der Konstruktionsmauerschale wie im gezeigten Architektenvorschlag und hat demgegenüber 3 cm mehr "Zwischenraum". Mehr Luftschicht braucht er nicht, da man die heutzutage ohnehin meist nur als Fingerspalt einsetzt, kann also eine Dämmung gleicher Stärke aber "schwächerer" WLG einsetzen. Kandidat D baut Gesamtkaliber meinetwegen 440, also auch wie im Architektenvorschlag nicht taktkompatibel. Welchen der hier ansatzweise in ihrer Vielfalt aufgezählten Wege er genau geht, wäre zu erfragen (ebenfalls Produktinformation, kein Consulting des Architekten).

Allen Anbietern nicht-taktkompatibler Gesamtkaliber ist gemein, daß sich die Notwendigkeit ergibt, sich zu entscheiden, welche der beiden Mauerschalen sich in den Takt fügt (und die andere badet das dann aus). Das kann durch Sägerei geschehen, solche Anbieter nehmen dazu Porenbeton für die Konstruktionsmauerschale, dann kann die Verblendschale der Master sein. Oder durch wilden Verband in der Verblendschale, was aber den Einsatz von Bauuniversalhilfsarbeiten für das "Verklinkern" kategorisch ausschließt und von preisbewußten Anbietern kaum erwägt wird. Dann kann die Konstruktionsmauerschale der Master sein.

Oder aber die Antwort lautet: "Hä? - das ist uns egal, wir bauen jedes Phantasiemaß was Sie wollen". Dann wissen meine treuen Leser sofort, "Flucht ergreifen (und dann tatsächlich: Anbieter aussortieren)", denn das würde geradewegs in eine wilde Schlacht voller Pfuschertaschen und verregneter Überbindemaße führen. Es gibt also bei allem Pluralismus und aller Toleranzbereitschaft immer auch noch "objektiv falsche" Antworten. Auch solche werte ich in der Weichenstellung schon aus, mit der entsprechenden Konsequenz der Empfehlung an die Bauherren, den Kandidaten bei der späteren Ausschreibung nicht mehr zu beteiligen. Die Kandidaten A bis C (und wenn er eine vernünftige Antwort gibt auch Kandidat D) dürfen gerne auch im Finale mitspielen.

Von Deinem Architekten würde ich also ganz klar auch klare Aussagen dazu erwarten, wie seine Wanddetails ausschauen sollen. Achselzucken wäre eine "falsche Antwort" und würde bei mir dazu führen, nach der Teigruhe nicht mehr mit ihm in das Modul B bzw. die Leistungsphase 3 zu gehen. Die Teigruhephase führt häufiger zu einer Architektenauslese als daß die gleichzeitige Weichenstellung zu einer Anbieterauslese führt, ("Auslese" in beiden Fällen im Sinne von Hinausvoten beim Casting).

ich weiß nur von den anderen Bauten, dass da der Läuferverband Standard (viertel Steinlänge versetzt) ist.

Um eine viertel Steinlänge versetzt zu was: zur Nachbarlage darunter, mit der Konsequenz einer Treppe im Fugenbild ?

Du siehst hoffentlich, so easy ist das alles gar nicht, man muß die Schlümpfe ständig genau prüfen. Es kann an vielen Stellen viele Wege nach Rom geben - aber auch immer wieder neue dumme Antworten, die der begleitende Sachverständige noch nicht in seiner Sammlung hatte. Und für den Laien sind die oft schwer zu unterscheiden - trotzdem ist er es, der mit der ggf. resultierenden Bauqualitätsverfehlung dafür bezahlt.

Und es sollte auch nochmals deutlich geworden sein, weshalb ich präventiv als Berater arbeite, aber nicht selbst auch als Sachverständiger, dem nicht selten die Trauerreden übrig bleiben.

 

[klabauter8614]

diese Art von Vorbereitung könnte doch auch bei E-Planung und Technik etc ebenfalls angewendet werden oder nicht? Im Endeffekt geht es ja darum, die praktischen Ausführungen mit der Planung früh in Einklang zu bringen, so dass während der tatsächlichen Bauphase keine Überraschungen auftauchen. Ich muss demnächst erst anfragen, was das Büro denn genau an weiteren Leistungen bringt. Würde mich nicht wundern, wenn er sagt, dass er mir ein LV erstellt, und mich dann selbst auf die GU's los lässt.

 

[11ant]

diese Art von Vorbereitung könnte doch auch bei E-Planung und Technik etc ebenfalls angewendet werden oder nicht?

Meine Vorgehensweise wende ich auf ganze Bauvorhaben an. Einen Hausautomationsplaner habe ich auch "an der Hand" wie der Kölsche so schön sagt - aber wo willst Du da eine Weichenstellung durchführen ?

Im Endeffekt geht es ja darum, die praktischen Ausführungen mit der Planung früh in Einklang zu bringen, so dass während der tatsächlichen Bauphase keine Überraschungen auftauchen.

Das tut man aktiv und es nennt sich Leistungsphase 5.

Ich muss demnächst erst anfragen, was das Büro denn genau an weiteren Leistungen bringt.

Du mußt doch wissen, über welche Leistungsphasen ein Vertrag gemacht wurde (?)

Würde mich nicht wundern, wenn er sagt, dass er mir ein LV erstellt, und mich dann selbst auf die GU's los lässt.

Wenn er Dir nur die Leistungsphase 6 und nicht auch die Leistungsphase 7 leistet, dann wäre das wohl so. Aber Du weißt ja, zu wem Du kommen kannst (ich bin allerdings im Prinzip schon im Weihnachtsgeschäft, d.h. sobald das Wartezimmer leer ist erst´mal im Urlaub). Termine für noch nicht angemeldete Ratnehmer werden dann erst im neuen Jahr für voraussichtlich die Zeit Karneval / Ostern gemacht. Die Kalender der Mitbewerber kenne ich nicht, aber ich habe ja mehrere und nenne sie regelmäßig - insofern wirst Du schon fündig werden.

 

[klabauter8614]

Du mußt doch wissen, über welche Leistungsphasen ein Vertrag gemacht wurde (?)

Ja 1-4, hatten wir irgendwann früher schon mal erwähnt. Auch, dass die meisten Häuser hier nur bis zur Leistungsphase 4 mit den Architekten gebaut werden und dann alle zum GU gehen.
Grob umrissen hatte er mal, was er dann in der Leistungsphase 5 macht, habe aber nichts Konkretes auf Papier.

 

[11ant]

Ja 1-4, hatten wir irgendwann früher schon mal erwähnt. Auch, dass die meisten Häuser hier nur bis zur Leistungsphase 4 mit den Architekten gebaut werden und dann alle zum GU gehen.

Dazu habe ich ja dann auch angemerkt, daß, warum und in welchen Dimensionen das gefährlich ist. Die Leistungsphase 5 kostet 35 Prozentpunkte HOAI-Honorar, ihr Weglassen kostet nominell nicht merklich weniger, aber eben zuzüglich allgemeinen und speziellen Improvisationsrisiken (regelmäßig inklusive Trockenbauverkastelungen statt Gripseinsatz).

Grob umrissen hatte er mal, was er dann in der Leistungsphase 5 macht, habe aber nichts Konkretes auf Papier.

1. Wenn Ihr das nicht nachbessert, bleibt es beim Ende des Mandates mit dem Genehmigungsstempel. Soweit Ihr nicht das Honorar nach HOAI vereinbart habt, bist Du jetzt natürlich in einer schwachen Verhandlungsposition, was die Leistungsphase 5 als Erweiterung kosten soll.
2. Mit nur der Leistungsphase 5 hast Du dennoch nur die Detailplanung, aber noch keine Ausschreibung. Das LV kommt erst in der Leistungsphase 6.

Entweder Du buchst beim Architekten jetzt noch die gesamte zweite Halbzeit (Leistungsphase 5 bis 8), mandatierst ihn also einschließlich der Bauleitung noch voll durch. Oder Du buchst bei ihm mindestens die Leistungsphase 5 und 6 und suchst Dir dazu einen freien Berater für die Leistungsphase 7 und einen baubegleitenden Sachverständigen für die Leistungsphase 8.

Oder Du buchst beim Architekten nur die Leistungsphase 5 ohne 6 und 7, vertraust allein auf den "Bauleiter" des GU, zahlst ohne Helm und Gurt viel Lehrgeld (oder noch viel mehr, wenn Du die Leistungsphase 6 und 7 selbst dilettierst) und schimpfst danach über den "teuren Bau eines Architektenhauses" mit einem GU.

Ich bin wie gesagt (mit der Einschränkung der Hinweise auf meinen Terminkalender) gerne für Dich bereit.

Wenn Du die Detailplanung mit dem Architekten weglässt, solltest Du zumindest das Thema Wandaufbaudetails (Ecken, Laibungen & Co. sowie den Übergang Vormauerschale / Riemchen) mit dem GU gründlich besprechen. Es kann dazu kommen, daß die Anwendung des 11ant Steinemantras je nach GU zur Folge hat, auch eine Kaltgarage zweischalig auszuführen.